| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 06:25 |
  |
Ну, да... им же это не подписывать... их бы заставить выполнить отчет по их правилам, да отправить его на рецензию в ФГИ, вот там пусть бы и доказывали, что
| Цитата: |
| формула работает и проверена. |
|
|
|
   |
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Пт, 06 Ноя 2009 19:24 |
|
| Savichev писал(а): |
Я для себя вывел следующую формулу:
v1/v2 = k**log_2 (S1/S2) |
Сначала по теме метода Ко-Инвест: на сегодня этот метод давно устарел, сегодня есть лучше.
Теперь, по какому основанию брать логарифм совершенно безразлично, т.к. все логарифмы в этом смысле эквивалентны. Я предпочитаю использовать основание e, т.к. тогда проще запись.
Но правильная формула такая:
Ln(V) = a0 - a1*Ln(S),
где V - цена квадратного метра ЗУ, и не только ЗУ, кстати, а вообще почти чего угодно.
Смысл этой формулы можно объяснять по-разному:
Во-первых, понятно, что рост площади ЗУ повышает его общую цену, а значит, снижает количество потенциальных покупателей, т.к. богатых меньше, чем бедных. Опять же, масштабный эффект, большой участок продал и в ресторан, а делить его на части - морока. Поэтому цена участка растет, а удельная цена падает в силу падения спроса.
Во-вторых, если говорить, допустим, про склад, то когда мы строим склад, мы строим потолок, стены, пол, т.е. создаем поверхности, а получаем в итоге площадь/объем. При этом площадь и объем растут быстрее, чем длина и площадь поверхности. Ну объем это размер в кубе, а площадь это размер в квадрате, грубо говоря. Вот отсюда и эффект. Участок же достаточно огородить, подвести коммуникации и всё, он Ваш, т.е. тот же эффект масштаба.
В-третьих, и это я всегда советую делать: хотите внести поправку - нарисуйте график для собранных аналогов в координатах Удельная цена - Фактор. Увидели прямую - тангенс угла наклона этой прямой Ваша поправка. Увидели кривую - возьмите логарифмы от переменных и снова постройте график. Теперь увидели прямую - тангенс угла наклона это поправка для логарифмов.
Всяко крутим, но видим только кривую... Тоже не беда: рисуем по точкам эту кривую и смотрим, куда на неё ложится объект оценки - графическая поправка. |
|
|
 |
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 09:49 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 13:55 |
|
| galswit писал(а): |
| Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость. |
Это, конечно, да, но в разумном диапазоне. Утрированно, удельная стоимость квартиры общей площадью 10 кв.м. (как и офиса 5 кв.м.), наверное, будет невелика. 
| galswit писал(а): |
| Парадокс, или...? |
Во-первых, квартиры - достаточно специфический сегмент рынка недвижимости, потому как некоммерческий (в основном). Отсюда может легко вытекать (а может и не вытекать) во-вторых - может, это действительно у Львова такая региональная специфика?
И вообще, Ваш вопрос скорее общетеоретический. Если Вам удалось выявить такую тенденцию - значит, статистика есть, и в практической работе ее вполне реально использовать... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 13:56 |
|
| galswit писал(а): |
Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость.
Анализировал рынок квартир Львова, а совсем даже все наоборот.
Покопался в интернете - то же самое.
Кому интересно смотрите в ссылке http://www.real-estate.lviv.ua/img/kvartiri_lvov_18_3_9.jpg
Парадокс, или...?
Непонятно. |
Для рынка жилья, действительно, это не срабатывает.
В данном случае, как по мне, срабатывают другие факторы. Например, удобство проживания (например, 3-х комнатная в 60 кв. м и 80 кв. м), современность. Еще и фактор престижности/статусности. Ведь большие квартиры нетипичны (их намного меньше по сравнению с типичным жильем, например, квартира гораздо большей площади может быть одна на весь дом) и расчитаны они на более узкую и более богатую часть покупателей, стремящихся к чему-то неординарному, эксклюзивному. Отсюда и стоимость на более редкие вещи увеличивается.
Лично я для себя уже давно решил, что перекладывать вроде бы аксиомы оценки на рынок жилья не совсем правильно, очень часто они не срабатывают. Нужен отдельный анализ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 17:29 |
|
| Серый писал(а): |
Ведь большие квартиры нетипичны (их намного меньше по сравнению с типичным жильем, например, квартира гораздо большей площади может быть одна на весь дом) и расчитаны они на более узкую и более богатую часть покупателей, стремящихся к чему-то неординарному, эксклюзивному. Отсюда и стоимость на более редкие вещи увеличивается.
Лично я для себя уже давно решил, что перекладывать вроде бы аксиомы оценки на рынок жилья не совсем правильно, очень часто они не срабатывают. Нужен отдельный анализ. |
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 20:54 |
|
| Цитата: |
Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость.
Анализировал рынок квартир Львова, а совсем даже все наоборот. |
уважаемый, galswit, а Вы пробывали построить зависимость в рамках одной группы, я имею в виду, например, среди "трешек" в одном районе? вот там Вы, возможно, увидите эффект масштаба. как по мне, корректно исследовать эффект среди объектов одной группы. относительно такой тенденции на рынке квартира Львова на мой взгляд возможно объяснить следующим:
1) вы там во Львове хорошо живете, раз имеете платежеспособных покупателей на 2-х и 3-х комнатные квартиры  . вот у нас хоть город-миллионник, но с большим кол-вом ВУЗов, поэтому студенты (их родители) и покупают "единички". удельный показатель стоимости по ним самый высокий.
2) а возможно в вашем городе принято жить большими семьями;
3) а еще может у вас на рынке 2-х , 3-х комнатных квартир меньше, чем спрос на них.
Мое мнение такое - эффект масштаба на рынке однородных объектов все-таки есть. Однако надо также понимать и структуру рынка.
а вообще очень интересно, спасибо galswit за информацию, не предполагала о такой структуре рынка. попрошу наших аналитиков по некоторым другим крупным городам посмотреть есть ли где-то еще такая тенденция. результаты выложу тут на форуме. |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 23:35 |
|
ViktoriyaR
1. Я особо ничего не строил. Но у нас цены на квартири "стоят на смерть", т.е. разнобоя нет.
2. Мне нужен был коэффициент торможения цены.
Я его не получил. И посмотрел в нете. Аналитика по Львову подтвердила мои данные вот и все. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 08:07 |
|
Уважаемый коллега Игорь Исаакович galswit, можно вопрос для тупых (от тупых)?
Как Вы технически рассчитываете этот К торможения? Делаете выборку "цена - площадь" и подбираете показатель степени, который линеаризирует логарифмическую зависимость? Или как-то "изощреннее"? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 10:32 |
|
Grey Horse
В этом плане я тоже тупой т.е. делаю приблизительно так как Вы и написали.
n=ln(B1/B2)/(S1/S2)
В -вартість 1 м.кв.
S - площа.
Далі
Воо=Ва*(So/Sa)^n.
правда в даному випадку мене цікавив просто коефіцієнт к=B1/B2. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 11:38 |
|
Ну, да, это все понятно, спасибо.
На самом деле, еще в бытность обучения в институте мне доводилось слышать мнение о том, что exp - самая "природная" функция (размножение бактерий путем деления, например).
А, ради интереса, другие виды зависимостей не пробовали анализировать? У меня лично как-то руки не доходили, да и утешало соображение о "природности". |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 14:05 |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 16:43 |
|
Вот возникла такая мысль, что эффекта масштабности для квартир стоит рассматривать, как говорит ViktoriyaR, среди объектов одной группы. Но вот одной группой, для выявления такого эффекта, я предлагаю назвать не квартиры с одинаковым кол-вом комнат, а кв-ры в домах одного типа. Т.е. хрущевки следует сравнивать с хрущевками, а сталинки со сталинками, вне зависимости от того, это 1-но, 2-хх, или 3-х комн. квартира. Не секрет, что 3-х ком. квартиру можно переделать в двушку, стоимость её, конеШнно, будет выше, чем стандартной двушки, а вот стоимость 1 м.кв. такой квартиры, как мне видится, будет ближе к стоимости трешки. Масштабность будет отражаться на стоимости квадрата именно так, и направленность корректировки будет верной (с увеличением площади (без учета кол-ва комнат) стоимость 1 м.кв. будет снижаться).
Что касается сравнения 2-х комнатной кв-ры площадью 45 м.кв. с 2-х ком. кв-рой площадью 52 кв. метра, то, в таком случае, мы сравниваем хрущевку с, например, болгаркой, а это разница в планировке квартиры (смежные/отдельные комнаты, сан. узел), инженерных коммуникациях дома (в хрущевке, у нас в городе, отсутствует мусоропровод и т.д.)... так же можно вспомнить о высоте помещения и т.д. и т.п. Именно поэтому мы получаем ст-ть 1 м.кв. в квартире площадью 52 м.кв. выше, чем у кв-ры площадью 42 м.кв. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 16:56 |
|
Это все, конечно, так. И, сравнивая однотипные квартиры, как Вы предлагаете, мы уходим от необходимости обоснования и проведения корректировок на те же высоту потолков, мусоропровод, планировку, тип здания в целом и т.д.
Однако одно но: на практике можно столкнуться с ситуацией, когда доп. разделение какой-то общей выборки на подвыборки приведет к тому, что в каждой такой подвыборке будут 1 - 3 однотипных и близких аналога. Какая уж тут статистика! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Хитрый Кот
Сообщения: 131
Откуда: мой адрес не дом и не улица…
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 19:48 |
|
Grey Horse
а статистику нужно собирать не на определенную дату, а за период т.к. любой поправочный коэф. не должен зависеть от времени  |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
