| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 12:07 |
  |
| Филин Андрей писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Строительство офиса как замещение съемного офиса тоже выглядит не очень |
ну это так и есть и ты подтвердил то что сказал Мисовец
ведь лучше "заместить" его аналогом, а не строительством... |
Внимательно почитай про что я. Я не про то, что лучше или хуже, я про аргументацию. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 07:59 |
|
| ViktoriyaR писал(а): |
в самом деле логично. только данных, чтобы сформировать стат. значимую выборку у нас нет. вот и выкручивается каждый как может  а у Вас по России или по какому-либо городу есть подобная зависимость? |
Ну, вопрос данных это, все-таки, вопрос связей оценщика. Я, если мне муниципалитет заказывает ставку за пользование участком крыши для установки антенны сотовой связи, сразу выхожу на арендатора, тем более, что он и есть заинтересованное лицо. И он мне должен дать наводки, рекомендации, и даже типа позвонить своему коллеге и сказать, что тут, мол, Мисовец, и ты ему расскажи честно, почем сдаешь-берешь....
Ну и другие методы есть получить информацию. Ведь важно, что такая информация существует в природе, а достать её это уже задача оценщика. Так что да, у меня по моему родному городу есть правда устаревшая информация, т.к. я давно уже по этой теме не оценивал. Но главное есть выход на руководство маслоэкстракционного завода, элеватора, ну и т.п. предприятий, у которых имеются высокие корпуса. Т.е. при случае я буду им звонить, как-то легендироваться, ну и что-то наберу.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Мисовец писал(а): |
| 3. Строительство вышки как замещение крыши тоже выглядит не очень. Ведь на своей вышке я полный хозяин 50 лет и больше, если не забуду красить, а с крыши могут турнуть через год. |
Ну это совсем не аргумент. Точно также можно сказать про любое другое имущество, стоимость которого рассчитывается для аренды,
по типу – «Строительство офиса как замещение съемного офиса тоже выглядит не очень. Ведь в своем построенном офисе я полный хозяин 50 лет и больше, если не забуду красить, а со съемного офиса могут турнуть через год.» |
Что касается амортизации затрат, как метода расчета рыночной величины ставки аренды, то надо отдавать себе отчет в том, что затраты далеко не всегда в практике России и Украины являются надежными ориентирами даже рыночной стоимости объекта, не говоря уже о его аренде. Кроме того, Вы же знаете по кризису и из статьи Лейфера, что в кризис ставки аренды снизились больше, чем цены оферт, и тем более, гораздо больше, чем строительные затраты. Мне это в общем говорит, что рынок аренды и рынок сделок вообще не всегда связаны, а живут каждый своей жизнью и в своей динамике, реагируя даже на разные рыночные явления. Так что метод амортизации ОС он, скажем так, помогает оценщику выйти из сложных ситуаций, создает видимость надлежащей оценки, но уж никак не может спорить с экстракцией данных о ставках из рынка.
С этим Вы спорить вряд ли станете. А теперь идем дальше: если ставки аренды офисов Вы как-то себе представляете, и, соответственно, волей-неволей и базу затрат и ставку амортизации подберете разумные, то ставку пользования частью крыши Вы вряд ли без надлежащего исследования знаете, а значит, амортизация затрат будет чистым угадыванием. А с учетом данных анализа рынка полный вперед, например, для гос.имущества, но опять же с ориентацией на данные рынка или желание проверяющего.
По-моему, так. |
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 09:46 |
|
| Мисовец писал(а): |
| Ну, вопрос данных это, все-таки, вопрос связей оценщика. Я, если мне муниципалитет заказывает ставку за пользование участком крыши для установки антенны сотовой связи, сразу выхожу на арендатора, тем более, что он и есть заинтересованное лицо. И он мне должен дать наводки, рекомендации, и даже типа позвонить своему коллеге и сказать, что тут, мол, Мисовец, и ты ему расскажи честно, почем сдаешь-берешь.... |
Это очень правильно!
| Мисовец писал(а): |
| Мне это в общем говорит, что рынок аренды и рынок сделок вообще не всегда связаны, а живут каждый своей жизнью и в своей динамике, реагируя даже на разные рыночные явления. |
И это тоже. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 10:48 |
|
| Мисовец писал(а): |
| Что касается амортизации затрат, как метода расчета рыночной величины ставки аренды... |
ээээ,
во-первых причем тут это к тому о чем я говорил?
во-вторых что это вообще за метод такой "амортизации затрат", да еще и расчета рыночной величины ставки аренды? не слышал о таком, или может название первый раз встречаю, напомните пожалуйста?
а также напомню что тут вообще-то речь идет о расчете рыночной стоимости собственно самой крыши |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 11:20 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| во-вторых что это вообще за метод такой "амортизации затрат" |
Метод АЗЗ - амортизированных затрат замещения (или на замещение?), он же DRC (Depreciated Replacement Cost) - это так говорят по-русски, по-европейски и по-американски. А по-нашему, по-незалежному - это просто остаточная стоимость замещения.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 12:10 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| во-вторых что это вообще за метод такой "амортизации затрат" |
Метод АЗЗ - амортизированных затрат замещения (или на замещение?), он же DRC (Depreciated Replacement Cost) - это так говорят по-русски, по-европейски и по-американски. А по-нашему, по-незалежному - это просто остаточная стоимость замещения. |
век живи век учись
теперь осталось выяснить как этим методом можно посчитать - "рыночную величину ставки аренды"? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 14:25 |
|
Hard_Pragmatic, помнишь, я выкладывала отчет? у них методика расчета "рыночной величины арендной ставки" иная, не такая, как у нас. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 14:31 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| теперь осталось выяснить как этим методом можно посчитать - "рыночную величину ставки аренды"? |
Не знаю... По-моему, уже дискутанты заговорили несколько о разных вещах и целях. Да и действительно, у россиян, кажется, есть даже отдельная база оценки - рыночный размер арендной платы или что-то подобное. Причем это не только у россиян, у американцев, кажется, тоже. В МСО - не помню. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 14:35 |
|
| zanoza писал(а): |
| Hard_Pragmatic, помнишь, я выкладывала отчет? у них методика расчета "рыночной величины арендной ставки" иная, не такая, как у нас. |
ага, только это еще больше меня запутывает,
про расчет чего в итоге говорит Мисовец
про
| Мисовец писал(а): |
| 3. Строительство вышки как замещение крыши тоже выглядит не очень. |
или про
| Мисовец писал(а): |
| Что касается амортизации затрат, как метода расчета рыночной величины ставки аренды |
з.ы. я уже молчу про то, что я говорил совсем про иное
я говорил не про методы расчета, а про аргументацию их выбора. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 09 Ноя 2009 20:17), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Ноя 2009 18:57 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Да и действительно, у россиян, кажется, есть даже отдельная база оценки - рыночный размер арендной платы или что-то подобное. Причем это не только у россиян, у американцев, кажется, тоже. В МСО - не помню. |
И в МСО есть, и в RICS. Это только у нас выдумывают Методики, по которым ты в доходном подходе берешь арендные ставки на подобное имущество, потом считаешь стоимость объекта, а потом от этой стоимости с помощью коэффициентов получают арендную ставку, причем отличную от заложенной в доходном подходе в меньшую сторону. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 06:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
ага, только это еще больше меня запутывает,
про расчет чего в итоге говорит Мисовец
про
| Мисовец писал(а): |
| 3. Строительство вышки как замещение крыши тоже выглядит не очень. |
или про
| Мисовец писал(а): |
| Что касается амортизации затрат, как метода расчета рыночной величины ставки аренды |
з.ы. я уже молчу про то, что я говорил совсем про иное
я говорил не про методы расчета, а про аргументацию их выбора. |
Ну давайте по порядку. У нас есть три подхода, не знаю, употребляется ли данный термин в Украине: затратный, сравнительный и доходный.
Тут в плане оценки ставки за пользование участком крыши высотного здания о доходном подходе как-то не говорили, а зря. Поэтому начну с него, раньше я об этом не писал.
Доходы.
Вышку ставят, чтобы получать доход от обслуживания абонентов. У оператора сотовой сети есть отчеты о прибылях и убытках, есть перечень всех антенн и другой аппаратуры, тут никто из оценщиков, видимо, не "копал", ну и я пока не стану, а вообще эту тему неплохо бы разобрать на примере, как-нибудь займусь, когда будет подходящий клиент.
Затратный: В этом подходе у нас вырисовывается два с половиной метода.
1. Метод функционального аналога - т.е. делаем вид, что мы тут снесли здание, или подвинули, и строим вышку с растяжками (кстати, чтобы определить площадь участка под растяжками, надо учесть соответствующие требования, есть книга: А.В. Перельмутер. Расчет мачт на оттяжках. вот тут http://www.radioscanner.ru/files/antennas/file1571/ в формате Дежавю.) Критику этого метода я уже давал, но если знать, какой итог нужен, то и этот метод годится. Реально если выделить деньги на мачту, так аренда не нужна, т.к. своя мачта лучше. На неё потом можно гостей пускать, а на чужую крышу нет.
2. Метод амортизации стоимости носителя. Т.е. мы считаем, что арендатор части крыши должен нам оплатить естественный износ этой части крыши, расходы на её содержание, ремонт, ну и принести некую прибыль. Для этого мы рассчитываем остаточную стоимость интересующего нас участка крыши, тут свои проблемы, и ставку амортизации, она же ставка капитализации, которая будет состоять из возврата капитала и доходы на капитал. Ну в доходном подходе мы такое строим кумулятивно, Вы знаете. Ну и ставка аренды крыши = ОС участка крыши * Ставка амортизации + Затраты собственника, если есть. Критику этого метода тоже см. выше. Часто этот метод называют "рекапитализация остаточной стоимости", но "метод амортизации затрат" мне кажется более грамотным названием.
2 на ниточке. Редко используют, но это тоже метод затрат. Т.е. мы считаем все затраты владельца антенны, на устройство антенны (распределенные на срок её службы), на обслуживание. Имеем в итоге распределенные во времени затраты на антенну, которая занимает нашу крышу. Ну и на рынке мы должны где-то взять долю арендной платы в совокупных затратах. Конечно, сегмент должен быть сопоставимый, но тут выбор довольно широк. Скажем, мы знаем, что для автостоянки доля аренды участка составляет к затратам на сооружение и обслуживание автостоянки +70%. Ну, значит, берем от всех затрат на антенную 70% и это наша арендная плата. Это новый метод в этой нитке, если будут вопросы, поясню.
Ну и сравнение. Т.е. смотрим, почем сдают крыши другие, пытаемся понять, почему тут дороже, там дешевле... Это метод, который я в нитке рекламировал. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 08:17 |
|
2,5 метода в затратном - интересно... Спасибо. Надо подумать. Особенно по №2 и №2,5.
А по поводу
| Мисовец писал(а): |
| У нас есть три подхода, не знаю, употребляется ли данный термин в Украине: затратный, сравнительный и доходный. |
- несмотря на наше активное самобытное нормативное стандартотворчество - таки да, еще употребляется такой термин! Пока существенно пострадал в основном только "дисконт на отсутствие элементов контроля" - он уже стал "контрольной (???) скидкой". |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 09:08 |
|
Хорошо, что не стал контрольным выстрелом  |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 10:16 |
|
Внесу ясность.
Ув. Мисовец, в Украине арендная плата (АП) для гос. имущества рассчитывается НОРМАТИВНО, по следующей схеме:
АП = РСимущества х Ар.Ст/12
где:
РСимущества – рыночная стоимость имущества, которая рассчитывается оценщиками.
Ар.Ст – арендная ставка в %, берется из нормативной таблицы и зависит только от вида деятельности арендатора (за год).
поэтому в этой теме мы пытаемся рассмотреть вопрос расчета величины – РСимущества.
з.ы. ну а за представленные способы расчета арендной ставки, конечно же, спасибо |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Вт, 10 Ноя 2009 11:07), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2009 11:03 |
|
Понятно. Ну, РС имущества, в общем-то не ясно, что тут понимать под имуществом, если речь идет об аренде участка крыши. Ведь арендатор использует не только поверхность крыши, но и высоту всего здания, так что имуществом вроде бы является весь дом, но ведь не весь дом нужен антенне...
Но раз такая формула, то я бы узнал на рынке, какая сейчас ставка у коммерсантов, ну и сделал бы пересчет обратным счетом:
РСимущества = Рыночная ставка * 12/Ар.Ст.
Ну, конечно, в качестве Рыночной ставки можно взять и то, что желает заказчик.
Ну, а имея РСимущества можно прикинуть, как эту величину удобнее посчитать: рассчитав остаточную стоимость участка крыши или рассчитав стоимость строительства отдельной антенны прямо на земле.
В результате у меня бы был и расчет разумный с т.зрения проверяльщиков и итог рыночный, если проверяльщики не закажут иной.
Нормально жить можно при любых методиках. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
