Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Помогите с формулой расчета стоимости от разницы площади Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 20:24 Grey Horse писал(а): одно но: на практике можно столкнуться с ситуацией, когда доп. разделение какой-то общей выборки на подвыборки приведет к тому, что в каждой такой подвыборке будут 1 - 3 однотипных и близких аналога. Какая уж тут статистика! я это понимаю, поэтому и говорю, что проще учесть ОДИН фактор - фактор масштаба, а выборку расширить за счет использования 1-но, 2-х, 3-х и т.д. комн-ых квартир, но в домах одного типа, чем париться с необходимостью Grey Horse писал(а): обоснования и проведения корректировок на те же высоту потолков, мусоропровод, планировку, тип здания в целом и т.д. Хитрый Кот писал(а): статистику нужно собирать не на определенную дату, а за период не скажите, у нас в городе, например, один микрорайон здОрово потерял в цене после того, как остановился судозавод... так вот, если Вы рассчитаете корректировку на местоположение (между районами) до остановки завода, то она явно не будет соответствовать корректировке после остановки завода. Другая проблема. Год назад стоимость ремонтных работ была 1 грн., а сегодня 0,6 грн. ... думаю, что это повлияло на значение корректировки на состояние... в процентном соотношении та же лабуда... сегодня значительно изменилась стоимость, как 1 м.кв., так и стоимость ремонтных работ, поэтому % на который корректировали аналоги до кризиса будет отличаться от сегодняшнего. Короче говоря, не все так однозначно, как Вы пишете Хитрый Кот писал(а): любой поправочный коэф. не должен зависеть от времени galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 21:29 К сведенью. Я анализировал стоимость квартир в панельных домах построенных в 80-90 годах в Сыховском жилмассиве. Брал только однотипные квартиры (сам там проживаю КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 21:39 galswit, это один и тот же проект? У нас есть панельные дома с об. площадью 2-х ком. квартир 52-56 м.кв., а есть 48-50 м.кв. У первых кухня - 9 м.кв., у вторых - 7 м.кв. Для покупателя это оказалось очень важным... дороже те, у которых 9 м.кв. Правда, не могу сказать, что они построены в одно время... И еще вопрос, а какой диапазон (по площади) Вы анализировали? galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 22:40 КовАл Да, я это учитывал т.е. такие-же квартиры и у нас. Ориентир. Квартиры с малой кухней строились с 1981 г. по 1985 г., причем дома сданные до 1982г. по качеству хуже. А с большей - после 1985г. Может здесь имеет место не только кухня (хотя это очень существенно, но и разница вгодах? В первых домах уже капремонт проситься. Внутридомовые инженерные сети уже никакие. Да и лифты уже в ж... Цитата: И еще вопрос, а какой диапазон (по площади) Вы анализировали? Да я брал одно-дво и трехкомнатные одного типа застройки (знаю по кварталах когда чего сдавали). Причем даже учитывал государственный или кооперативный дома. Тоже есть разница. От контингента зависит возможно да и качество материалов в кооперативах лучше. Да все я учитывал, но результат то.... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 23:03 А не пробовали посмотреть в других районах? Может это зависит от контингента... и в Вашем районе все семейные и с тремя детьми... посему большие квартиры в дефиците Короче говоря, я уже гадаю... т.е. тоже не могу объяснить сей факт. galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 07:26 А еще такое - квартиры в состоянии "от застройщика" цены и сейчас от метража и количества комнат не зависят Хитрый Кот Сообщения: 131 Откуда: мой адрес не дом и не улица… Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 08:53 Эдуард писал(а): Ребят, пользуюсь Инетом на работе. Спасио за ответ. А как насчет вот такой формулы? ((Sобъекта аналога - Sобъекта оценки)/ (Sобъекта оценки + Sобъекта аналога)) / 100 * 10 Автор темы хочет найти зависимость (в которую входят некие коэффициенты), с помощью которой можно сделать поправку на площадь объекта. Т.е. в данной задаче принимается условие, что прочие условия модели равны (высота, тип застройки, месторасположение к социально-культурным объектам и т.д.). А коль так, то мое утверждение, что эти коэффициенты не зависят от времени - верно, т.е. для корректного их определения нужно рассматривать выборку не на определенную дату, а за определенный период. КовАл, По поводу методик корректировок объектов, то у Вас, оценщиков, тут все настолько запутано, что требует дополнительного времени на изучение и скорее всего выделение этого вопроса в отдельную ветку. ЗЫ. Порой мат. моделирование какого-то явления занимает меньше времени, нежели применение к ней граничных условий и условий однозначности Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 09:59 А коллега Хитрый Кот, оказывается, не совсем коллега, потому как пишет Хитрый Кот писал(а): у Вас, оценщиков, Исходя из того, что сверхзадачей оценщика является не расчет коэффициентов, построение графиков и т.д., а, как говорится, "моделирование логики инвестора" ... мне кажется, что в данном случае вопрос (или ответ) распадается на 2 ситуации (класса): 1. Когда есть хорошая достоверная статистика, оценщик может просто пользоваться ею, исходя из того, что эта статистика уже отражает поведение инвесторов на данном сегменте рынка. И не важно, почему они так думают - важно, что есть основания утверждать, что они действуют именно так, и эти действия в статистическом материале и нашли свое отражение. 2. Когда общей статистики нет... Вот тогда и начинаются вопросы типа "А как бы инвестор среагировал на влияние того или иного фактора?" и ответы... кто во что горазд , исходя из представлений о логике этого самого инвестора, доступной исходной информации, допущений, опыта и интуиции оценщика. Ну и как бы ничего плохого в этом нет - главное, чтобы соблюдалась та самая логика потенциального инвестора... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 10:58 Grey Horse писал(а): 1. Когда есть хорошая достоверная статистика, оценщик может просто пользоваться ею, исходя из того, что эта статистика уже отражает поведение инвесторов на данном сегменте рынка. И не важно, почему они так думают - важно, что есть основания утверждать, что они действуют именно так, и эти действия в статистическом материале и нашли свое отражение. Ну, оно как-бы да, по жизни так и есть, но вот погружаясь в теорию регрессионного анализа народ быстро сталкивается с тем, что выявленная закономерность не только должна быть там, стат.значимой по R2 по Фишеру и т.п., но и должна иметь экономическое обоснование и уж во всяком случае не противоречить экономической логике, если мы об оценке. И вот этот пример с квартирами, который для меня заключается в уравнении V=a0 + a1*S он очень удачный. Действительно, даже если Вы соберете аналоги одного типа, например, только двухкомнатные квартиры на не крайних этажах пятиэтажных кирпичных домов в одном районе с возрастом старше 30 лет, моложе 55 лет, т.е. вот такой узкий сегмент. Но и в этом случае Вы обнаружите, что цена метра общей площади растет с ростом общей площади. А почему? Ну тут верно сказали, но я скажу четче: рост площади при неизменных числе комнат, материале стен, районе, этаже/этажности, возраста, это что такое? Это улучшение планировки: кухня становится больше, комнаты становятся изолированные, санузел становится раздельным, появляется кладовка и т.п. Т.е. становится лучше планировка. Но планировка это не числовой фактор, его трудно и узнавать реально у продавцов (скажут - иди и смотри) и трудно учитывать. Поэтому площадь в этом случае является замещающей переменной, она представляет планировку. Между разным числом комнат тут тоже теория: у нас раньше строили мало однушек, мало трешек, в основном двушки. Ну, такая была политика партии. В старом фонде много двушек в итоге, а народ, который квартиры вообще способен купить, он уже на трешку нацелен жизнью, типа считается, что два стандартных ребенка требуют трешку, ну вера у нас такая. Вот в итоге метр в трешке и должен цениться выше, он же нужнее. Но масштабный коэффициент играет роль и для жилья, для квартир от 100 м2 и больше, там чем больше площадь, тем дешевле метр. и ещё, расскажите мне кто-нибудь, как я тут эффективно могу фильтровать новые нитки, а то я что-то не вижу на форуме никакой удобной системы выбора новых сообщений во всех форумах сразу. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:15 Мисовец писал(а): и ещё, расскажите мне кто-нибудь, как я тут эффективно могу фильтровать новые нитки, а то я что-то не вижу на форуме никакой удобной системы выбора новых сообщений во всех форумах сразу. не совсем понял задачу, но, наверное, это должно помочь 1. В заглавии форума есть специальный раздел «Недавно оценщики обсуждали следующее:» и дальше идет список последних тем, можно ориентироваться по нему. 2. В каждой теме (сверху справа) есть специальная функция «Следить за ответами в теме», которая будет Вас оповещать по мылу о новых ответах. подходит? или Вы имели в виду что-то другое? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:16 galswit писал(а): А еще такое - квартиры в состоянии "от застройщика" цены и сейчас от метража и количества комнат не зависят у нас застройщики в рекламе тоже дают одну цену, а когда уточняешь, то оказывается, что это мин цена за 3-х ком. квартиру. Более того цена в новостройках зависит и от этажа. Мы вывели следующие коэф-ты: Цитата: Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м жилья от количества комнат (первичный рынок) Кол-во комнат -1 Коэффициент - 1 Кол-во комнат -2 Коэффициент - 0,97-0,95 Кол-во комнат -3 Коэффициент - 0,93-0,9 Коэффициенты зависимости стоимость 1 кв.м жилья от этажа (первичный рынок) Этаж 2-4 Коэффициент - 1 Этаж 5-9 Коэффициент - 1,04-1,06 Этаж 10-16 Коэффициент - 1,09-1,10 Этаж выше 16 Коэффициент - 1,11-1,13 Хотя должна признать, что сегодня при минимальной активности на "первичке" у некоторых застройщиков позиция - продать хоть-засколько-нибудь. и вот тут уж зависимости теряются. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:42 Мисовец писал(а): и ещё, расскажите мне кто-нибудь, как я тут эффективно могу фильтровать новые нитки, а то я что-то не вижу на форуме никакой удобной системы выбора новых сообщений во всех форумах сразу. Как я понимаю, заходите, регистрируетесь и ищете "кнопочку" типа "Найти сообщения с вашего последнего посещения (х)" или что-то типа того! Мисовец писал(а): Ну, оно как-бы да, по жизни так и есть, но вот погружаясь в теорию регрессионного анализа народ быстро сталкивается с тем, что выявленная закономерность не только должна быть там, стат.значимой по R2 по Фишеру и т.п., но и должна иметь экономическое обоснование и уж во всяком случае не противоречить экономической логике, если мы об оценке. В зависимости от задачи. Если закономерность зафиксирована - значит, уже какие-то объективные тенденции рынка за ней стоят? И тогда 2 задачи, в общем случае не связанные: либо, используя зафиксированную закономерность, "тупо" использовать ее для определения стоимости своего объекта, либо "потеоретизировать" - для собственного самоусовершенствования, либо вдруг когда где в другом месте "выстрелит" - а что бы за этой закономерностью могло скрываться, какие нюансы рассуждений покупателей... По-моему, так (с). Мисовец писал(а): Т.е. становится лучше планировка. Но планировка это не числовой фактор, его трудно и узнавать реально у продавцов (скажут - иди и смотри) и трудно учитывать. Поэтому площадь в этом случае является замещающей переменной, она представляет планировку. Это да. В идеале (по квартирам, во всяком случае, часто получается) задача решается подбором аналогов с определенно подобной планировкой. В принципе в моем регионе это, как правило, не проблема. Да и продавцы готовы подробно описать объект-аналог, а особенно риэлтеры-посредники. Ну, может, это чисто украинский синдром общительности? Мисовец писал(а): Между разным числом комнат тут тоже теория: у нас раньше строили мало однушек, мало трешек, в основном двушки... Вот в итоге метр в трешке и должен цениться выше, он же нужнее. И это тоже легко решается, если анализировать выборки по квартирам с одинаковым количеством комнат. И вообще-то, часто ли на практике возникает необходимость построения общей модели стоимости квартир, учитывающих все такие параметры, как количество комнат, площадь + планировку и т.д.? Может быть такое на слабом сегменте рынка, это да. Но там и статистики маловато, как правило, чтобы достоверно построить такую "всеобъемлющую" модель... И тогда все равно Grey Horse писал(а): ответы... кто во что горазд , исходя из представлений о логике этого самого инвестора, доступной исходной информации, допущений, опыта и интуиции оценщика. По-моему, так (с). Действительно, за неимением гербовой пишем на простой... Но и данные рынка-то в такой ситуации не могут кардинально опровергнуть Ваши построения. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Хитрый Кот Сообщения: 131 Откуда: мой адрес не дом и не улица… Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:45 Grey Horse ну я только познаю глубины этой профессии а сам я на данный момент стажер, так что не судите строго Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 12:04 Хитрый Кот писал(а): а сам я на данный момент стажер, так что не судите строго Да упаси Бог, я и не сужу никоим образом! Это так, вырвалось попутное замечание. Ну, и если стажер, то где-то уже оценщик. Поэтому Вас смотрелось странновато... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Ігор Братішко Сообщения: 11 Откуда: Львів Добавлено: Чт, 11 Фев 2010 17:41 Доброго дня. мені під руки попала така формула, прошу прокоментувати: Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом: Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою: якщо Sа< Sо, то К=(Sa/So)^(0,1*So/(Sa+So)) якщо Sо< Sа, то К=(Sa/So)^(-0,1*Sa/(Sa+So)) де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки, Ца – ціна пропозиції аналога; Sа - загальна площа аналога; Sо - загальна площа об’єкта. Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме