Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  крыша в аренду Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... , 14, 15, 16  След. Автор Сообщение irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 11:07 Мисовец писал(а): Доходы. Вышку ставят, чтобы получать доход от обслуживания абонентов. У оператора сотовой сети есть отчеты о прибылях и убытках, есть перечень всех антенн и другой аппаратуры, Вот здесь запуталась. Т.е. для расчетов по ДП вы берете доходы арендатора, а не арендодателя? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 11:16 Мисовец писал(а): Ну, РС имущества, в общем-то не ясно, что тут понимать под имуществом, если речь идет об аренде участка крыши. Вот-вот! Это один из ключевых моментов! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 12:38 irenka писал(а): Мисовец писал(а): Доходы. Вышку ставят, чтобы получать доход от обслуживания абонентов. У оператора сотовой сети есть отчеты о прибылях и убытках, есть перечень всех антенн и другой аппаратуры, Вот здесь запуталась. Т.е. для расчетов по ДП вы берете доходы арендатора, а не арендодателя? Конечно, а чего тут путаться? Мы же чувствуем (считаем) себя функционирующими на развитом рынке, во всяком случае оцениваемая нами РС требует развитого рынка. Когда рынок развит, то он выравнивает (гармонизирует) все процессы. Именно на этом основан метод амортизации затрат, т.к. он как бы говорит, что все затраты и некая норма прибыли выразятся в арендной ставке. Ну и, соответственно, раз рынок развит, то выравнивается как сама доходность любого бизнеса, так и все компоненты этой доходности. А один из компонентов это выручка и затраты. Понятно, что чтобы у нас была некая средняя рыночная доходность у нас должно существовать некое стабильное отношение затрат к выручке, в частности на развитом рынке, конечно, будет аренда занимать некую долю от всех затрат. В общем то на развитых рынках мы это и обнаруживаем, когда говорим, что затраты на аренду в торговых комплексах составляют определенную долю от выручки комплекса. Власти определяют нормативно долю коммунальных затрат в заработной плате жителей и т.п. У всего есть средняя рыночная величина, если есть рынок. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 12:53 Да, в общем случае это хорошо... Только вот Мисовец писал(а): Когда рынок развит, то он выравнивает (гармонизирует) все процессы. Именно на этом основан метод амортизации затрат, а у нас (и у Вас, наверное), рынок сейчас далек от стабильного и более-менее равновесного состояния... Ну это так, вообще. Наверное, в случае данной конкретной оценки для нашего гос. майна нет смысла заострять на этом внимание. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 12:57 Grey Horse писал(а): Да, в общем случае это хорошо... Только вот Мисовец писал(а): Когда рынок развит, то он выравнивает (гармонизирует) все процессы. Именно на этом основан метод амортизации затрат, а у нас (и у Вас, наверное), рынок сейчас далек от стабильного и более-менее равновесного состояния... Ну это так, вообще. Наверное, в случае данной конкретной оценки для нашего гос. майна нет смысла заострять на этом внимание. На этом вообще нет смысла заострять внимание, а не только при оценке гос.имущества. Мы же всегда находимся в ситуации недоразвитого или вовсе не развитого рынка, хотя РС требует как раз развитого. И разница то в чем? Она лишь в том, что когда рынок более-менее развит, тогда мы берем с него аналоги, и делаем вывод, как оно там. А когда рынка нет, то мы берем более или менее относящиеся к сути оценки параметры и по секрету сообщаем рынку, каким бы он был, если бы он тут был. Рынок в шоке. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 13:03 Мисовец писал(а): Именно на этом основан метод амортизации затрат, т.к. он как бы говорит, что все затраты и некая норма прибыли выразятся в арендной ставке. Мисовец писал(а): в частности на развитом рынке, конечно, будет аренда занимать некую долю от всех затрат. В общем то на развитых рынках мы это и обнаруживаем, когда говорим, что затраты на аренду в торговых комплексах составляют определенную долю от выручки комплекса У вас цепь: затраты арендатора - выручка и прибыль арендатора. Вы от расчетов ст-ти обьекта недвижимости плавно переходите в оценку ЦИКов. Затраты и прибыль конкретного бизнеса (не от сдачи в аренду, а от торговли и т.п.) - дело очень специфическое. Никто вам никаких данных о своей прибыли не даст. У каждого она разная, тут масса факторов, специфик. Для этого анализа потребуется баланс и прочее. Добавлено спустя 13 минут 53 секунды: Чуть перефразировала пост, а то сама запуталась. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 13:25 Мисовец писал(а): А когда рынка нет, то мы берем более или менее относящиеся к сути оценки параметры и по секрету сообщаем рынку, каким бы он был, если бы он тут был. Рынок в шоке. Это да! irenka писал(а): Никто вам никаких данных о своей прибыли не даст. У каждого она разная, тут масса факторов, специфик. Для этого анализа потребуется баланс и прочее. Это тоже да. Но Вам просто изложили вариант рассуждений, вполне логичный... Не сработает в этой ситуации (по субъективным причинам "недачи информации") - пригодится где-нибудь в другой работе. Алгоритм-то полезный! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 13:29 Да при чем здесь - сработает или нет. Вот вы, Grey Horse, как цените улучшения доходником? Отвечу за вас - берете АП и издеваетесь над ней. А вышеизложенный способ оценки по доходу, частью которого есть АП - попахивает оценкой ЦИКов. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 13:54 irenka писал(а): Отвечу за вас - берете АП и издеваетесь над ней. Если под улучшениями Вы понимаете земельные улучшения, то далеко не всегда. Но фраза все равно великолепная! irenka писал(а): А вышеизложенный способ оценки по доходу, частью которого есть АП - попахивает оценкой ЦИКов. Ну и что тут страшного? Вас смущает остутствие открытой специализации по оценке ЦИК? Выбросьте из головы! Объектом оценки в конечном итоге является же не ЦИК! А то, что Вы знаете и используете в промежуточных расчетах какие-то элементы "циковские", во-первых, нигде не запрещено и не может быть запрещено в принципе, во-вторых, только характеризует вас с хорошей стороны (еще одной ), а в-третьих - совершенно естественно для оценочной практики (потому как очень много встречается специфических объектов, для которых банальная техника не работает)! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 15:11 irenka писал(а): Затраты и прибыль конкретного бизнеса (не от сдачи в аренду, а от торговли и т.п.) - дело очень специфическое. Никто вам никаких данных о своей прибыли не даст. У каждого она разная, тут масса факторов, специфик. Для этого анализа потребуется баланс и прочее. Мне и не даст? Ну, кто-нибудь, может и не даст, а вот чтобы так говорить, что никто не даст, так на то у меня есть практика Давайте так, Вы сначала прочтите материалы вот этой презентации http://appraiser.ru/UserFiles/File/tumakovskie-chtenia2/Maximax.pdf , ну а там и поговорим, если предмет разговора не иссякнет. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 15:34 Спасибо за статью, оооочень интересная методика. Примечание. Я так понимаю, вместо оборудования в данном случае подставляется крыша? А иначе ветку придется резать, отходим от темы. Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 16:34 Не совсем, вместо оборудования у нас тут подставляется арендная ставка за участок крыши для антенны, ну а у Вас там подставляется фиктивная величина РСимущества, т.к. мы вроде в этой нитке договорились, что РСимущества это не РС именно крыши, части крыши или всего дома, а это скорее некая величина, равная Рыночная ставка * 12/Ар.Ст. в терминах чистого прагматика, если я не слишком вольно перевел его никнейм. ZET Возраст: 46 Сообщения: 525 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 16:38 а почему все привязываются к тому, под что берут крышу арендаторы? Почему именно замещение антенной? Мы же считаем рыночную стоимость крыши - ее ведь берут в аренду? Такое ощущение, что привязываясь к целям арендатора получается что-то вроде суррогата инвестиционной стоимости или как-то так Добавлено спустя 47 секунд: а вдруг рассмотреть НЕИ и построить на крыше смотровую площадку за деньги? Добавлено спустя 47 секунд: допустим крыша в селе - смотреть на поля Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Ср, 11 Ноя 2009 05:43 ZET писал(а): а почему все привязываются к тому, под что берут крышу арендаторы? Почему именно замещение антенной? Мы же считаем рыночную стоимость крыши - ее ведь берут в аренду Хороший вопрос. Но я бы на него ответил так: антенны связи эксплуатируют не столько часть площади поверхности кровли, им, как раз, вполне сгодился бы железобетонный столб соответствующей высоты, сколько высоту здания, причем эксплуатируют её с особенностями, присущими только антеннам. Скажем, смотровая площадка эксплуатирует скорее окружающие виды в пределах прямой видимости, антенна же "интересуется" плотностью населения окружающего района. Иными словами, крыша, привлекательная с точки зрения смотровой площадки, будет, вероятно, расположена в живописной природной местности и обеспечит при этом приятные виды. Крыша, привлекательная для размещения антенны связи, будет находиться в густо заселенном районе и обеспечит хорошее покрытие зоны. А это разные факторы ценообразования, потому и модель должна быть специфична к системе факторов. Но я, разумеется, соглашусь с основным посылом, что мы зря считаем, что ценность крыши измеряется альтернативным строительством антенны соответствующей высоты. Т.к. тут может быть как "да", так и "нет" в зависимости от обстоятельств. Вот заметьте, что на междугородних трассах операторы так и строят вышки связи, просто потому, что связь обеспечивать надо, а никаких зданий по дороге не стоит. Когда у трассы имеется холм, то антенная мачта располагается на таком холме. Должна ли аренда земли на холме стоить дороже? Вероятно да. Должна ли она стоить дороже ровно на стоимость строительства сегмента с высотой холма? Думаю, что нет, особенно если холм не один, может быть местность вовсе холмистая. Конечно, если вся земля муниципальная, то муниципалитету может казаться, что его земля большой дифицит. Но вообще-то муниципалитет должен думать не только о бюджете, но и о развитии инфраструктуры связи. Кроме того, в городе ситуация осложняется наличием частных владельцев зданий, которые формируют рынок. В общем-то идея простая: не стоит строить модели, не зная сложившиеся на рынке цены. Зная сложившиеся на рынке цены, имеет смысл строить лишь такие модели, которые адекватны самому бизнесу. А мы понимаем, что нужно антенному бизнесу (связи)? Ему нужна высокая площадка для монтажа антенны, близкая комната для оборудования, электричество и заземление. Но больше всего ему нужна плотность населения. Вот и можно ожидать, что цена аренды зависит от этих факторов, а не от степени износа крыши. ZET писал(а): допустим крыша в селе - смотреть на поля А чего на них смотреть? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 11 Ноя 2009 07:37 Мисовец писал(а): ZET писал(а): допустим крыша в селе - смотреть на поля А чего на них смотреть? Ну, как же... Всхожесть там контролировать... Или степень колошения... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... , 14, 15, 16  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме