Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ваговий коефіцієнт при узгодженні результатів!!! Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 17:18 ZET писал(а): подобное наукообразие можно увидеть в практике оценки № 5 (32) Там много авторов и статей. Что конкретно Вы имеете в виду? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер ZET Возраст: 46 Сообщения: 525 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 17:31 имею в виду узгодження результатів в прикладі звіту розділ 5, стор. 73, табл. 5.28 Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 19:13 Да. В общем случае - не очень. В отличие от предложений уважаемого коллеги КовАл (который в МАИ, как я понимаю, рассматривает все-таки предпочтения инвесторов, да?), Сергей Мельниченко (надеюсь, он не обидится? ) фактически рассчитывает удельные веса, исходя из технических подробностей оценщика... Что-то мне не совсем нравится... Во втором случае получается из 2 значений стоимости, для каждого из которых оценщик признает допустимые погрешности в определении, получается нечто третье. Если и одно, и другое значение не идеально точны, то почему третье (призванное быть более приемлемым) обязано лежать между ними? Совсем не факт. Т.е., получается как бы, что процедура согласования не вносит абсолютно никакой дополнительной точности в конечный результат. Правда, значения по 2 подходам близки - 2 188 и 2 244. Ну, тогда можно было вполне просто усреднить (что есть взвешивание с весами 50 / 50 ). Получилось бы 2 216 - вместо 2 218, как у Автора. Разница - менее 0,1%. Неужели Автор хочет сказать, что он с такой точностью определил стоимость объекта? Вряд ли. Как по-моему, 1% - уже идеал. Мне кажется, что все-таки публикации "Практики оценки" - не истина в последней инстанции, и "Практика" на это и не претендует. Это просто обмен опытом, мысли вслух. Соглашаешься - используешь, не соглашаешься - делай свое. И в любом случае заслуживает глубокого уважения мужество авторов, решившихся свои находки вынести на всеобщее обозрение! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 19:54 ZET писал(а): подобное наукообразие можно увидеть в практике оценки № 5 (32) или вот здесь З.Ы. Простите, что так немногословно веду дискуссию, но просто сейчас немного не успеваю включиться в диалог (единственное, стараюсь выкроить немного время для темы "Поговорим о СРО в Украине", поскольку там вообще, на мой взгляд, дискуссия переросла в "избиение"...). Добавлено спустя 2 минуты 43 секунды: Grey Horse писал(а): который в МАИ, как я понимаю, рассматривает все-таки предпочтения инвесторов, да? нет, это был ответ на округление до 2000 ещё раз сори... не успел объясниться. Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Ср, 11 Ноя 2009 10:21 Хорошая нитка, попробую поделиться концепцией. Приступая к согласованию, имеет смысл не мучиться с МАИ, или вот есть Графическое согласование методами нечеткой логики Лотфе Заде, а имеет смысл решить: почему же результаты подходов разошлись? Обычно это можно для себя уяснить. Например сегодня в кризис нет ничего странного если затратный подход даст более высокий результат, чем сравнительный, а тем более доходный. И значит, рассуждая в рамках того же МАИ, мы должны сказать, что критерий возможности отразить действительные намерения покупателя удовлетворяется только сравнительным и никакого отношения не имеет к затратному. Ведь не думают же в кризис реальные покупатели о затратах, они внимательно следят за предложениями и старательно торгуются. Я воспользовался кризисом для понятности, но вообще говоря, на рынке всегда можно видеть, что рулит. Например, в период так называемого бума Доткомов никого не интересовали затраты, а все смотрели в будущее и видели там огромную доходность, как и на рынке жилья в городах в 2006-2007 годах, все инвесторы видели исключительно доходность. Возвращаясь к МАИ, мы понимаем, что незачем после этого смотреть как затратный подход отвечает критерию тип, качество, обширность данных; или критерию способность подхода учитывать особенности. Раз покупатель смотрит в кризис только на цены, или, в период роста, только на ожидаемые доходы, то какое значение имеют для него обширность наших данных или наша способность что-то там учитывать? Никакого. Он себе на уме, а другие тут не ходят. Т.е. первый вопрос в том, какой подход дал верный результат, соответствующий рынку? И это тем более важно, когда итоги расчетов разные. А что если итоги расходятся ну там на 5%, на 10%? Вы знаете, я научился сводить итоги до 0,1%, до 0% если надо, я думаю, что многие из Вас тоже это умеют. Я каждый раз сам решаю, какой разброс показать в отчете. Это что, надо учитывать в согласовании? Я думаю нет. Если я делаю разницу в 5%, то обычно оно так не само получилось, а я это именно так сделал. А значит, я как-то оценил, а другое что-то к тому же притянул, так? Обычно так. Но тогда это не вопрос согласования вовсе. Теперь, это всё по сути, а нас проверяют, и там нам приходится рисовать веса. Ну, приходится иногда, такое у нас и у Вас регулирование ОД. Но сами с собою будем честными: рынок либо знает, какой из Ваших итогов верен, тогда у него спросите, либо не знает, тогда сами решите и рынку скажите. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 11 Ноя 2009 10:33 КовАл писал(а): нет, это был ответ на округление до 2000 Ясно! По свободе попробуем добраться и до этого... МАИ... Мисовец писал(а): Приступая к согласованию имеет смысл не мучиться с МАИ или вот есть Графическое согласование методами нечеткой логики Лотфе Заде, а имеет смысл решить, почему результаты подходов разошлись? Обычно это можно для себя уяснить. Золотые слова! Мисовец писал(а): Раз покупатель смотрит в кризис только на цены или в период роста только на ожидаемые доходы, то какое значение имеют для него обширность наших данных или наша способность что-то там учитывать? Никакого. Он себе на уме, а другие тут не ходят. Вот-вот. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 03:04 Grey Horse писал(а): Но действительно, инвестор, если он один и у него нет раздвоения личности , вряд ли будет исходить для себя из того, ZET писал(а): что замещение достоверно где-то на 30% а допустим НЕИ где-то на 70% Скорее он остановится на каком-то определенном варианте так извините, а МЫ кто? инвестор? или оценщик? мы откуда знаем что он там себе надумает строить или покупать? тот самый виртуальный инвестор на предположительные действия которого мы опираемся в расчетах......... вычисляя рыночную стоимость ОО мы "строим" (затратка) виртуальный объект похожий на наш ОО, мы капитализируем/дисконтируем аналогичные объекты с учетом отличий с нашим ОО, мы "покупаем" похожие ОС, поэтому нам нет дела* до того что НАШ инвестор/владелец сделает с НАШИМ объектом оценки, мы щупаем рынок за вымя информации на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его (цифры условные, по Ковалу, так сказать ), потому то мы и иерархизируем результатирующую цифру... Мисовец писал(а): Ведь не думают же в кризис реальные покупатели о затратах, они внимательно следят за предложениями и старательно торгуются. ... Возвращаясь к МАИ, мы понимаем, что незачем после этого смотреть как затратный подход отвечает критерию тип, качество, обширность данных; или критерию способность подхода учитывать особенности. Раз покупатель смотрит в кризис только на цены Василий Григорьевич, Вы хотите сказать что раз затратами выходит дороже чем доходом и сравнением, то реальный покупатель на наши доводы не обратит внимания??? или у меня какое-то хроническое недопонимание того что Вы пишете... вот пример - 1млн по затратам, 950 тыс по сравнительному, что выберет инвестор? построить и растянуть затраты 1 млн на 2 года или заплатить 950 тыс здесь и сейчас? ведь не факт что 2 вариант его устроит больше чем первый, хотя на первый взгляд привлекает экономия 5%... * - дело то, конечно, есть, мы часто, если не сказать всегда, спрашиваем что будет делать дальше с оценкой и с объектом наш заказчик, но если говорить о непредвзятом видении оценщика, то НЭИ и остальные доводы, мысли и анализ у оценщика будут свои и могут кардинально отличаться от оптимизма или пессимизма заказчика по поводу дальнейшей судьбы ОО. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 07:34 Филин Андрей писал(а): на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его ??? Очень спорно. Но предположим пока, что это так. Но и в этом случае, наверное, вряд ли в конкретной ситуации самый наитипичнейший инвестор будет замещать объект оценки следующим путем: 1. Построит 30% нового (понеся соответствующие затраты), после чего 2. Докупит "оставшиеся" 70% на рынке. В этой ситуации - да, такое усреднение (взвешивание) будет логично. Однако, боюсь, такой вариант замещения физически нереализуем и уж, во всяком случае, не является типичным для рынка. Филин Андрей писал(а): НЭИ и остальные доводы, мысли и анализ у оценщика будут свои и могут кардинально отличаться от оптимизма или пессимизма заказчика по поводу дальнейшей судьбы ОО. Да, если уточнить: данного конкретного заказчика. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 10:56 Мысль высказанная коллегой Филином Андреем : "на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его", как на меня, не имеет логики. Ибо определяя РС оценщик исходит (обязан) из типичных для рынка условий, а не из того что и как будет делать потенциальный инвестор с конкретным объектом оценки. Да еще и знать то надо, а кто купит этот объект? Ведь оценщик имеет дело, как правило, с продавцом и покупателя не знает. ("продавец" и "покупатель" тут применены в свете дефиниции РС которая предусматривает продажу, дабы не сводить полемику к, например, варианту передачи в аренду). Если говорить о "согласовании" результатов то, как на меня, это должно делаться в рамках конкретного подхода, а не в рамках определения остаточного итога просчитанного разными подходами. Вот что пишут по поводу понятия "согласование" Цытирую "НЛП Словарик: Согласование результатов Согласование результатов Процесс подгонки различных результатов друг к другу, оптимизация решений. Основа таких переговоров, в которых обе стороны оказываются в выигрыше." http://aboutnlp.ru/slovar.php?wid=83\ Правда мне не нравиться слово "подгонки", ну да ладно. Вот как я думаю. Согласование должно проводиться в рамках одного подхода для определения наиболее вероятной величины из полученных в ходе расчетов. Наилучшим примером может служить расчеты сравнением и доходным подходом при использовании метода сценариев. Давайте посмотрим сравнение. Есть n аналогов. В ходе поправок мы получаем несколько значений и из них выбираем "среднее", "медиану" и "моду". А далее, как на меня идет как раз то "согласование" о котором я говорил, мы выбираем наиболее типичное для рынка. И получаем итог при котором "обе стороны оказываются в выигрыше". Может тут есть смысл применить весовые коэффициенты (не пробовал может стоит попробовать). Аналогично, но уже с применением весовых коэффициентов, мы делаем в доходном подходе использовании метода сценариев. По затратному отдельная история. Тут вроде нет "нескольких вариантов" для согласования. Ну не просчитываем мы их. А почему бы и не просчитать? Ведь те данные которые влияют на результат (физ состояние, фунц. особенности и различия, влияние внешних факторов) мы за частую не в состоянии просчитать с "математической" точностью. Тут всегда присутствует и субъективизм, и отсутствие технической возможность их определения (равно как и в сравнении и в доходнике). Ну, а что касается общего итога, то мое мнение, наиболее корректно к этому подошли земельщики. Они предлагают в итоге выбирать то значение которое имело максимум достоверных данных и минимум поправок. Ну знаю, возможно я в чем то не прав, но я мыслю за частую так и не делаю того "классицистического" согласования, а просто выбираю из имеющихся результатов просчитанных разными подходами. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 11:04 Grey Horse писал(а): Филин Андрей писал(а): на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его ??? Очень спорно. Но предположим пока, что это так. Но и в этом случае, наверное, вряд ли в конкретной ситуации самый наитипичнейший инвестор будет замещать объект оценки следующим путем: 1. Построит 30% нового (понеся соответствующие затраты), после чего 2. Докупит "оставшиеся" 70% на рынке. В этой ситуации - да, такое усреднение (взвешивание) будет логично. Однако, боюсь, такой вариант замещения физически нереализуем и уж, во всяком случае, не является типичным для рынка. слишком буквальное трактование Филин же сказал наитипичнейший инвестор будет ВЫБИРАТЬ между возможными действиями. Поэтому можно трактовать так: типичный инвестор взвесив все за и против а так же оценив возможные риски в случаях постройки или покупки на рынке, придет к выводу что приемлемым будет заплатить за объект цену, которая лежит в диапазоне между альтернативными вариантами. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 11:48 Я чет не понял, мы говорим об определении стоимости или об определении НЕИ для потенциального инвестора? Если последнее то можно согласится. Только вот вопрос. Сможет ли инвестор построить аналогичное объекту оценки здание (не новое), с имеющимися в нем физ. и функ. характеристиками присущими только этому объекту? (место расположение нивелируем для простоты) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 11:49 Мисовец писал(а): Вы знаете, я научился сводить итоги до 0,1%, до 0% если надо, я думаю, что многие из Вас тоже это умеют. Я каждый раз сам решаю, какой разброс показать в отчете. Это что, надо учитывать в согласовании? Я думаю нет. Если я делаю разницу в 5%, то обычно оно так не само получилось, а я это именно так сделал. А значит, я как-то оценил, а другое что-то к тому же притянул, так? Обычно так. Но тогда это не вопрос согласования вовсе. Ой-ой, опасные какие слова. Эти действия подпадают под категорию "необьективной оценки"! Так делать, и тем более, советовать делать, категорически нельзя. Этим мы нарушаем МСО, законы, нормы професс. деят-ти и т.д.! В вопросе согласования на данный момент, все таки стоит учитывать цель и базу оценки, и обязательно - принцип замещения. Даже НЭИ на 2-м месте. И тогда мы поймем, ст-ть по какому подходу выбирать. Т.е. выскажу свое мнение, что я бы не взвешивала результаты, а определялась с подходом, также, как многие из нас считают это наиболее правильным и вменяемым. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 12:41 rudge писал(а): Ну знаю, возможно я в чем то не прав, но я мыслю за частую так и не делаю того "классицистического" согласования, а просто выбираю из имеющихся результатов просчитанных разными подходами. irenka писал(а): бы не взвешивала результаты, а определялась с подходом, также, как многие из нас считают это наиболее правильным и вменяемым. Вот и мне (пока) это кажется наиболее вменяемым. Я не преподношу это как истину в последней инстанции, просто мысли вслух... Hard_Pragmatic писал(а): типичный инвестор взвесив все за и против а так же оценив возможные риски в случаях постройки или покупки на рынке, придет к выводу что приемлемым будет заплатить за объект цену, которая лежит в диапазоне между альтернативными вариантами. Да, совершенно верно - в диапазоне. В то же время КовАл писал(а): поскольку нам нужна точечная оценка , то мы как бы "точку" и обсуждаем... С диапазоном то проще. На первый взгляд! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 13:38 Grey Horse писал(а): rudge писал(а): Ну знаю, возможно я в чем то не прав, но я мыслю за частую так и не делаю того "классицистического" согласования, а просто выбираю из имеющихся результатов просчитанных разными подходами. irenka писал(а): бы не взвешивала результаты, а определялась с подходом, также, как многие из нас считают это наиболее правильным и вменяемым. Вот и мне (пока) это кажется наиболее вменяемым. Я не преподношу это как истину в последней инстанции, просто мысли вслух... Поддерживаю таварищей, полагающих, что не взвешивать результаты наиболее вменяемо. ИМХО - вне зависимости от того, каков разбег в стоимостях получен в рамках разных методических подходов (мал или велик) - в чём смысл что-то с чем-то согласовывать (мешая мух с котлетами), рисовать себе в воображении фоторобот некоего "типичного инвестора" (кто это такой вообще? - существует ли какое-либо исследование типа "Инвестор типичный. Места обитания. Рацион. Повадки и поведение в стае и отдельными особями в период миграции". Есть такое исследование? Нету? В таком случае смысл выдумывать велосипед в условиях бездорожья? Енто ж полный волюнтаризм (тобишь субъективизм) Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 14:43 он же Гоша писал(а): кто это такой вообще? - существует ли какое-либо исследование типа "Инвестор типичный. Места обитания. Рацион. Повадки и поведение в стае и отдельными особями в период миграции". Есть такое исследование? Нету? драсте, как это нету, есть и уже давно (с момента принятия НС№1) это тот кто: - имеет желание чтонить купить - провел соответствующий маркетинг - действует со знанием дела - действует рассудительно - действует без принуждения _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме