Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ваговий коефіцієнт при узгодженні результатів!!! Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 15:16 Hard_Pragmatic писал(а): он же Гоша писал(а): кто это такой вообще? - существует ли какое-либо исследование типа "Инвестор типичный. Места обитания. Рацион. Повадки и поведение в стае и отдельными особями в период миграции". Есть такое исследование? Нету? драсте, как это нету, есть и уже давно (с момента принятия НС№1) это тот кто: - имеет желание чтонить купить - провел соответствующий маркетинг - действует со знанием дела - действует рассудительно - действует без принуждения угу, и на основаньи этих вот характеристик оценщик, заглянув в потаённые глубины души Инвестора типичного, вывернув её (душу) наизнанку, взвесив все его (инвестора) "за" и "против", определит безошибочно его мотивацию при принятии решенья об инвестировании им (инвестором) в тот либо иной актив, и на основаньи проведённого анализа произведёт взвешивание результатов стоимости объекта оценки, полученных различными подходами, и (что самое главное), сможет обосновать своё поведенье (при взвешивании результатов) поведеньем типичного инвестора... это я не к тому, что так делать низзя (почему собссно низзя?) - это я к тому, что так делать зачем? irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 15:25 Ну слушай, Гоша, ну зачем тебе эти дебри. Тебе же обьясняют, чем руководствуется типичный инвестор. Плюс это прописано в стандарте. Хочешь спорить с законом - твое право. Но пока что он действует, и мы в оценке на него ссылаемся. В случае, как ты говоришь, нетипичного поведения, или он же Гоша писал(а): вывернув её (душу) наизнанку, взвесив все его (инвестора) "за" и "против", определит безошибочно его мотивацию при принятии решенья об инвестировании им (инвестором) в тот либо иной актив в случае правильного анализа конкретной нетипичной души, мы получим не рыночную, а специальную стомость, и ты об этом прекрасно знаешь. он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 15:31 irenka писал(а): в случае правильного анализа конкретной нетипичной души, мы получим не рыночную, а специальную стомость, и ты об этом прекрасно знаешь. как правило инвесторы имеют нетипичные души. Инвесторы же с типичными душами как правило инвестируют разве что в билеты на проезд на общественном транспорте. Добавлено спустя 1 минуту 26 секунд: Но это я увёл вас от темы, гаспада. За что дико извиняюсь. Продолжайте диалог не отвлекаясь - тема интересная на самом деле Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 17:25 он же Гоша писал(а): как правило инвесторы имеют нетипичные души. Инвесторы же с типичными душами как правило инвестируют разве что в билеты на проезд на общественном транспорте. Hard_Pragmatic писал(а): это тот кто: - имеет желание чтонить купить Тут же хочется уточнить: чтонить купить на данном рынке. Наверное, типичный инвестор на рынке мет. комбинатов и на рынке бутиков г. Киева - все-таки, как правило, разные инвесторы. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Мисовец Возраст: 65 Сообщения: 91 Откуда: Бийск,РФ Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 19:53 Филин Андрей писал(а): Василий Григорьевич, Вы хотите сказать что раз затратами выходит дороже чем доходом и сравнением, то реальный покупатель на наши доводы не обратит внимания? вот пример - 1млн по затратам, 950 тыс по сравнительному, что выберет инвестор? построить и растянуть затраты 1 млн на 2 года или заплатить 950 тыс здесь и сейчас? ведь не факт что 2 вариант его устроит больше чем первый, хотя на первый взгляд привлекает экономия 5%... Да, если рынок показывает, что можно купить за 950 то, что строится за 1000 и если ему объект нужен, то он купит и строить не станет и не только из-за экономии 5%, но и потому, что купив, он сразу начинает зарабатывать, если это доходное вложение, а строя он 2 года терпит только убытки. irenka писал(а): Мисовец писал(а): Вы знаете, я научился сводить итоги до 0,1%, до 0% если надо, я думаю, что многие из Вас тоже это умеют. Ой-ой, опасные какие слова. Эти действия подпадают под категорию "необьективной оценки"! Так делать, и тем более, советовать делать, категорически нельзя. Этим мы нарушаем МСО, законы, нормы професс. деят-ти и т.д.! Во-первых, совсем не опасные, т.к. эту реальность все знают, ну, кто занимается оценкой. Во-вторых, опасно бывает то, что происходит, а не то, что об этом говорят. У нас, например, идет проверка отчета, там все три подхода сведены, а итог оценки проверяющему не нравится. Он делает замечание, допустим, в затратном не обоснован внешний износ. Оценщик исправляет, конечно, у него затратный итог растет. Но он и два других подхода делает выше и замечание было направлено на то, чтобы итог был выше. И потому при второй проверке никто не задает вопрос, а почему другие подходы изменились? Если кто-то такой вопрос задаст, я ему отвечу: ну я подумал, нашел причину расхождения, исправил. Вы же знаете: подходы должны сходиться. на самом деле они ничего нам не должны, но такой миф в оценке бытует. Ну и вообще, я чего-то не боюсь уже ничего, видимо возрастное. Hard_Pragmatic писал(а): - провел соответствующий маркетинг - действует со знанием дела - действует рассудительно На это примерно пол процента населения способны, в основном в НИИ сидят и ничего крупного не покупают. А бум доткомов, например, также как и ипотечный кризис в США показывают, что нормальные инвесторы иные. Да и Сорос нам давно это рассказал. Разве нет? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 21:11 Мисовец писал(а): Филин Андрей писал(а): Василий Григорьевич, Вы хотите сказать что раз затратами выходит дороже чем доходом и сравнением, то реальный покупатель на наши доводы не обратит внимания? вот пример - 1млн по затратам, 950 тыс по сравнительному, что выберет инвестор? построить и растянуть затраты 1 млн на 2 года или заплатить 950 тыс здесь и сейчас? ведь не факт что 2 вариант его устроит больше чем первый, хотя на первый взгляд привлекает экономия 5%... Да, если рынок показывает, что можно купить за 950 то, что строится за 1000 и если ему объект нужен, то он купит и строить не станет и не только из-за экономии 5%, но и потому, что купив, он сразу начинает зарабатывать, если это доходное вложение, а строя он 2 года терпит только убытки. мы можем долго рассуждать и каждый окажется прав - ведь купив сейчас, он не "сразу начнет зарабатывать", он понесет еще больше затрат, допустим на переоборудование, на рекламу, на закупку товара и т.п., поэтому он все же может и согласится "терпеть убытки", хотя я бы это назвал не убытками, а затратами, поскольку они растягиваются во времени и не так больно бьют по карману как выложить все 950 тыс+ прямо здесь и сейчас... ИМХО - отказываться от затратного не вижу смысла _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 22:29 Мисовец писал(а): Ну и вообще, я чего-то не боюсь уже ничего, видимо возрастное. Завидую, завидую... Мисовец писал(а): На это примерно пол процента населения способны, в основном в НИИ сидят и ничего крупного не покупают. А бум доткомов, например, также как и ипотечный кризис в США показывают, что нормальные инвесторы иные. Да, и это, видимо, правильно. И получается, что именно вот эти нормальные инвесторы и формируют интегральное "представление" рынка о стоимости. Или нет?... Филин Андрей писал(а): ведь купив сейчас, он не "сразу начнет зарабатывать", он понесет еще больше затрат, допустим на переоборудование, на рекламу, на закупку товара и т.п., поэтому он все же может и согласится "терпеть убытки", хотя я бы это назвал не убытками, а затратами, поскольку они растягиваются во времени и не так больно бьют по карману как выложить все 950 тыс+ прямо здесь и сейчас... Да, уважаемый коллега Филин Андрей, а теперь попробуйте рассмотреть все это выкладывание 1000 - в рамках затратного подхода - с точки зрения денег во времени. Боюсь, что как минимум 2 варианта несовпадающих получится... Правда, это не имеет прямого отношения к теме, sorry. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 23:39 да, далеко от темы ушли, но... Grey Horse писал(а): Да, уважаемый коллега Филин Андрей, а теперь попробуйте рассмотреть все это выкладывание 1000 - в рамках затратного подхода - с точки зрения денег во времени. кстати-кстати, может быть вот он изъян затратного? мы то рассматриваем воссоздание объекта оценки в современных условиях и ценах, но почему-то упускаем из виду тот факт что на это потребуются не только затраты средств, но и ВРЕМЕНИ, что в свою очередь приводит к изменению денежных затрат в сторону увеличения (как правило)... ведь если брать другие подходы, то: - в сравнительном мы "покупаем" аналог грубо говоря "здесь и сейчас" - в доходном мы приводим будущие денежные потоки к сегодняшнему дню т.е. и то и другое СЕГОДНЯ, а затратка? да, мы берем сегодняшние цены на стройматериалы и работы или нормативные данные по созданию таких же объектов с корректировками на все что угодно, но только не на срок воссоздания!!! ведь нигде в затратном мы не учитываем потерю времени, а с ним и денег?!?!!? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 00:43 Эх, нету под рукой НС... Ладно, в переводе МСО 2007 (Основні положення загальноприйнятих принципів оцінки, п. 9.2.1.3) по поводу затратного подхода указано следующее: «Цей порівняльний підхід розглядає можливість того, що у якості альтернативи придбання даного майна можна створити сучасний еквівалентний актив, який має таку ж корисність. У контексті нерухомості це передбачає собівартість придбання еквівалентної земельної ділянки та спорудження еквівалентної нової споруди. Якщо не враховувати додаткові фактори часу, незручностей і ризиків, ціна, яку покупець заплатить за актив, що оцінюється, не може перевищувати собівартість сучасного еквіваленту...» и т.д. А фактор часу враховували в Украине чаще всего, исходя из следующей логики. Предположим, себестоимость строительства – 1 000 грн. Длительность строительства – 2 года. 60% от себестоимости (условно) составляет предоплата, 40% - вносится в конце 1-го года строительства. Т.е. для воссоздания новой копии объекта оценки 600 грн. замораживаются на весь срок строительства, 400 – на 1 год. Если бы средства не замораживались, то собственник мог бы получать на них доход, скажем, 8% годовых. Поэтому себестоимость строительства выливается для него с учетом упущенной выгоды в компаундированную сумму 600 * 1,08 * 1,08 + 400 * 1,08 = 699,8 + 432,0 = 1 131,8 грн. Т.е. надбавка в 131,8 грн. и учитывает замораживание денег на период строительства, увеличивая тем самым стоимость замещения. И именно эту сумму в идеале и нужно сравнивать со значениями стоимости из других подходов. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 01:10 ну вот, а я о чем... т.е. правильней было бы в затратном учитывать фактор времени, а точнее потери потенциальной прибыли на замороженные в гипотетическом строительстве деньги, а кто-нибудь это учитывает? или хоть разок учитывал? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 09:08 В общем-то, об этом знают многие. И уже давно - подобная методология использовалась как минимум с 1995 - 1996 гг. Однако используется на практике крайне редко... В первую очередь, наверное, потому, что если в моем примере срок строительства сократить в 4 раза (до полугода), то поправка к 1 000 грн. уменьшится со 131,8 грн. до 31,3 грн. - что, согласитесь (3% ), уже попадает в пределы погрешности расчетов вообще - а большинство объектов именно таковы. Филин Андрей писал(а): т.е. правильней было бы в затратном учитывать фактор времени, а точнее потери потенциальной прибыли на замороженные в гипотетическом строительстве деньги Вот, а теперь, если вернуться к более раннему примеру с 950 тыс. и 1 млн. - то начать надо с уточнения условий задачи, а именно: 1 млн. посчитан с учетом замораживания денег на срок строительства или нет? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 09:31 Обычно никто так не считает, потому что нет необходимых базовых знаний в области проектирования и строительства. И на курсах об этом даже не упоминали раньше (не знаю, как сейчас) Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 10:32 zanoza писал(а): потому что нет необходимых базовых знаний в области проектирования и строительства. Есть же СНиПы и ДБНы. Не помню, где именно, но где-то там есть необходимая информация в укрупненном виде... Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды: zanoza писал(а): И на курсах об этом даже не упоминали раньше На свете есть много, друг Горацио... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 10:40 Драсте и с НГ. Пардон коллеги. Похоже НГ повлиял на суждения и предпосылки. Вы забыли наверное суть РС которая прописана в дефиниции. Там есть один очень важный момент. Напомню "... після проведення відповідного маркетингу..." Отсюда РС это стоимость уже после определенного периода. То есть начало продажи и сам момент продажи разорваны во времени. Если говорить о затратке то на момент продажи (РС) эти деньги (в нашем примере 1000) уже вложены в объект и уже с учетом временного периода их вложения. Отсюда нет необходимости их корректировать. Грубо, на начало строительства запланировано вложить 950, а по окончанию строительства стоимость, с учетом временного фактора, стала 1000 (я не считал цифры условные) В этой сумме лежат и потери. Реально их никто не рассчитывает (я о застройщике) они (потери) заложены в цене материалов и труда которые со временем меняются, чаще в большую сторону, реже в меньшую (и такое бывает). Эти изменения как правило съедают тот возможный доход от % на депозит. Но во втором варианте (депозит) не будет объекта. Как на меня единственная поправка в затратке которая приводит итог к РС это прибыль/убытки застройщика. А ту потемки. В общем где то так. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 11:08 Мисовец писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): - провел соответствующий маркетинг - действует со знанием дела - действует рассудительно На это примерно пол процента населения способны, в основном в НИИ сидят и ничего крупного не покупают. А бум доткомов, например, также как и ипотечный кризис в США показывают, что нормальные инвесторы иные. Да и Сорос нам давно это рассказал. Разве нет? Спор ни о чем, да Ваше утверждение верно. Но напомню Вам и всем, что мы оценщики ищем идеальную величину – «Рыночная стоимость», поэтому и инвесторы у нас идеальные. З.ы. А Сорос и РС это слова антонимы _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме