| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:40 |
  |
| Oleg_Kiev писал(а): |
По инвестиционному договору строительная компания передаёт вышеупомянутые квартиры инвестиционной компании по Инвест договору (права по которому и оцениваются). Далее, инвесткомпания обменивает эти квартиры на свои облигации, которые продавала людям. После этого люди регистрируют свои права в БТИ. Оцениваются права по инвестиционному договору между строительной и инвестиционной компанией. какие могут быть нюансы? |
Проблема в том, что строительная компания может просто заложить эти не принадлежащие инвестору де юре. квартиры под залог без ведома того же инвестора. Но это криминал. Тут судиться можно. А вот если ДВС или ДПИ наедут на строительную компанию, то грош им цена. И инвестор получит не квартиры а "дырку от бублика" + документ по банкротству строительной компании. Соответственно и
| Oleg_Kiev писал(а): |
| ....Инвест договору (права по которому и оцениваются).... |
Во почему я пытался уточнить, что же Вы оцениваете? Похоже права на договор. Один подводный камень я показал. Для остального все таки более четко хотелось бы знать объект оценки. Удачи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:46 |
|
а как это влияет на результат оценки. Что, этот договор - филькина грамота? Или необходимо оценить риски (вероятность) наездов ДВС, ДПИ и пр. доброжелателей? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:49 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| а как это влияет на результат оценки. Что, этот договор - филькина грамота? Или необходимо оценить риски (вероятность) наездов ДВС, ДПИ и пр. доброжелателей? |
Вот как раз о в рисках то и проблема. Сами чувствуете они тут "по максимуму". Что бы что то Вам толковое подсказать нужно знать суть договора. Может там есть "страховка" какая то.
Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд:
Да, если бы я одалжывал деньги то для меня такой договор точно был бы "филькиной грамотой". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 17:16 |
|
Риски конечно же надо учитывать, это раз. Фактор времени - два. Пока достроят, пока сдадут, пока продадут... |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 17:44 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
Спасибо всем кто откликнулся в ветке по недвижимости.
Теперь у меня вопрос (который затрагивался в ветке по недвижимости):
Необходимо оценить имущественные права по инвестиционному договору.
Договор между застройщиком и инвестором. По договору Застройщик передаёт, а Инвестор получает 100 квартир в новопостроенном доме (есть список конкретных квартир). Дом уже готов на 100%, но ввода в эксплуатацию ещё не было. Ввод планируется вот-вот.
Инвестор эти квартиры хочет заложить в банк (под кредит разумеется), с целью чего и проводится оценка.
Какие могут быть ньюансы с этой оценкой по сравнению с оценкой этиъ квартир как недвижимости?
По инвестиционному договору строительная компания передаёт вышеупомянутые квартиры инвестиционной компании по Инвест договору (права по которому и оцениваются). Далее, инвесткомпания обменивает эти квартиры на свои облигации, которые продавала людям. После этого люди регистрируют свои права в БТИ. Оцениваются права по инвестиционному договору между строительной и инвестиционной компанией. какие могут быть нюансы?
|
Если ситуация такова как вы описали, то в качестве залога эти договора должны стоить 0 (или около того).
Для порядка, обращу внимание. что работать по инвестиционным договорам, заключенным с 14.01.2006г. в сфере жилищного строительства запрещено законом №3201 от 15.01.2005г.
Для того чтобы предметно говорить о возможности использования прав "Инвестора" по указанным Вами инвестиционным договорам в качестве залога, нужно иметь четкую информацию о юридических и финансовых взаимоотношениях между "Инвестором" и "Застройщиком"
и между "Инвестором" и "Конечным покупателем".
Но даже и без этого очевидна цепочка:
- Инвестор получил деньги за эти квартиры (по проданным ранее облигациям) от "Конечных покупателей" и должен им передать квартиры.
- Инвестор оплатил "Застройщику" стоимость строительства и должен получить от него квартиры.
Активами инвестора, по-идее, является лишь разница между количеством квартир, которые он должен получить от "Застройщика" и количеством квартир, которые он должен передать "Конечными покупателями", а также избыточные денежные средства, которые, со счетов "Инвестора" давно должны были уйти на хознужды и прочие благие цели.
Изначально говорилось о квартирах, уже оплаченных "Конечными покупателями". По логике событий принимая в залог права инвестора на эти квартиры банк входит в конфликт интересов с "Конечными покупателями" у которых прав на эти квартиры больше чем у "Инвестора"
Хотя, возможно, у "Инвестора" и есть юридические возможности или лазейки, что бы заложить квартиры уже оплаченные "Конечными покупателями", но на месте банкиров я бы в такое Г.. не лез. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 20:16 |
|
Коллега SanTim
+ 1000000000000
Похоже инвестор захотел заложить то что ему не принадлежит, или точнее "дырку от бублика" красиво оформленную оценщиком и сдымить с баблом на Канары.
Такое уже было.
Тут оценщику надо быть очень осторожным дабы не попасть в "жернова правосудия".
Взять денги за работу и просчитать в зеро +/- 1 грн.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Дек 2009 10:25 |
|
| rudge писал(а): |
| Взять денги за работу и просчитать в зеро +/- 1 грн. |
К слову элементарно оценивается по доходу:
- в затраты включить затраты на строительство и оформление, которые еще должен будет понести инвестор, и проценты по кредиту (проценты может и можно не включать, но с учетом цели оценки это будет некорректно, да и банк, думаю, обратит на это внимание);
- в доходы включить суммы, которые еще не оплачены имеющимися покупателями по своим квартирам и доходы от реализации еще не проданных квартир (график продаж растянуть во времени в зависимости от их количества)
И если заказчик сделает предоплату, то будет Вам счастье  ... так как результат его вряд ли устроит |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Дек 2009 12:16 |
|
вот, о чем я и говорил - нюансов много  и их наличие определяется благодаря знаниям текста Вашего инвестиционного договора, Oleg_Kiev
учитывая то что дом еще не сдан в эксплуатацию, то и квартир, как таковых, у Вас еще нет, нет и прав на них, как на квартиры, Вы не можете сделать оценку квартир!
а оценка договора - как описал SanTim - это наверное то что Вам нужно!
Прочтите внимательно договор вдоль и поперек - кто кому должен и кто кому уже оплатил и еще должен оплатить - тогда схему можно будет нарисовать и понять сколько еще денег по этому договору останется у инвестора, вот это и будет стоимость этой "филькиной грамоты" - это то что останется у банка, который выдаст под нее кредит и вдруг, не дай бог, инвестор испарится... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Дек 2009 13:01 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
а оценка договора - как описал SanTim - это наверное то что Вам нужно!
Прочтите внимательно договор вдоль и поперек - кто кому должен и кто кому уже оплатил и еще должен оплатить - тогда схему можно будет нарисовать и понять сколько еще денег по этому договору останется у инвестора, вот это и будет стоимость этой "филькиной грамоты" - это то что останется у банка, который выдаст под нее кредит и вдруг, не дай бог, инвестор испарится... |
100%
| SanTim писал(а): |
| И если заказчик сделает предоплату, то будет Вам счастье ... так как результат его вряд ли устроит |
200%  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:04 |
|
Спасибо, SanTim, за детальный ответ. Особенно, что Вы подсказали Закон #3201! В моём случае инвест договор был подписан до даты вступления в силу данного Закона.
Правда, не могу понять - почему вы считаете автивами инвестора только "разницу между количеством квартир, которые он должен получить от "Застройщика" и количеством квартир, которые он должен передать "Конечными покупателями", а также избыточные денежные средства, которые, со счетов "Инвестора" давно должны были уйти на хознужды и прочие благие цели"? Я же оцениваю не собственный капитал инвестора, а один из его активов. поэтому, не вижу разнице - сколько он уже получил денег от конечных покупателей и сколько оплатил застройщику. Мы когда оцениваем активы любой компании (например здание) - не справшиваем, какой у компании собственный капитал (разница между активами и обязательствами)? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:48 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Я же оцениваю не собственный капитал инвестора, а один из его активов. |
извините, но или я слепой или одно из двух - ВЫ КВАРТИРЫ ОЦЕНИВАЕТЕ ИЛИ ДОГОВОР??? Вы так и не ответили (вариант с примером не катит, Вам же не пример оценивать, а реальную оценку выполнять)...
если ответ "квартиры", то, извините, какие у Вас на них есть документы, если дом еще не введен в эксплуатацию? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
извините, но или я слепой или одно из двух - ВЫ КВАРТИРЫ ОЦЕНИВАЕТЕ ИЛИ ДОГОВОР??? Вы так и не ответили (вариант с примером не катит, Вам же не пример оценивать, а реальную оценку выполнять)...
если ответ "квартиры", то, извините, какие у Вас на них есть документы, если дом еще не введен в эксплуатацию? |
Имущественные права на квартиры по инвестиционному договору. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:55 |
|
и может быть не введут.
вы определитесь, а) какой у вас объект оценки б) что получит банк, когда не дай бог начнет реализовывать залог? |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 14:13 |
|
Строящиеся квартиры в данном случае не только не являются объектом залога, но и не являются активом "инвестора". У него есть комплекс прав и обязательств перед "застройщиком" и "покупателями".
Рассматривать стоимость "прав" без учета стоимости обязательств - это путь к выдаче необеспеченного кредита.
Инвестдоговор представляет собой достаточно эфемерную ценность, пока за ним не стоят какие-то материальные активы. Я вообще удивлен, что сейчас какой-то банк готов брать в залог подобный актив (они и раньше делали это с не большой охотой).
Банк скорее всего тоже не будет рассматривать договор, как самостоятельный актив, имеющий какую-то ценность - всех интересует имущество, а оно уже отягощено обязательствами Инвестора передать его покупателям.
Я специально привел пример "доходки", что бы можно было наглядно увидеть, какие доходы еще ожидается получить по указанному договору, а не задумываться о том, что "инвестор должен получить квартиры и почему же договор ничего не стоит?"
Потому что это уже чужие квартиры, которые он должен передать покупателям. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 17:01 |
|
Oleg_Kiev, слушайте SanTimа - он дело говорит
| SanTim писал(а): |
| Потому что это уже чужие квартиры, которые он должен передать покупателям. |
добавлю - и за которые инвестор уже деньги получил или еще получит от покупателей, а теперь пытается ТЕ ЖЕ деньги получить от банка... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
