Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  ПРАВИЛА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества Автор Сообщение Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Пт, 13 Ноя 2009 18:41 кто пользуется ПРАВИЛА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ? там написано:Роботи з визначення фізичного зносу будинків виконуються підприємствами, які проводять паспортизацію та технічну інвентаризацію будинків, будівель та споруд, а також організаціями, які мають ліцензію на проведення обстежень будівель. Вопрос: оценщик ОБЯЗАН использовать в работе эти коэфициенты или может разработать свою шкалу? skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Пт, 13 Ноя 2009 18:52 Работаю самостоятельно. И не парюсь. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Oleg_Kiev Сообщения: 34 Добавлено: Пт, 13 Ноя 2009 22:59 Ещё вопрос: износ Вы считаете по каждому элементу здания отдельно и ставите сразу %% износа по всему зданию и "не паритесь"? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 14 Ноя 2009 11:07 Oleg_Kiev писал(а): Вопрос: оценщик ОБЯЗАН использовать в работе эти коэфициенты или может разработать свою шкалу? мне кажется, что ответ на Ваш вопрос был немного выше Цитата: 4.2.Використання цих Правил при визначенні фізичного зносу будинків є обов’язковим для усіх підприємств, організацій і установ, незалежно від форми їхньої власності та відомчого підпорядкування. Oleg_Kiev писал(а): Ещё вопрос: износ Вы считаете по каждому элементу здания отдельно и ставите сразу %% износа по всему зданию и "не паритесь"? ответ Н.С.№2 писал(а): 11. Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя. Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури: величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу; Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Чт, 10 Дек 2009 13:42 Підкажіть як правильно коректувати на фізичний стан в порівняльному підході, є якась формула чи ставити відсоток "на око" _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 10 Дек 2009 13:51 Можно в денежном выражении корректировать. Можно в %. Можно как соотношение коэффициентов годности. Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Чт, 10 Дек 2009 14:00 А по співвідношенню це як наприклад аналог в хорошому стані допустип - знос 20% обєкт оцінки в задовільному знос 45% Просто поділити буде неправильно???? _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 10 Дек 2009 15:16 делить на коэффициент годности объект - знос 45%, Кг = 1-45% = 0,55 аналог - знос 20%, Кг = 1-20% = 0,8 поправка 0,55/0,8 поправку применяем к аналогу Mfactor Сообщения: 1154 Добавлено: Пт, 11 Дек 2009 11:06 По-моему использовать заглавные буквы в названиях тем (означает крик) в большинстве форумов без причины запрещено... Oleg_Kiev писал(а): Вопрос: оценщик ОБЯЗАН использовать в работе эти коэфициенты или может разработать свою шкалу? Не обязан. Свою шкалу - можно. Но большинство оценщиков используют данные правила. Причём как для жилых, так и для прочих зданий... Кстати, только не забывайте, шо старый "52 приказ" уже не действует: Цитата: Стандарт Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків", затверджений наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03.02.2009р. №21 Доцик писал(а): Підкажіть як правильно коректувати на фізичний стан в порівняльному підході, є якась формула чи ставити відсоток "на око" Шо значит - на глаз?! Корректировки должны быть обоснованы. Вот как раз здесь разработать свою универсальную детальную шкалу корректировок на тех.состояние как раз не мешало бы. А не просто: тут -5, а в след. отчете в таком случае уже -10. Хотя многие как раз так делают, но я считаю, шо это до поры до времени (...). Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Пт, 11 Дек 2009 12:05 Ну обгрунтувати можна все що хочеш...........ціна питання, хотілося б знати як правильно. Зараз оцінюю держ майно а по нерухомусті досвід мінімальний, а обєкт реально вбитий, тай з в. матем. проблеми суть формул докінця не вловлюю. Наприклад стан аналогів отримую з слів продавця наскільки можна довіряти цій інфі я маю наувазі з точки зору оф. док. _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Пт, 11 Дек 2009 12:24 если объект "реально вбитий", то необходимо составлять смету на ремонтные работы в ценах на дату оценки, прогнозировать сроки строительства, получение дохода и стоимость продажи в постпрогнозный период (стоимость реверсии). Отрицательные и положительные потоки ест-но приводить к дате оценки дисконтированием. Может быть, не прав, но при описанной схеме расчетов получались вполне реальные цифры. Вносить поправку на коэффициент годности, по-моему не совсем корректно, так как объекты сравнения пригодны для использования, а ваш объект "реально вбитий". Согласно рекомендаций по оценке недвижимости в условиях экономической неопределенности, принятые 28.01.2009г. на заседании Экспертного Совета УТО особое внимание при оценке необходимо уделить доходному подходу, поскольку рынок аренды более динамичен и более достоверный чем рынок продаж. Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Пт, 11 Дек 2009 13:19 Кошторис тоже не вихід наприклад мій обєкт консольна будівля потребує ремонту стін можна розібрати і заповнити новою кладкою з цегли а можна обшити сендвіч панелями ну і ще є варіанти я думаю. Коректування формулою тут мабуть саме оптимальне _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 12 Дек 2009 08:04 edgar_po писал(а): если объект "реально вбитий", то необходимо составлять смету на ремонтные работы в ценах на дату оценки, прогнозировать сроки строительства, получение дохода и стоимость продажи в постпрогнозный период (стоимость реверсии). Отрицательные и положительные потоки ест-но приводить к дате оценки дисконтированием. Может быть, не прав, но при описанной схеме расчетов получались вполне реальные цифры. Вносить поправку на коэффициент годности, по-моему не совсем корректно, так как объекты сравнения пригодны для использования, а ваш объект "реально вбитий". 100%. edgar_po писал(а): особое внимание при оценке необходимо уделить доходному подходу, поскольку рынок аренды более динамичен и более достоверный чем рынок продаж. Это-то, может, и да, только как конвертировать доход в стоимость предлагаете? Через ставку дисконта, определенную методом суммирования? Или через ставку капитализации, определенную экстракцией? Тут Вам без сравнительного не обойтись! Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд: Да, есть такое чувство, что вопрос "не в тему" по форуму... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 12 Дек 2009 14:44 Доцик писал(а): а обєкт реально вбитий Доцик писал(а): стан аналогів отримую з слів продавця наскільки можна довіряти цій інфі.... так же как и мы можем судить о состоянии с Ваших слов, т.е. я обычно выясняю что под этими словами скрывается и рисую свою картинку происходящего, а если "с т.з. офиц. документов", то все что есть по аналогам, то и будет у Вас "оф.документом" - выкопировка с сайта, из газеты, а там что написано? "состояние нормальное", например, а Вы уже "расшифровываете" в отчете, потому что Вы звонили и выяснили что именно под этим подразумевается... где-то так Доцик писал(а): будівля потребує ремонту стін можна розібрати і заповнити новою кладкою з цегли а можна обшити сендвіч панелями разве это равнозначно, с точки зрения восстановления нормального физз состояния??? сделать ремонт и приукрасить - это разные вещи.. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Mfactor Сообщения: 1154 Добавлено: Вс, 13 Дек 2009 11:50 Доцик писал(а): Ну обгрунтувати можна все що хочеш...........ціна питання, хотілося б знати як правильно. Как раз, обоснование корректировок - одно из самых слабых мест большинства отчетов и если вы говорите, шо "обосновать можно всё, шо хочешь" - это значит, шо как раз желания шото обосновывать особо нету (т.к. стоимость отчета ("стоимость вопроса") невелика и париться с обоснованиями не хочется). Понятно, шо проще просто умножить на какой-то коэффициентик и "чих-пых" готово! Это не оценка автомобилей - здесь нет никаких нормативно утвержденных корректировок на пробег или там еще чего... И потом, в реальности - и с "дешевыми" отчетами иногда приходится возиться не меньше, чем с "дорогими". Такова суть нашей работы... И конечно заказчик не захочет об этом слышать... edgar_po писал(а): если объект "реально вбитий", то необходимо составлять смету на ремонтные работы в ценах на дату оценки, прогнозировать сроки строительства, получение дохода и стоимость продажи в постпрогнозный период (стоимость реверсии). Отрицательные и положительные потоки ест-но приводить к дате оценки дисконтированием. Может быть, не прав, но при описанной схеме расчетов получались вполне реальные цифры. Прав, прав. Так и надо делать. Аналогов продаж "убитых" объектов недвижимости, как правило, очень мало (хотя в принципе - их полно). Ведь разумному собственнику продавать их в таком состоянии невыгодно - нужно сначала делать реконструкцию, ремонт и пр. Это в автомобильной сфере есть рынок попавших в ДТП авто и прочих "убитых" объектов, которые активно продаются/покупаются. С недвижимостью совсем не так... Часто ли можно увидеть в прессе объявления о продажах "убитых" подвалов, например, в Киеве? Да реже не придумаешь. А приватизируются как раз такие объекты... И брать в этом случае за аналоги хорошие, подлежащие эксплуатации объекты, а потом корректировать их на "шонибудь" - неправильно и поэтому "по умолчанию" (... ...) такой отчет рецензии (а она понадобится, т.к. это держмайно) не получит. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме