Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Новый отчет к обсуждению Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу Пред.  1, 2, 3  След. Автор Сообщение Серый Гость Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 08:56 Уважаемая SHE, Вы абсолютно правы. Еще раз перечитал нашу переписку, я действительно говорил об объекте оценки, на просмотр аналогов мы выезжаем за редким исключением, а получение дополнительной информации об объекте-аналоге в ходе телефонной беседы с контрагентом. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 09:12 Цитата: на просмотр аналогов мы выезжаем за редким исключением, а получение дополнительной информации об объекте-аналоге в ходе телефонной беседы с контрагентом. Аналогично. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 10:15 КовАл писал(а): не уверен, что так было бы корректней... если у меня есть аналоги 20-35 у.е., то я думаю, что лучше использовать их, чем аналоги в диапазоне 12-4,2 у.е. и получить 31 у.е. Ни фига не понял, и при чем тут конкретные цифры? Я говорю о том, что если мы рассчитываем стоимость объекта сравнительным и доходным методом, при этом в доходном используем для расчета коэф. капитализации методом экстракции, то: Если мы подбираем аналоги для метода экстракции для которых известны и аренда и стоимость, то вполне логично и наиболее корректно эти же аналоги использовать и для сравнительного метода. И только в том случае если количество этих аналогов (для экстракции) не хватает для метода сравнения, то тогда дополнительно используются аналоги для которых известна только стоимость, т.е. дополнительные аналоги плюс к выбранным для метода экстракции. У тебя же для метода сравнения один набор аналогов а для метода экстракции совсем другой набор. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 11:33 ППКС уважаемому Прагматику. Делала так же. Циферки красивые тогда получаютя _________________ а знаешь, всё ещё будет! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 13:35 а сколько аналогов надо для экстракции? для сравнительного хватает 3-5? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 15:13 2 Прагматик Цитата: Если мы подбираем аналоги для метода экстракции для которых известны и аренда и стоимость, то вполне логично и наиболее корректно эти же аналоги использовать и для сравнительного метода Использовать аналоги, которые затем потребуют значительной корректировки я посчитал не целесообразным. У меня небыло и нет возможности перебирать аналогами, я собрал практически все аналоги, которые можно использовать для метода экстракции. 2 Серый, сори, я тоже провтыкал... поговорили SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 15:42 КовАл писал(а): 2 Прагматик Цитата: Если мы подбираем аналоги для метода экстракции для которых известны и аренда и стоимость, то вполне логично и наиболее корректно эти же аналоги использовать и для сравнительного метода Использовать аналоги, которые затем потребуют значительной корректировки я посчитал не целесообразным. У меня небыло и нет возможности перебирать аналогами, я собрал практически все аналоги, которые можно использовать для метода экстракции. 2 Серый, сори, я тоже провтыкал... поговорили Я согласен с Ковалем: при определении ставки капитализации методом экстракции наиболее достоверный результат получается когда сравниваются данные предложения по аренде и продаже одного и того же объекта. Это позволяет избежать субъективизма оценщика при введении поправок, тем более, что мы эти объекты знаем только по описанию в рекламных объявлениях. И при этом не имеет особого значения максимальное соответствие используемых аналогов объекту оценки (в отличие от подбора аналогов продажи или аренды при определении стоимости объекта). Разве что можно было бы разделить объекты-аналоги, используемые при определении ставки капитализации, на две группы и отдельно определить ставку капитализации для помещений с евроремонтом и без ремонта. Разница между ними в этом случае минимальная, однако, исчезает вопрос о разбросе цен в диапазоне от 4 до 15$. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 15:50 SanTim писал(а): И при этом не имеет особого значения максимальное соответствие используемых аналогов объекту оценки (в отличие от подбора аналогов продажи или аренды при определении стоимости объекта). Ой ли? На примере Киева. Т.е. выбранные для экстракции аналоги на Харьковском массиве вполне будут адекватны и показательны в части ставки капиталлизации для объекта оценки на непреметной улице А.Городецкого? (Для не Киевлян и не знакомых с «Ночным дозором» могу сказать что эта улица раньше назвалась ул. К.Маркса, думаю, комментарии излишни) SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 16:23 В отчете Коваля и объект оценки, и аналоги, использованные при определении ставки капитализации, по-моему, находятся в центральном районе города (Херсон вообще не знаю и сделал такой вывод из описания). С другой стороны разница между доходностью офисов на Городецкого и Бажана возможно не такая уж и большая как Вам кажется.... и вообще может оказаться не в пользу ул.Городецкого. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 16:35 SanTim писал(а): С другой стороны разница между доходностью офисов на Городецкого и Бажана возможно не такая уж и большая как Вам кажется.... и вообще может оказаться не в пользу ул.Городецкого. Ни кто не говорит что разница может «оказаться не в пользу ул.Городецкого» или наоборот. Я говорю что как в принципе будет эта самая РАЗНИЦА. Опять же даже если аналоги находятся в одном районе, но выбраны из совершенно разных (в разы) ценовых диапазонов, то опять же будет эта самая РАЗНИЦА. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 16:43 Возможно, но в выборке разброс арендных ставок не маленький, я уже говорил от 15 до 4,2, а С.К. у этих аналогов 15 = 10,3%; 4,2 = 10,6%. Возможно маленькая выборка, но что-то уж сильно кучно лягла С.К. (я не подгонял... взял то, что было) SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 17 Июл 2006 17:07 Hard_Pragmatic писал(а): Я говорю что как в принципе будет эта самая РАЗНИЦА. Опять же даже если аналоги находятся в одном районе, но выбраны из совершенно разных (в разы) ценовых диапазонов, то опять же будет эта самая РАЗНИЦА. Эта разница чаще всего будет даже если взять два аналога, находящихся в одном ценовом диапазоне и в одном районе. Оценщику в любом случае придется самому решить (и обосновать) будет он использовать при определении среднего значения все аналоги или вообще ограничится одним наиболее близким. Речь же шла о другом: я говорил, что совершенно не обязательно использовать именно эти же аналоги в сравнительном или доходном подходе. Вполне возможно, что кроме них наберется ещё несколько, а если повезет, то и десяток, других аналогов, более близких по характеристикам к объекту оценки. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 18 Июл 2006 12:25 SanTim писал(а): Речь же шла о другом: я говорил, что совершенно не обязательно использовать именно эти же аналоги в сравнительном или доходном подходе. Вполне возможно, что кроме них наберется ещё несколько, а если повезет, то и десяток, других аналогов, более близких по характеристикам к объекту оценки. Странно, речь как раз об этом и шла, но уже повторяться не буду. SanTim писал(а): Вполне возможно, что кроме них наберется ещё несколько, а если повезет, то и десяток, других аналогов, более близких по характеристикам к объекту оценки. КовАл писал(а): У меня небыло и нет возможности перебирать аналогами, я собрал практически все аналоги, которые можно использовать для метода экстракции. SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 18 Июл 2006 12:48 Для метода экстракции ув. Ковал использовал все аналоги, по которым одновременно имелись данные предложений по аренде и продаже. А при подборе аналогов для сравнительного подхода, наличие информации о стоимости их аренды уже не играет роли. И поэтому подбирались аналоги более близкие по техническим показателям и месторасположению, чем те, которые используются при определении ставки капитализации. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 26 Июл 2006 17:12 а никто не заметил, что решения матриц идентичны стоимостям тех аналогов, бальные оценки которых совпадают с оценками предмета оценки? сравнительный: решение 11 172 грн., 2-ой объект сравнения 11 172 грн. доходный: решение 159 грн, 3-ий объект сравнения 159 грн. Меня гложут сомнения по этому поводу, где здесь собственно корректировки? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу Пред.  1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме