| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 11:15 |
  |
| Цитата: |
| Есть же СНиПы и ДБНы. Не помню, где именно, но где-то там есть необходимая информация в укрупненном виде... |
- ну вы же понимаете, что для того, чтобы узнать про СНИП и ДБН, надо знать что-то о том, что они есть. Не догадываться же? |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 11:25 |
|
О, гости ушли!.. 
| rudge писал(а): |
| Грубо, на начало строительства запланировано вложить 950, а по окончанию строительства стоимость, с учетом временного фактора, стала 1000 |
Я так понимаю, что тут под временным фактором подразумевается в первую очередь влияние инфляционных процессов. Я же говорю о другом. Вне зависимости от наличия инфляции деньги на период строительства замораживаются, т.е. вкладываются в объект, который в течение ненулевого срока не вводится в эксплуатацию и, соответственно, прямого дохода не приносит) - в отличие от того варианта, когда те же деньги могут быть пущены "в дело" и приносить доход на основную сумму.
| rudge писал(а): |
| В этой сумме лежат и потери. Реально их никто не рассчитывает (я о застройщике) они (потери) заложены в цене материалов и труда которые со временем меняются, чаще в большую сторону, реже в меньшую (и такое бывает). |
Вот эти вот потери от замораживания, неполучения дохода и как раз и можно просчитать. И считается, что они с точки зрения инвестора и увеличивают ту сумму (себестоимость), которую он тратит на строительство.
| rudge писал(а): |
Напомню "... після проведення відповідного маркетингу..."
Отсюда РС это стоимость уже после определенного периода. То есть начало продажи и сам момент продажи разорваны во времени. Если говорить о затратке то на момент продажи (РС) эти деньги (в нашем примере 1000) уже вложены в объект и уже с учетом временного периода их вложения. Отсюда нет необходимости их корректировать. |
Да, маркетинг проведен, и объект оценки, как и объекты-аналоги, уже был выставлен на рынке до даты оценки. Но инвестор, уже все это зная, на дату оценки принимает для себя решение - строить с нуля или покупать то, что есть на рынке готовое. Он же вряд ли анализирует, сколько это бы ему стоило денег, если бы он начал строительство год назад!
По-моему, так! (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 12:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Вот, а теперь, если вернуться к более раннему примеру с 950 тыс. и 1 млн. - то начать надо с уточнения условий задачи, а именно: 1 млн. посчитан с учетом замораживания денег на срок строительства или нет? Smile |
не-не, там 1 млн то объект типа построить, вот по сегодняшним ценам  без учета всяких замораживаний, а 950 купить прям щас и здесь....
но даже при потере этих 5% или даже больше (13,18% по Вашему примеру), растягивание во времени не всегда будет хуже, ведь если взять не собственные, а заемные средства, то, ВОЗМОЖНО, и выгодней будет строить, а не покупать!!!
я не пытаюсь сказать что строить 100% выгодней, чем купить!!! я говорю о том что ситуации разные бывают и ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае может показывать рыночную "более рыночную", чем сравнительный ведь если бы построить было всегда хуже и дороже и невыгодней, чем купить - то никто не строил бы, а все бы то и делали что покупали готовое*
* - речь не только о ТРЦ, дефицит которых наблюдался ранее |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 12:55 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| растягивание во времени не всегда будет хуже, ведь если взять не собственные, а заемные средства, то, ВОЗМОЖНО, и выгодней будет строить, а не покупать!!! |
Во-во, вот это, между прочим, кажется, интересно было бы детально просчитать и посмотреть, что получится... Как вариант, и собственные, и заемные средства.
| Филин Андрей писал(а): |
| я говорю о том что ситуации разные бывают и ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае может показывать рыночную "более рыночную", чем сравнительный |
Возможно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 12:55 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
.... ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае может показывать рыночную "более рыночную", чем сравнительный ведь если бы построить было всегда хуже и дороже и не выгодней, чем купить - то никто не строил бы, а все бы то и делали что покупали готовое*
* - речь не только о ТРЦ, дефицит которых наблюдался ранее |
Нууууу Эт шото новое коллега.
Давайте по рассуждаем.
В природе есть два вида инвесторов.
1. Строю/покупаю для себя
2. Строю/покупаю как бизнес.
В варианте 1.
Строю - не будет РС так как тут возникает личностный интерес инвестора/застройщика который учесть практически не возможно и за частую этот личностный интерес не вписывается в типичный интерес с точки зрения РС. Отсюда и затараты на строительство не будут соответствовать РС. Часто густо тут присутствуют излишние улучшения. Строю, а не покупаю так как хочу иметь сортир из мрамора с голубой каёмочкой. Это приблизительный мотив такого застройщика. Согласитесь тут и не пахнит типичностью для РС
В этом варианте инвестор не планирует продажу и соответственно доп. доход в виде денег (упустим для простоты эмоции от постройки и владения, это и есть тот "доход" ради которого как правило строят, а не покупают)
Вариант 2.
Строительство переходит в бизнес. Инвестор строит для того, что бы заработать. Затраты 100% продажа 120% разница в карман. Вот почему о необходимо для приведения затратного подхода к РС прибыль застройщика. В этом примере это как раз те 20%
И если для такого застройщика
| Филин Андрей писал(а): |
| ...построить было всегда хуже и дороже и невыгодней, |
ту я бы уточнил - "чем стоимость на рынке", то он и не будет строить себе в убыток. Что мы и видим сегодня. Он (инвестор/застройщик) найдет более разумное применение своих активов.
И вот покупать инвестор/застройщик будет если будет выгодно. Вот формула РС сегодня - РС завтра = прибыль при условии если эта прибыль устраивает инвестора/застройщика. Вот тут и будет РС, ибо ориентиром для инвестиций, в таком варианте, будут не затраты, а РС
По этому та затратка, в чистом виде, без прибыли засторйщика никогда не будет отражать РС (разве что случайно совпадет).
Вот почему ставнительный подход именуют "самым рыночным".
ИХМО и не только |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 14:30 |
|
Уважаемый коллега rudge, в общем случае вы в целом совершенно правы.
Однако, во-первых,
| Филин Андрей писал(а): |
| ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае |
, а частные случаи, как известно, зачастую только подтверждают общие правила. Возможно, мы тут уже слегка уходим в сторону инвестиционной стоимости (Ваш вариант 1) - ну, и ничего, по-моему, для общего развития полезно... мозги потренировать.
Во-вторых, все-таки,
| rudge писал(а): |
| формула РС сегодня - РС завтра = прибыль при условии если эта прибыль устраивает инвестора/застройщика |
- не очень хорошо поддается формализации. Мне кажется, что проще и нагляднее ту же компенсацию замораживания средств (прибыль застройщика, точнее, ее нижний предел) обосновывать так, как описывалось мною выше. РС завтра - все-таки вещь в себе... Тут бы на сегодня определиться! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 16:43 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Мисовец писал(а): |
| На это примерно пол процента населения способны, в основном в НИИ сидят и ничего крупного не покупают. А бум доткомов, например, также как и ипотечный кризис в США показывают, что нормальные инвесторы иные. |
Да, и это, видимо, правильно. И получается, что именно вот эти нормальные инвесторы и формируют интегральное "представление" рынка о стоимости. Или нет?...  |
Ну, вот, видите, часть участников считает это спорами ни о чем. А Сорос он не в рынке, хотя на понимании движущих мотивов рынка заработал миллиарды.
Что касается соотношения нормальных инвесторов и интегральных представлений, то это весьма сложная тема на самом деле. На эту тему сейчас разработана, например, теория квантовой экономики, где учитывается, что цены обычно круглые, т.е. не бывает цены скажем, 1012,98 рублей, а есть цена 1000, 1200, 1500 типа того. Оказывается, это влияет на модели, вероятно влияет и на рынок. Опять же, если вспомнить модель рынка лимонов в изложении Дж. Акерлофа. Если вспомнить про демонстративное потребление или про то, что при вывозе за ворота торговой фирмы некоторые виды оборудования теряют 60% стоимости...
Тут проще сказать, чтобы не соврать, что нормальные инвесторы друг на друга не похожи, ничего среднего в основе своей не формируют, как никто из попавших под автомобиль в эти выходные в Киеве или Москве не стремился к некому среднему поведению, не имел общей цели, не совершал одинаковых действий, а попал в морг и статистику, которая хорошо предсказала количество погибших на основе предыдущих наблюдений.
И ещё одна глубокая шутка, что на рынке есть два дурака: один продает, другой покупает. Можно сказать, что продавец видит перспективы своего товара хуже, чем покупатель, другое дело, что пока не ясно, кто из них прав. И в общем, это очень глубокая тема, т.к. на сегодня не всё понятно с самим термином вероятность. Да и рынок мы видим различным образом, например посмотрите тут.
Длинная это тема. |
|
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 08 Янв 2010 18:14 |
|
| Мисовец писал(а): |
| И в общем, это очень глубокая тема |
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Clever
Возраст: 45
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Чт, 11 Фев 2010 11:25 |
|
как говорится) пользуемся на свой страх и риск |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
soglasovanie_2007.xls |
| Размер файла: |
93.5 Kб |
| Скачан: |
24 раз |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
