| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 14:48 |
  |
имеем: недостроенный коттедж.
документы: смета, проект, державний акт на землю, отчет об оценке как объекта незавершенного стр-ва, отчет о стоимости земельного участка.
необходимо:
формулировка банка "визначити майбутню ринкову вартість об'єкта будівництва (з урахуванням земельної ділянки) після завершення його будівництва відповідно до проекту"
цель банка: взять в залог это.
теперь вопрос: мне надо сформулировать в соответствии со стандартами цель оценки, виды стоимости и рассчитать стоимость. я сижу и торможу.
мне кажется, что надо, опираясь на имеющиеся цифры чужого отчета по земле и дому, и данные о росте цен и сроках достройки объекта, определить его будущую стоимость.
привести ее в текущую стоимость.
вычесть из нее сумму денег, необходимую на достройку (согласно смете).
так? |
|
|
  |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 15:32 |
|
чего-то я не пойму зачем отнимать, если надо получить будущую стоимость готового объекта...
наверное так: вид стоимости - рыночная, дата оценки - дата завершения строительства, например 01.01.2007г.
два подхода: затратный согласно проекту и смете + земля. Ну можно еще учесть изменение цен СМР на период достройки (средний темп по имеющимся индексам). Сравнительный сами знаете как, на сейчас, а прогноз роста цен - до даты оценки |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 16:06 |
|
да я просто не пойму четко, чего хочет банк. они каждый раз по разному формулируют свои запросы.
таак, а ее не нужно переводить в текущую стоимость? они ж кредит сейчас давать будут?
а отнимать - ну надо же эти деньги туда вкинуть сейчас, чтобы получить то, что будет? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 16:24 |
|
Договор кредита и залога они подпишут сейчас, правильно?
А в них уже должна будет стоять стоимость залога, правильно?
Вывод – объект оценки ОНС, дата оценки сегодня.
Оценка объектов ОНС – читать НС№2.
Используя описанные там процедуры ты ахтаматически получишь "визначити майбутню ринкову вартість об'єкта будівництва (з урахуванням земельної ділянки) після завершення його будівництва відповідно до проекту". |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 16:48 |
|
вот все бы было хорошо, если бы не одно но:
у них уже есть отчет о стоимости этого объекта на сегодня, посчитанный конторой "бюро веритас", где определена его стоимость как незавершенки (метод - сравнение продаж готовых жилых коттеджей минус 15% (- 5% уторг, -10 - незаконченный ремонт)) + отчет о стоимости ЗУ.
от меня они хотят будущую стоимость объекта, когда он достроится.
(тут встречный вопрос - есть у кого анализ рынка коттеджной недвижимости украины? у меня есть один, но надо бы еще немножко)
и вот тут я не понимаю - ну, посчитаю будущую - на дату достройки. и что с ней делать дальше? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 16:54 |
|
Мда... шо за банки.. шо за условия.. я офигиваю. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 16:55 |
|
| zanoza писал(а): |
и вот тут я не понимаю - ну, посчитаю будущую - на дату достройки. и что с ней делать дальше? |
отнимешь "приведени до поточної вартості
витратаи на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію."
И вообще по-моему твой вопрос ни к нам а к банкирам, бери их за бары и конкретно спрашивай что они хотят |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 17:06 |
|
да бля... не знают они, че хотят. чувак поставил задачу девочке в отделе и свалил в отпуск. че хотел - неясно, вип-клиент пищит и сердится, девочка в истерике. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 17:10 |
|
Мда.. девочка блондинка и банк тоже |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 18:52 |
|
| Цитата: |
| ну, посчитаю будущую - на дату достройки. и что с ней делать дальше? |
ничего не делать дальше, т.к.
| Цитата: |
| формулировка банка "визначити майбутню ринкову вартість об'єкта будівництва (з урахуванням земельної ділянки) після завершення його будівництва відповідно до проекту" |
Тебе не ставят задачу определить ТЕКУЩУЮ стоимость данного объекта после окончания строительства, тебя просят определить его БУДУЩУЮ стоимость и затраты на строительство вынимать не нужно, т.к. просят стоимость ПОСЛЕ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА... тут проблема, как назвать этот вид стоимости... честно говоря, я не знаю... ты, главное, в договоре и в ограничительных четко пропиши, что результаты оценки действительны только с условием того, что дом должен быть построен ТОЧНО по проекту (хрена такое в жизни бывает)... пусть они потом с этой оценкой в туалет сходят... честно говоря, я не понимаю, как они её будут использовать. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 20 Июл 2006 23:30 |
|
| zanoza писал(а): |
| да бля... не знают они, че хотят. чувак поставил задачу девочке в отделе и свалил в отпуск. че хотел - неясно, вип-клиент пищит и сердится, девочка в истерике. |
Ого, наверное действительно неVIPезный клиент раз такой кипешь.
Да делай как я говорю, и стандарту угодишь и где-то угодишь их бреду. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Июл 2006 08:27 |
|
Полностью согласен с господином Hard_Pragmatic в процедуре расчета, да и против НС2 не попреш.
Как мне кажется, идет обычная проверка на целесообразность достройки домика: если Ваша, госпожа zanoza, стоимость окажется выше суммы домика и земли по чужим отчетам-достройка экономически целесообразна, если нет-не целесообразна. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Июл 2006 17:40 |
|
Господа, а как же задание на оценку?
| Цитата: |
| "визначити майбутню ринкову вартість об'єкта будівництва (з урахуванням земельної ділянки) після завершення його будівництва відповідно до проекту" |
  :
Занозу просят определить не ТЕКУЩУЮ стоимость объекта НЕЗАВЕРШЕННОГО строительства, а БУДУЩУЮ стоимость ДОСТРОЕННОГО объекта. Причем здесь дисконтирование и расходы на достройку и введение в эксплуатацию? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Июл 2006 17:52 |
|
так, короче, делаю так:
1. считаю будущую стоимость, основываясь на статистике рынка, данных о стоимости ОНС+ЗУ, определенными другими оценщиками (ну, зачем-то же заказчик им деньги платил, ну и по банку чтобы не было расхождений)
2. привожу ее в текущие цены (так, на всякий случай)
3. отнимаю стоимость затрат на достройку.
теоретически - должна получить что-то близкое к имеющимся от других оценщиков стоимости ОНС+ЗУ.
если не получится - последние два пункта делать не буду.  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Июл 2006 17:58 |
|
Совет
Начни с договора... что они тебе напишут, то и определяй... если напишут то, что ты процитировала, то делаешь только п.1 и всё... сделаешь 2 и 3 получишь рыночную стоимость данного объекта на сегодня... причем, не достроенного. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
