| Автор |
Сообщение |
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
 Добавлено:
Пт, 05 Фев 2010 08:30 |
  |
| Евгений писал(а): |
Блин, взрослые люди вроде... Кокой торг 50 % .... я себе представляю ещё 25 , но не более.
Реелтор который выставляет на продаже недвижимость прекрасно понимает уровень цен в регионе и понимает также что с 50% торгом звонков ( потенциальных клиентов ) будет 0, так как рынок и так мёртвый !!!
Вот кто из Вас готов продать своё имущество с торгом 50 % , при чём любое имущество . ( пример : 1. авто (ланос ) Вы хотите продать за 6 тис. дол.США . Вы что продадите его за 3 ??? да лучше выкинуть чем продать ! 2. недвижка стоимостю 1 млн. дол.США . сторгуете 500 000 ДОЛ.США ( 4 000 000 грн. ) . я думаю что нормальный человек врятли сторгует 50% без веских причин.
А то что говорят Ваши "знакомые" риелторы - спленти и слухи .
Аналитика !!! От куда ???? Домик ??? Планета Оболонь ??? По словам вледельцев даных "заведений" реальное количество зделок может быть в пределах до 10 ! в то время когда выставлено на продажу в Укр. более 200 000 тис. объяв. и это Аналитика ???? 
Добавлено спустя 4 минуты 9 секунд:
| zanoza писал(а): |
| для коммерческой недвижимости может быть и 50%. |
Дешевле ликвидирывать предприятие и самому выкупить через ДВС таку недвижку чем торг давать 50 % . При условии что стоимость пару млн. баксов. и это кредит
А если это дешовая недвижка (коровник например) то стоимость будет нише скраповой. Лучше на кирпич разобрать |
+1
Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд:
| Olenka писал(а): |
По теме -делала тоже кое какие прикидки в своем регионе, так вот по жилой недвижимости реальный торг- максимум 10%, в противном случае-не продают; по хорошей коммерческой-10%(чаще)-20%(реже), есть объекты-как правило, производство/склад, которые продают по 2 года-но не уступают 50%! Сбрасывают на аренде, но за три копейки не продают. |
+1 |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Фев 2010 09:35 |
|
Уважаемые коллеги.
Позвольте высказать свое видение на поправки в целом, ну и как частное, поправки на торг.
Если говорить о поправках в общем то идеал к которому мы должны стремиться должен приближаться к 0. К сожалению это из области фантастики. Лично я, когда вижу в отчете очень большую суммарную поправку, сразу же начинаю сомневаться в адекватности аналогов. Хотя частенько нормальных аналогов, особенно для регрессных районов просто нет. Эта ситуация мне понятна и тут суммарная поправка может выражаться даже не долей, а целыми единицами. Однажды нам пришлось оценивать офис в забитом селе. Аналогов адекватных не было. Пришлось брать данные по райцентрам. А поправку на место расположение просчитали через стоимость домов. Благо данные были. Так вот суммарная поправка получилась (по памяти) где то 2,5 - 2,7. У нас разница в стоимости кв. м была больше чем в два раза. Работа делалась для ФГИ и они согласились с нашими доводами.
Что касается поправки на торг то тут я придерживаюсь мнения коллег, что она не должна превышать разумных приделов (0% - 10%) Если больше то что то не то. Или аналог не тот, или продавец не адекватен (хотеть не вредно) или если есть факты продаж сделка не отвечала рыночным условиям (часть безнал, часть нал, со скидкой до 30-50% в доках будет только нал, что существенно будет отличаться от предложенного на продажу).
В общем коллега Grey Horse прав. Тут нужно судить по объекту и ситуации как в ненці так и в регионе.
О утверждать, что ........... ет как то не по "оценочному"  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Фев 2010 10:39 |
|
| Цитата: |
| или продавец не адекватен (хотеть не вредно) |
- ну есть вот у нас такой риелтер. Любовь Гавриловна. У нее всегда цены безумные. ВСЕГДА! она работает по принципу "редко, но метко". на нее можно делать поправку на торг -20% сразу же.  |
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 05 Фев 2010 13:36 |
|
http://agent.ua/review/news/22725.html?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=newsletter1
"Господин Полынцев отметил, что срок экспозиции квартир разный, в зависимости от цены. Популярностью пользуются квартиры, которые выставляются чуть дешевле, на 2-4% ниже рыночной цены. Такое предложение может уйти за неделю. В то время как квартиры с завышенными ценами простаивают месяцами. Что касается дисконта, то он немного снизился. В сегменте однокомнатных квартир размер торга составляет 2-5%, двухкомнатных - 5-7%, трехкомнатных - около 10%. Напомним, что в прошлом году размер дисконта в среднем составлял 10-12%, а в случаях срочной продажи мог доходить до 20%." |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 05 Фев 2010 14:10 |
|
| zanoza писал(а): |
| - ну есть вот у нас такой риелтер. |
А у нас есть и собственники. 
| zanoza писал(а): |
| на нее можно делать поправку на торг -20% сразу же. |
Ну, вот и анализ исходной информации... Индивидуально по объекту. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 05 Фев 2010 20:44 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Отсюда, кстати, следует, что в наших условиях по каждому объекту-аналогу лучше эту поправку (корректировку) определять индивидуально. |
Так и есть, именно об этом я неоднократно спорила с банкирами. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 06 Фев 2010 13:38 |
|
Підтримаю де кого з колег. Значення знижки на торг можливе лише після ретельного аналізу ринку саме подібного майна. Наводимо діапазон значень. А далі виписуємо вірогідний розмір знижки по кожному з обєктів порівняння. Далі ми припускаємо, що значення знижки нашого Об.Оц. буде саме таким-то, т.я. обєкт оцінки (наприклад) більш схожий на ОП№3.
Тобто, визначення знижки є індивідуальним процесом, що базується на аналізі значень. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 06 Фев 2010 14:04 |
|
| skiff писал(а): |
| Далі ми припускаємо, що значення знижки нашого Об.Оц. буде саме таким-то, т.я. обєкт оцінки (наприклад) більш схожий на ОП№3. |
Чего-то я не понимаю... Что значит "знижки нашого Об.Оц. будуть саме такими"? Какие могут быть знижки для нашего Об.Оц., если мы определяем его стоимость, т.е. в идеале сумму, за которую он уже перейдет, без всяких знижок, из одних рук в другие?
Знижки-то, поправки на торг, идут применительно к суммам, запрошенным за объекты-аналоги, так же? И это - специфика и характеристика каждого объекта-аналога - причем же здесь сходство аналога с Об.Оц.? А если Вы будете оценивать другой Об.Оц., но с использованием того же аналога - что, порпавка на торг будет меняться в зависимости от похожести Об.Оц.2 на тот же аналог? 
Уважаемый коллега skiff, может, Вы просто еще не проснулись? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 08 Фев 2010 10:23 |
|
Да все проще. Если у вас наиболее типичным - максимально приближенным по параметрам рынка (начиная от местоположения и площади и заканчивая отделкой и престижностью) будет объект сравнения № 3 (допустим) а у него торг при телефонном опросе составил -500дол/м2, что в свою очередь - 12,5% (все - например) , а у других принятых будут колебаться от 5 до 25%, неужели вы возьмете некую среднюю ? а не по наиболее типичную- по ОП № 3?
Я об этом. Или Вы имеете в виду, что при проведении оценки мы не должны учитывать корректировку на торг?? Т.е. наши стоимости предложений его не (торг) не учитывают? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 08 Фев 2010 11:04 |
|
Нет, я имею в виду, что поправка на торг для конкретного аналога - это скорее не характеристика аналога, а характеристика текущего собственника аналога. В нынешних условиях собственники могут поступать совсем по-разному, формируя свою стартовую цену для торгов.
Поэтому и усреднять поправку на торг не очень корректно. И применять поправку на торг, выясненную по 1 аналогу, для всех других - тоже нелогично. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 08 Фев 2010 16:56 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Нет, я имею в виду, что поправка на торг для конкретного аналога - это скорее не характеристика аналога, а характеристика текущего собственника аналога. В нынешних условиях собственники могут поступать совсем по-разному, формируя свою стартовую цену для торгов.
Поэтому и усреднять поправку на торг не очень корректно. И применять поправку на торг, выясненную по 1 аналогу, для всех других - тоже нелогично. |
+10000
Мало того. Если анализировать эту поправку в привязке к обїекту оценки, на пример недвижки, особенно в связку с местом расположения то она может = 0. Вспомните фразу "без торга".
Когда то я сдал в ФГИ отчет с разными поправками на торг по аналогам. (центр, ядро = 0, тихий центр, чуть больше, а центр, ближе к срединной зоне, еще по более) Крик, гвалт, почему, такого не бывает ??? Предложил прозвонить. После прозвона продавцам (и арендаторам к стати тоже) из кабинета рецензента ФГИ все стало на свои места. Действительно было так как в отчете. Поправки разные на аналогичные объекты. Так что анализ, анализ и еще раз анализ. По скольку факторов влияющих на эту поправку масса. От не адекватности до реальной возможности.
В душе я чувствую, что был прав, но вот только одно НО. Оно меня до сих пор гложет. Если исходить из посыла, что для определения РС мы должны вывести поправку которая отражает рыночные тенденции то не противоречит ли приведенный выше пример этому требованию НС? Спинным мозгом чувствую НЕТ, не противоречит, ибо мы работаем с конкретным аналогом, стоимость которого приводим к РС и эта поправка присуща только этому аналогу, НО это проклятое НО меня до сих пор гложет. К сожалению, я ни где не встречал нормального, логичного разъяснения по этой проблеме. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 08 Фев 2010 18:11 |
|
Я, честно говоря, даже не понимаю, в чем проблема. В идеале мы РС должны определить, опираясь на цены сделок объектов-аналогов. Цены сделок практически недостижимы. Тогда отталкиваемся от рыночных цен предложения. Каждую из них нужно умозрительно (путем применения вероятной поправки на торг) привести к гипотетической цене сделки.
А тут начинается уже конкретика: аналог - конкретный, собственник его (который выставляет его на продажу) - конкретный тоже, со своими представлениями о сумме, с которой нужно начинать торговаться, он не обязательно подпадает под категорию типичного продавца.
Но тут-то в идеале оценщик и должен как бы определить, образно говоря, почем бы примерно продался каждый конкретный аналог (или какая у него должна быть поправка на торг, чтобы он был реализован на рынке по цене, соответствующей РС). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 19 Мар 2010 15:50 |
|
Столкнулся сейчас на практике (рецензирую один отчет) и вспомнил, что видел это уже в "практике оценки" №5 (32) за 2009 год "Неформальные подходы к оценке недвижимости в современных экономических условиях".
Корректировка на торг разбивается на две составляющие:
1. Скидка учитывающая превалирование "высокого ценового предложения". В общем это обычная скидка на торг с предложения продажи
2. Скидка, учитывающая ликвидность объектов сравнения.
Смысл второй скидки в том, что продавец заинтересован в том, что бы поскорее продать объект и поэтому, что бы сократить срок экспозиции он готов скидывать. Рассчитывается эта скидка через стоимость кредита который мы берем на время экспозиции объекта, или дохода от депозита который можно получить если мы продали объект быстрее и положили деньги в банк.
Вроде логично, лучше деньги сегодня, чем деньги завтра, но почему-то меня смущает.
Не противоречит ли это стандартам оценки. В частности например МСО 1 п.3.2.7. "Продолжительность срока экспозиции может варьироваться в зависимости от рыночных условий, однако должна быть достаточной для привлечения к имуществу внимания адекватного количества потенциальных покупателей. Время экспозиции предшествует дате оценки" |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 19 Мар 2010 16:11 |
|
Вообще то мнение спорное и вряд ли обязательно к применению.
По первому.
В жизни такое есть. Но есть и другие варианты, на пример "без торга".
По второму.
Ликвидность объекта уже учтена в периоде экспозиции. У более ликвидных такой период меньше и на оборот.
Из моей практики и опыта, только анализ. Как правило пользуюсь мнением коллег риэлтеров.
Мало того, торг для недвижимости еще зависит не только от объекта но и от места расположения. Одинаковые объекты (магазин на пример) имеют разный торг в центре и на периферии.
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 19 Мар 2010 16:19 |
|
| rudge писал(а): |
| Вообще то мнение спорное и вряд ли обязательно к применению. |
безусловно не обязательно.
Но 2-я составляющая уже учтена в отчете. Возможно это можно было бы обозвать корректировкой на ликвидность объекта в зависимости от срока экспозиции (но по сути это будет корректировка на площадь). Но мне кажется называть это корректировкой на торг и обосновывать сокращением срока экспозиции - тут противоречие стандарту. Конечно меньше не больше... особенно в условиях кризиса ))) |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
