| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Сб, 22 Июл 2006 12:50 |
  |
тааак, выкладываю черновой расчет. идиотский какой-то, но ничего лучше мне не придумалось.
4 ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ.
Згідно Національного стандарту №2, п.26 «Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію».
Згідно цілі оцінки – «визначення майбутньої ринкової вартості об’єкту оцінки після добудови», розрахунок робиться за наступним алгоритмом:
1. Визначається поточна вартість земельної ділянки під об’єктом оцінки.
2. Визначається поточна вартість об’єкта незавершеного будівництва.
3. Визначається поточний розмір витрат на добудову об’єкта оцінки.
4. Визначається майбутня вартість об’єкта оцінки після добудови з урахуванням вартості земельної ділянки.
4.1 ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ.
Оцінка земельної ділянки виконана станом ТОВ «Нерухомість» (м.Київ, вул. Дніпровська Набережна, 7, тел. (044)577-40-32, 592-51-22), Ліцензія Державного комітету України по земельних ресурсах серії АБ №111773 на проведення земле оціночних робіт, виданої згідно рішення від 25.10.04 р. №17, Сертифіката суб’єкта оціночної діяльності від 08.06.2005 р. №3674/05, виданого ФДМУ).
Згідно Висновку про експертну грошову оцінку земельної ділянки, її ринкова вартість становить
37 800 (тридцять сім тисяч вісімсот гривень 00 копійок) без ПДВ.
Розрахунок виконано методичним підходом – зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.
Оцінювач вважає наданий висновок про експертну грошову оцінку земельної ділянки достовірною, не робив ніяких додаткових вишукувань та розрахунків.
Копія висновку про експертну грошову оцінку земельної ділянки надана у додатках до звіту.
4.2 ПОТОЧНА ВАРТІСТЬ ОБ’ЄКТА НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА.
Оцінка поточної вартості об’єкта незавершеного будівництва робиться за витратним підходом. Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.
Оцінку вартості відтворення зроблено на підставі даних кошторису, наданого Замовником оцінки. Кошторис складений ТОВ «Стиль» станом на 26 червня 2006 року (наданий у Додатках до звіту). Згідно наданого кошторису, витрати усього по зведеному кошторисному розрахунку становлять
Скошт = 2000 тис.грн. з ПДВ,
У тому рахунку:
- будівельно-монтажні роботи 1508,472 тис.грн.
- вартість обладнання 8,591 тис.грн.
- інші витрати 149,604 тис.грн.
- податок на додану вартість 333,333 тис.грн.
Поточна вартість об’єкта оцінки є добутком коефіцієнт готовність та загальної кошторисної вартості об’єкту оцінки, тобто:
Сонб = Скошт * Кгот = 2 000 000 * 0,7 = 1 400 000 грн. з ПДВ,
Або
Сонб = 1 166 666,67 грн. без ПДВ
4.3 ПОТОЧНИЙ РОЗМІР ВИТРАТ НА ДОБУДОВУ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ.
Сума необхідних витрат на добудову об’єкту оцінки розраховується за формулою:
Сдобуд = С кошт * (1-К гот.)
Де
С добуд – вартість добудови;
С кошт – кошторисна вартість об’єкту оцінки без ПДВ
К гот – коефіцієнт готовності.
Виходячи з того, що кошторисна вартість об’єкту оцінки становить 2 000 тис.грн. з ПДВ, сума необхідних витрат на добудову становить:
Сдобуд = 2 000 000/1,2 * (1- 70%) = 500 000 грн. без ПДВ
4.4 МАЙБУТНЯ ВАРТІСТЬ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ ПІСЛЯ ДОБУДОВИ З УРАХУВАННЯМ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ.
По оцінках консалтингової компанії " Діалог-Класик", місткість ринку приміської житлової нерухомості за останні 5 років зросла в кілька разів. Цьому почасти сприяло різке подорожчання столичного житла, а також бажання досить забезпечених людей здобувати не просто квадратні метри в елітному будинку, а мати приватну садибу в мальовничій місцевості з усіма необхідними благами. Ціни на квартири у великих містах самі підштовхують покупця переорієнтуватися на дома.
За різними оцінками, до 50% українських покупців житла готові замість квартири купити будинок за містом, за умови зручної транспортної магістралі й наявності необхідного сервісу в даному селищі.
Вартість будівлі будинку самотужки, по оцінці експертів, у середньому становить 500 у.е. / кв. м - за цегельний будинок, 450 у.е. / кв. м - за дерев'яний.
Покупець віддає перевагу котеджу в організованому містечку з інфраструктурою, що відповідає статусу покупця.
Розміри будинків поступово зменшуються. По даним операторів ринку, у пріоритеті зараз житла площею близько 250-350 кв. м у стилі сучасної класики.
Собівартість однієї садиби в організованому селищі в середньому становить $400 тис.
За підсумками 2005 року ріст цін у споруджуваних котеджних селищах склав приблизно 5% на місяць. Це спричинило ріст цін на земельні ділянки на 10% за останній рік (дані Віктор Денежук, начальник відділу інвестиційного консалтингу ИСК "Вива Лад").
На підставі наведених даних розраховуємо майбутню вартість об’єкту оцінки.
Оцінювачу наданий Звіт про незалежну оцінку вартості житлового будинку, виконаний ПІІ ТОВ «Бюро Верітас Україна» (м.Київ, вул..Комінтерна, 28, Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності №3551/05 від 26.05.2005, виданий ФДМУ), у якому визначена ринкова вартість об’єкта оцінки як недобудованого, за порівняльним підходом.
Підхід до оцінки з погляду порівняння продажів ґрунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, що були продані чи включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, що заплатить типовий покупець за аналогічний по якості і корисності об'єкт.
Метод порівняння продажів найбільш дійсний для об'єктів, по яких мається достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки повинна бути врахована при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні вірогідність і повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів укладається в послідовному виконанні наступних дій:
• докладне дослідження ринку з метою одержання достовірної інформації про усі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
• визначення придатних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
• зіставлення досліджуваного об'єкта з обраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін чи виключення зі списку порівнянних;
приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного чи до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
Оцінювач Грищенко Є.А. вважає звіт про незалежну оцінку вартості житлового будинку, виконаний ПІІ ТОВ «Бюро Верітас Україна» достовірним, виконаним на належному рівні згідно з вимогами Національного стандарту №1 та №2, а також Законодавства України. Оцінювач Грищенко Є.А. вважає, що інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна, використана у звіті про незалежну оцінку вартості житлового будинку, виконаний ПІІ ТОВ «Бюро Верітас Україна», відповідає критеріям, визначеним у Національному стандарті №1 та не потребує додаткової перевірки.
Згідно звіту про незалежну оцінку вартості житлового будинку, виконаному ПІІ ТОВ «Бюро Верітас Україна» ринкова вартість об’єкта незавершеного будівництва за порівняльним підходом при готовності 70% без урахування вартості земельної ділянки становить:
816 600,00 грн. без урахування ПДВ
Тобто, якщо об'єкт оцінки був би добудований, його поточна вартість як добудованого становить:
816 600,00 * (100%/70%) = 1 166 571,43 грн. без ПДВ
За оцінками фахівців - будівельників ТОВ «Стиль», строк добудови об’єкту оцінки не перевищує 6 місяців. З урахуванням даних ринку щодо подорожчання заміської нерухомості на 5% у місяць майбутня вартість об’єкта оцінки буде становити:
1 166 571,43 *130% = 1 516 542,86 грн. без ПДВ
Майбутня вартість земельної ділянки з урахуванням даних ринку буде дорівнювати:
37 800,00 * 105% = 39 690,00 грн. без ПДВ
Майбутня вартість об’єкта оцінки після добудови з урахуванням вартості земельної ділянки становить:
1 516 542,86 + 39 690,00 = 1 556 232,86 грн. без ПДВ |
Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 30 Сен 2010 14:34), всего редактировалось 1 раз |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 22 Июл 2006 12:58 |
|
в общем, рациональная критика с примером расчета приветствуется. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 22 Июл 2006 17:48 |
|
Скажите, где находится участок и его площадь? Исходя из его стоимости можно примерно представить, что это явно не самое лучшее село. Очень смущает соотношение стоимости земля/улучшения=1/22. А при достройке оно еще больше увеличивается. В общем я бы сначала проверил отчеты прежних товарищей на "здравый смысл и логику": подбор аналогов земли и особенно аналогов недостроев в том же районе, сколько лет недостроям. Не просто так банк обратился к Вам, а не к ним. Уже сейчас получается, что его не выгодно достраивать: по смете 2 лимона, а на самом деле получается только 1,5 млн. Да и по расчетам Веритаса должно было бы быть 1,166 млн, а получилось только 0,816 млн-уже как минимум убыток 0,35 млн. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 23 Июл 2006 18:04 |
|
" стоимости земля/улучшения=1/22" - это для нашей местности нормально, все ок.
для элитного жилья здесь нормально, что стоимость строительства дороже стоимости продажи, даже для нормального жилья так - средняя стоимость жилья 250 у.е/м2, а стоимость строительства по днепропетровской области - 2748 грн./м2.
меня интересует как логика, алгоритм - нормально или дико? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 24 Июл 2006 09:40 |
|
| Цитата: |
| Уже сейчас получается, что его не выгодно достраивать: по смете 2 лимона, а на самом деле получается только 1,5 млн. |
посмотрим:
| Цитата: |
| Згідно Висновку про експертну грошову оцінку земельної ділянки, її ринкова вартість становить 37 800 (тридцять сім тисяч вісімсот гривень 00 копійок) без ПДВ. |
и
| Цитата: |
| Згідно звіту про незалежну оцінку вартості житлового будинку, виконаному ПІІ ТОВ «Бюро Верітас Україна» ринкова вартість об’єкта незавершеного будівництва за порівняльним підходом при готовності 70% без урахування вартості земельної ділянки становить: 816 600,00 грн. без урахування ПДВ |
сложим эти две цифры
37800 + 816600 = 854400 грн.
Теперь прибавим необходимые затраты на достройку
| Цитата: |
| Виходячи з того, що кошторисна вартість об’єкту оцінки становить 2 000 тис.грн. з ПДВ, сума необхідних витрат на добудову становить: Сдобуд = 2 000 000/1,2 * (1- 70%) = 500 000 грн. без ПДВ |
854400 + 500000 = 1354400
сравним с будущей стоимостью
| Цитата: |
| Майбутня вартість об’єкта оцінки після добудови з урахуванням вартості земельної ділянки становить: 1 516 542,86 + 39 690,00 = 1 556 232,86 грн. без ПДВ |
1354400 < 1 556 232,86
а это значит, что достраивать, возможно, есть смысл ("возможно" это потому, что тут вопрос в замороженых деньгах... лень считать... сори)
2 Заноза
Обрати внимание, что отчет по земле и улучшениям – разные отчеты, да еще и выполненные разными организациями, и ты потом не докажешь, что, суммируя эти две стоимости ты получила правильную рыночную стоимость... эти организации будут отвечать каждая за свою цифру, а ты будешь отвечать за цифру, которую ты получила, суммируя эти цифры, и если окажется, что она не соответствует рыночной стоимости, то ты не сможешь отмазаться кивая на эти отчеты. |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Июл 2006 10:05 |
|
| КовАл писал(а): |
2 Заноза
Обрати внимание, что отчет по земле и улучшениям – разные отчеты, да еще и выполненные разными организациями, и ты потом не докажешь, что, суммируя эти две стоимости ты получила правильную рыночную стоимость... |
Тут ты не прав.
Это все равно что сказать: эти два решения Суда разные, да еще и выполненные разными Судами (разных районов).
Что значит оценка выполнена разными организациями? У них есть все необходимые лицензии и сертификаты? – Есть. Значит их оценки полностью легитимны.
| КовАл писал(а): |
эти организации будут отвечать каждая за свою цифру, а ты будешь отвечать за цифру, которую ты получила, суммируя эти цифры, и если окажется, что она не соответствует рыночной стоимости, то ты не сможешь отмазаться кивая на эти отчеты. |
Если на эти оценки есть рецензии, то, как раз можно смело складывать, а потом отмазываться и кивать на эти отчеты. А вот если этих рецензий нет тогда да, посложнее будет, но все равно такой способ вполне имеет право на существование. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 24 Июл 2006 10:19 |
|
Ага... вот когда ты это используешь в расчетах не с целью указаной в Отчете (см. ограничительные условия) то будешь потом расказывать, что ты хотел как лучше... как мин. в затратном подходе стоимость зем. уч-ка должна расчитываться при существующем использовании, а при расчете Р.С. зем. уч-ка она расчитывается с учетом НЭИ. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 24 Июл 2006 10:33 |
|
в общем, ФУБЛЯ какая-то получилась, а не отчет.
но, за неимением лучшего буду его сдавать банку.
вообще-то да, его невыгодно достраивать. ну у нас элитку строят не для выгоды, а для понту (как и везде).
я вот такое состряпала к нему, может, еще что дописать:
«21» июля 2006 года
Сопроводительное письмо
к Отчету о будущей рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (с учетом земельного участка) после завершения его строительства согласно проекту состоянием на 12 января 2007 года.
В соответствии с Договором , на основании Сертификата, оценщиком были выполнены работы по определению будущей рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (с учетом земельного участка) после завершения его строительства согласно проекту состоянием на 12 января 2007 года.
В соответствии с целью оценки и условиями Договора, оценка выполнена по состоянию на 12 января 2007 года – дату ориентировочной достройки объекта оценки.
Принимая во внимание перспективность данной оценки, существует ряд ограничений, на которые нам хотелось бы обратить Ваше внимание:
Оценка выполнялась для передачи объекта оценки в залог в банк для обеспечения кредитных обязательств. Чтобы избежать каких либо недоразумений, мы считаем своим долгом предупредить о том, что использование результатов данной оценки в каких-либо иных целях будет некорректным. То есть, отдельные части данного Отчёта не могут трактоваться раздельно, а только с полным текстом оригинала Отчёта, с учётом всех принятых в нем допущений и ограничений. Настоящий Отчет является конфиденциальным для Оценщика и Заказчика.
Следует отметить, что сформулированная банком цель оценки не является стандартной и традиционной.
Традиционная модель расчета рыночной стоимости объекта незавершенного строительства строится по следующему алгоритму:
1. определяется стоимость земельного участка (либо права пользования земельным участком)
2. определяется коэффициент готовности объекта незавершенного строительства.
3. определяется коэффициент пригодности объекта незавершенного строительства (размер физического износа).
4. определяется стоимость объекта незавершенного строительства в том виде, в котором он есть сейчас.
5. определяются суммарные затраты на окончание строительства.
6. прогнозируются этапы строительства, вложения денежных средств.
7. прогнозируется будущая стоимость объекта после завершения строительства.
8. определяем современную стоимость объекта оценки как достроенного, применяя дисконтирование денежных потоков: затрат на достройку и получение дохода от достроенного объекта (от продажи на свободном рынке или от сдачи в аренду), учитывая риски строительства.
Следует отметить, что в этом случае определяется современная стоимость объекта незавершенного строительства.
Определение будущей стоимости строительства (пункт 7) в нашем случае отчасти базируется на расчетах сторонних лиц, предоставленных оценщику Грищенко Е.А. банком и Заказчиком оценки (Пункт 1 - Висновок про експертну грошову оцінку земельної ділянки , виконаний ТОВ «Нерухомість» (м.Київ, вул..Дніпровська Набережна, 7, тел.. (044)577-40-32, 592-51-22), Ліцензія Державного комітету України по земельних ресурсах серії АБ №111773 на проведення земле оціночних робіт, виданої згідно рішення від 25.10.04 р. №17, Сертифіката суб’єкта оціночної діяльності від 08.06.2005 р. №3674/05, виданого ФДМУ и пункты 2-4 - Звіт про незалежну оцінку вартості житлового будинку, виконаний ПІІ ТОВ «Бюро Верітас Україна» (м.Київ, вул..Комінтерна, 28, Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності №3551/05 від 26.05.2005, виданий ФДМУ)), что налагает ряд ограничений и допущений на результаты отчета о будущей стоимости объекта после завершения строительства:
• Оценщик считает предоставленный вывод об экспертной денежной оценке земельного участка достоверной, не делал никаких дополнительных выискиваний и расчетов, не проверял истинность указанной в выводах ООО «Нерухомість».
• Оценщик считает отчет о независимой оценке стоимости жилого дома, выполненный ПІІ ООО "Бюро Верітас Украина" достоверным, выполненным на надлежащему равные согласно требованиям Национального стандарта №1 и №2, а также Законодательства Украины. Оценщик считает, что информация о продаже и предложении подобного недвижимого имущества, использованная в отчете о независимой оценке стоимости жилого дома, выполненный ПІІ ООО "Бюро Верітас Украина", отвечает критериям, определенным в Национальном стандарте №1 и не нуждается в дополнительной проверке.
• Рынок коттеджной недвижимости г.Днепродзержинск и его окрестностей находится в состоянии активного развития, не имеет достаточной для проведения глубокого исследования базы данных по сделкам купли-продажи объектов, подобных оцениваемому, поэтому прогнозы, на основании которых выполнены расчету будущей стоимости объекта оценки, носят общеукраинский характер и могут существенно отличаться в условиях нашего региона.
• Следует отметить, что в г.Днепродзержинск и его окрестностях стоимость строительства так называемого «элитного» жилья значительно превышает его стоимость продажи на рынке недвижимости, то есть сметная стоимость объекта, как правило, превышает рыночную стоимость объекта оценки.
• Будущая рыночная стоимость объекта оценки может изменяться в связи с изменением общей ситуации в экономике страны и на рынке недвижимости в частности.
Проведенные исследования, анализ и непосредственные расчёты позволяют нам сделать следующий вывод:
На основании представленных данных, после проведения маркетинга рынка недвижимости, с учетом ограничительных условий и общих положений, с применением методик (МСО-2005, Закона об оценке, Национальных стандартов оценки №1, №2), будущая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (с учетом земельного участка) после завершения его строительства согласно проекту состоянием на 12 января 2007 года составляет:
1 556 232,86 (один миллион пятьсот пятьдесят шесть тысяч двести тридцать две гривны 86 копеек) без НДС, в том числе:
будущая стоимость земельного участка 39 690,00 грн. без НДС,
будущая стоимость земельных улучшений 1 516 542,86 грн. без НДС.
В данной работе мы следовали этическим принципам и профессиональным требованиям, изложенным в кодексе поведения МСО-2005г.
При оценке учтены прочие методики и стандарты, принятые в мировой и отечественной практике оценки недвижимости и бизнеса (Институт Оценки США, Российское и Украинское Общества Оценщиков), с учетом имеющегося у Исполнителя опыта оценки на территории Украины.
Необходимую информацию и анализ, использованные для оценки стоимости Вы найдете в соответствующих разделах отчета и приложениях к Отчету.
Если у Вас возникнут любые вопросы по отчету и приложениям к нему, или по нашим рассуждениям и расчетам, пожалуйста, непосредственно обращайтесь к нам: ЧП тел/факс.
Благодарим Вас за то, что Вы воспользовались нашими услугами. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 09 Янв 2007 15:10 |
|
Ага, так они тебе и написали сами договор... Делай как считаешь нужным, только учти какую стоимость они уже учли в договоре залога, чтобы не слишком оторватся ( с учетом работ конечно). |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
