| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Чт, 11 Фев 2010 17:53 |
  |
| Цитата: |
| де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки, |
- скоректована на що? |
|
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 11 Фев 2010 19:23 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки, |
- скоректована на що? |
Ось
| Ігор Братішко писал(а): |
......Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою:.......
|
Меня тока всегда смущали всякого рода коэффициенты определенные эмпирическим способом. Эт вопрос для дяди майора  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 12 Фев 2010 00:34 |
|
Ігор Братішко
| Цитата: |
Доброго дня.
мені під руки попала така формула, |
Джерело інформації в студію.  |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Пт, 12 Фев 2010 06:39 |
|
| Ігор Братішко писал(а): |
Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом: Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою:
якщо Sа< Sо, то К=(Sa/So)^(0,1*So/(Sa+So))
якщо Sо< Sа, то К=(Sa/So)^(-0,1*Sa/(Sa+So))
де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки,
Ца – ціна пропозиції аналога;
Sа - загальна площа аналога;
Sо - загальна площа об’єкта.
Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично. |
Формула считает, что если площадь аналога меньше, чем у объекта, то поправка понижающая, а если у аналога площадь больше, то поправка повышающая. Т.е. формула исходит из того, что с уменьшением площади цена квадратного метра нелинейно растет.
В общем, это действительно во многих случаях так и есть, но не во всех. Когда масштабная поправка понижающая, то ситуация c аналогами обычно хорошо аппроксимируется кривой Ln(C) = a0 + a1*Ln(S), что в терминах Вашей формулы означает поправку в виде K = exp[a1*ln(So/Sa)]. Это выражение для поправки проще и я бы сказал, более фундаментальное, т.к. тут не определяется константой K торможения один на все случаи, а предполагается, что этот коэффициент свой для каждого конкретного набора аналогов. В общем то это так и есть. Не существует единого коэффициента торможения для магазинов и цехов, т.к. у этих объектов разные спрос и предложение.
Но падение цены метра с ростом площади это не общая закономерность. Есть ситуации, когда у объекта имеется некая оптимальная площадь Sopt и тогда если Sa меньше Sopt, то цена метра аналога будет квазилинейно расти с ростом площади, а если Sa больше Sopt, то цена метра аналога будет логарифмически падать с ростом площади. Собирая аналоги, мы, обычно, находимся с какой-то одной стороны от Sopt и видим одну часть общей кривой. Если мы случайно соберем аналоги с обеих сторон Sopt, то, очевидно, увидим две кривых и некие экстремальные переходные процессы в точке Sopt. В частности по двухкомнатным квартирам, как я уже писал, наблюдается линейный рост. А вот по ЗУ достаточно большой площади логарифм.
Само наличие логарифмической кривой (масштабный эффект) связано с рядом особенностей строительства и хозяйствования в трехмерном эвклидовом пространстве в условиях незначительной гравитации. Дело в том, что когда мы строим дом, то мы строим поверхности (стены и крышу) площадь которых растет как квадрат линейного размера (стороны куба, допустим), а объем, к которому обычно привязана единичная расценка, растет пропорционально кубу линейного размера. Отсюда ясно, что если бы не было гравитации, то коэффициент торможения цены по площади был бы равен 1. Но у нас гравитация и она диктует нам, что с ростом высоты здания нужно увеличивать толщину стен для прочности, мощность фундаментов, а с ростом площади надо делать внутри перегородки. Т.е. у стен появляется сложная толщина и она растет пропорционально площади с переменным коэффициентом пропорциональности. В итоге К торможения падает и в зависимости от деталей для тех или иных ситуаций принимает те или иные значения.
В терминах сравнительного подхода такое же рассуждение строится на основе кривой числа богачей.
Известно, что число пи (отношение длины окружности к диаметру) отвечает в нашем мире за изотропию математического эвклидова пространства, а число e - основание натурального логарифма, отвечает в физическом эвклидовом пространстве за неизменность законов во времени. Это волшебная вещь, например e^i*pi = 1, что эквивалентно sin(x)^2 + cos(x)^2 = 1. Поэтому я предпочитаю спрямлять все такие кривые в натуральных логарифмических координатах, ну, так солиднее чтоли... Ну и обычно получается, а если не получается, то проверяем, не попали ли мы в точку Sopt или даже левее. Ведь двухкомнатная квартира для мой семьи не является оптимальной, правда?  |
|
|
|
 |
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 16 Фев 2010 15:48 |
|
| Мисовец писал(а): |
Само наличие логарифмической кривой (масштабный эффект) связано с рядом особенностей строительства и хозяйствования в трехмерном эвклидовом пространстве в условиях незначительной гравитации. Дело в том, что когда мы строим дом, то мы строим поверхности (стены и крышу) площадь которых растет как квадрат линейного размера (стороны куба, допустим), а объем, к которому обычно привязана единичная расценка, растет пропорционально кубу линейного размера. Отсюда ясно, что если бы не было гравитации, то коэффициент торможения цены по площади был бы равен 1. Но у нас гравитация и она диктует нам, что с ростом высоты здания нужно увеличивать толщину стен для прочности, мощность фундаментов, а с ростом площади надо делать внутри перегородки. Т.е. у стен появляется сложная толщина и она растет пропорционально площади с переменным коэффициентом пропорциональности. В итоге К торможения падает и в зависимости от деталей для тех или иных ситуаций принимает те или иные значения.
В терминах сравнительного подхода такое же рассуждение строится на основе кривой числа богачей.
Известно, что число пи (отношение длины окружности к диаметру) отвечает в нашем мире за изотропию математического эвклидова пространства, а число e - основание натурального логарифма, отвечает в физическом эвклидовом пространстве за неизменность законов во времени. Это волшебная вещь, например e^i*pi = 1, что эквивалентно sin(x)^2 + cos(x)^2 = 1. Поэтому я предпочитаю спрямлять все такие кривые в натуральных логарифмических координатах, ну, так солиднее чтоли... Ну и обычно получается, а если не получается, то проверяем, не попали ли мы в точку Sopt или даже левее. Ведь двухкомнатная квартира для мой семьи не является оптимальной, правда? |
 і як це можна використати для знаходження ринкової вартості нерухомості |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Вс, 21 Фев 2010 12:58 |
|
| Доцик писал(а): |
| і як це можна використати для знаходження ринкової вартості нерухомості |
Это не для расчета ликвидационной стоимости, это для понимания общей картинки. В моей трехчасовой лекции по ЛС я сначала подробно объясняю, что такое ценовая эластичность, даю примеры. Затем мы конкретно рассматриваем кривые эластичности срока экспозиции по цене известных моделей и находим в этих моделях общее и различное. Затем идет разбор того, как могут определяться свободные параметры тех или иных моделей и на этой основе строится общий подход к анализу сначала рынка и товара, затем кривых эластичности доступных моделей, затем происходит выбор модели, её настройка на задачу, применение и анализ результатов применения модели.
Кратко рассказать всё это на форуме в общем-то невозможно, да и цели такой нет. Но вся эта работа опирается в т.ч. на понимание того, откуда берется ценовая эластичность на рынке недвижимости и как она может анализироваться. |
|
|
|
|
|
Dik
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Вс, 21 Фев 2010 21:20 |
|
Опять же...
| Доцик писал(а): |
і як це можна використати для знаходження ринкової вартості нерухомості |
ЛС - суть ліквідаційна. Мова - не при чем. Понедельник еще не наступил.
Сдается, что универсальной формулы таки нет. Периодически появляются публикации с теми или иными зависимостями: "Вестник оценки" 2006 № 1, с. 7-12; 2007 № 4, с. 47-62. Там же измышляется и по поводу с. Кукуева. Неск. лет назад была статья о влиянии обл. центров на структуру ценообразования в регионах, то ли в Бюллетене, то ли в Вестнике - не нашел, может помнит кто? Вообще, по поводу села, с 1996 г., лучше Б. А. Семененко (Вісник Української академії банківської справи № 1), по-моему, никто не написал. Была еще публикация О. Н. Бондаренко в Бюллетене. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Фев 2010 08:50 |
|
| Цитата: |
| Вообще, по поводу села, с 1996 г., лучше Б. А. Семененко (Вісник Української академії банківської справи № 1), по-моему, никто не написал. |
- у вас есть эта статья в электронном виде? Вывесите здесь? |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пн, 22 Фев 2010 10:31 |
|
Тут вже здається писали, а може на іншому форумі, що правильніше класифікувати нерухомість по площі наприклад для офісів до 50м 50-150м і більше 150, і вже згідно цього ранжира проводити коректування. правда тут важко пояснювати людям в пагонах звідки такі дані |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
OFF
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пн, 22 Фев 2010 17:32 |
|
Можно надергать аналогов разной площади сопоставимые, отбросить выбросы и построить зависимость и потом ее применить.
и если не стоимость определять по данной зависимости, то можно соотносить результаты полученные с помошью этой формулы и получать поправку. |
|
|
|
 |
|
Dik
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Пн, 22 Фев 2010 23:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| - у вас есть эта статья в электронном виде? |
Ксерокопия конца прошлого века. Приведены степенные и показательные множители коррекции по площади для различных типов недвижимости. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.pdf |
| Размер файла: |
6.56 Mб |
| Скачан: |
255 раз |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 23 Фев 2010 12:22 |
|
| Dik писал(а): |
| Ксерокопия конца прошлого века. |
Спасибо. Оч. интересно почитать. |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
