Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  встроенная коммунальная собственность в частную Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 12:53 итак, месячник нелепых объектов продолжается. имеем: развлекательный комплекс в парке - кафе, беседки, навесы, подсобки, шашлычная. часть этих построек - арендованная коммунальная собственность. остальное - "улучшения" с разрешения фонда. комсобственность незначительна, и мало того - встроена в частную уже. типа - был сарай 20 м2, воскруг него настроено кафе -200 м2. цель оценки: №1 - оценить стоимость комплекса сейчас (с неопределенными долями собственников, и вообще с неустановленным правом собственности) для оформления документов БТИ. №2 - оценить стоимость частной доли для уплаты 1% госпошлины в суд для узаконивания самостроя частного лица. №3 - оценить стоимость коммунальной части под выкуп. особенности: как определять доли коммунальной и частной собственности - никто пока не знает. выслушиваются дельные мысли. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 14:13 Да, ну и прет Вам. 1. Доли определить, наверное, проще всего. Все зависит от того, что значит "улучшения" с разрешения фонда. Если там четко прописано разрешаем построить то-то и то-то и это выполнено, логичным будет так: комдоля-в границах на момент заключения договора аренды, все остальное-другая доля. Если же разрешение на ремонт (как они обычно пишут: дозволяю виконати поліпшення орендованого майна за кошти орендаря), то, в принципе, комунальщики омеют право все забрать себе, либо арендатор должен вернуть им арендованное майно в соответствующем состоянии. 2. По поводу оценки, мое мнение - этот объект нужно оценивать через бизнес в комплексе (каждый из объектов недвижимости по отдельности никому не нужен) и распределять стоимость на каждый объект в отдельности. Хотя, возможен и вариант, если удастся найти арендные ставки на аналогичные кафе, как стандартную недвижимость с соответствующими корректировками и явно дисконтированием с учетом сезонности и затрат на узаканивание построенного. 3. По поводу оценки под выкуп. Я бы применил специальную стоимость. С учетом уже построенного, никому кроме нынешнего арендатора и возможного владельца всего сотального комунальная собственность не нужна, да и опять же отделить внатуре он ее уже не может. 4. А разница между 2 и 3 есть стоимость другой доли и уплаты пошлины за самострой. Вот такое мое мнение. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 14:36 вот как раз доли определять и некак - из того, что было, уже мало что осталось, а что осталось - существенно перестроено. потом - сейчас там не определены права владения имуществом, и, соответственно, цена его должна быть ниже рыночной. на какую величину? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 14:54 Я ж говорю, что доля комунального майна как минимум по старому БТИ до перестройки либо по договору аренды (на меньше они просто не согласятся). По поводу насколько. На стоимость затрат на узаканивание: проект, согласование, ввод в эксплуатацию (строители, пожарники санстанция). Ситуация уже сложилась, все знают о самострое. Ну так и стройте сейчас денежный поток: кафе функционирует, приносит прибыль, а вы поочереди закладуваете указанные выше затраты как инвестиции. Денежный поток уменьшается в итоге и стоимость меньше рыночной нормальной недвижимости. Так делают все: сначала ремонт и перепланировка, а потом узаканивание. Зделайте еще правильнее: скажите, что объект общепита не может функционировать до получения всей документации и на время всей волокиты у вас объект закрывается и не приносит доход, а есть опять же только затраты на введение в эксплуатацию (отрицательный ден. поток) опять стоимость будет ниже рыночной. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 16:52 Цитата: сейчас там не определены права владения имуществом ну и что там тогда оценивать? Цитата: вот как раз доли определять и некак - из того, что было, уже мало что осталось, а что осталось - существенно перестроено должна быть оценка при передаче в аренду, затребуй её... обязаны предоставить... на основании описаний, сделаных в той оценке ты и определишь стоимость без улучшений. Цитата: особенности: как определять доли коммунальной и частной собственности - никто пока не знает. А чё тут за проблема? Ты определяешь стоимость до и после улучшений и, соответственно, доли комуналов и арендатора. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 17:15 "ну и что там тогда оценивать?"- вот, а для того, чтобы суд установил права, необходимо заплатить госпошлину 1% от суммы иска, которая при недвижке равна оценочной рыночной стоимости!!!!! и БТи в вытяг должно поставить РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ всего этого. а определять стоимость до и после улучшений это "гавно вопрос". ну как там может быть доля коммунальной собственности такая, как в дог.аренды, если от нее не осталось уже ничего, кроме одной стены?! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 25 Июл 2006 17:26 Цитата: ну как там может быть доля коммунальной собственности такая, как в дог.аренды, если от нее не осталось уже ничего, кроме одной стены?! минимум это НЫНЕШНЯЯ стоимость того, что было до улучшений. Цитата: а определять стоимость до и после улучшений это "гавно вопрос". а в чём проблема? По поводу правоустанавливающих доков я чё-то не пойму, ты же говоришь, что это коммунальная обственность, значит доки есть? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 26 Июл 2006 08:08 да вот в том-то и проблема - нет документов, черт-те чо там. там доки на будку киномеханика, а ее в натуре нет уже. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 26 Июл 2006 08:11 Запроси оценку для аренды, она должна быть... посмотри, что там есть. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 26 Июл 2006 08:37 да я знаю, что там есть - я сама ее делала два года назад. так вот от того, что там есть, сейчас кроме одной стены ничего нет. поэтому, когда заказали техпаспорт БТИ новый, БТИ закатило истерикуи сказало, что не может выделить в натуре доли. и понеслось... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 26 Июл 2006 09:09 Все нормально, оценивай то, что было на момент передачи в аренду, т.е. бери свою старую оценку и всё, что было тогда оценивай на сгегодняшнюю дату, затем оценивай то, что есть сегодня... определяй разницу, сравнивай её с ПРИЗНАНЫМИ улучшениями и т.д. по методике... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 26 Июл 2006 10:43 нормашки, так и попробуем сделать. потом доложу результаты. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме