| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Пн, 29 Мар 2010 16:12 |
  |
| КовАл писал(а): |
Что касается примера с авто, то он не то чтобы
rudge писал(а):
малость не по теме
он воЩе не в тему, как по мне... уж извини. |
я тоже не понял причем здесь этот пример? 
предлагаю начать с "чистого листа"
| rudge писал(а): |
| По этому у меня предложение, не пытаться оспаривать мнение по принципу «сам такой» или читай НС, а выкладывать примеры проблемных объектов оценки и предложения по своему видению решению проблем определения рыночной стоимости для проблемных |
вот и давай, придумай учебный пример (только макимально условия пропиши), а дальше его обговорим и выясним кто на каких позициях находиться, а то я уже запутался. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
BigLex
Сообщения: 25
|
| Добавлено:
Пн, 29 Мар 2010 20:17 |
|
Всем привет.
Думаю в тему......
Есть предприятие (ЗАО без гос. и ком. доли) в стадии распродажи имущества. Отрасль - металлургия.
Создавалось за счет инвестиций (до кризиса) под перспективное производство. Было закуплено различное оборудование (в том числе и изготовленное под заказ). Но пришел кризис, инвестиции иссякли, предприятие не проработало и дня по выпуску продукции - всё находилось в стадии подготовки производства.
Продаже подлежат - реакторы типа РСС-3200/6 УЗ. Изготовлены под заказ под именно это производство. Предприятие уже полтора года ищет на них покупателей - никому они не нужны. Вес - 3 тонны (50% медная проволока - обмотка, 40% - сердечник - трансформаторная сталь, 10% - все остальное железо). Движущихся частей нет. Не работали. В упаковке. Год выпуска - 2004г. Производитель - Москва. У нас их могут произвести в Запорожье (под заказ) - 300000 грн., но сказали их уже с 10 лет не заказывали.
Как оценить - по стоимости ликвидации? Или по рыночной?
П.С. На них нашелся покупатель - готов взять за 50000 грн. (под разборку и (как я понимаю) - на металлолом.
Предприятию надо продать как изделие, а не металлолом, но по мин. цене - задача оценщика.
Как я думаю - физ. износ минимален. Срок службы (указан в паспорте - 25 лет). Функциональный - отсутствует (изделие может выполнять свои функции в полном объеме). А вот внешний (экономический)??
Заранее благодарен за ответы и рассуждения. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Мар 2010 12:36 |
|
| КовАл писал(а): |
я не Grey Horse, но, если позволите, то мнение своё выскажу...
По моему мнению пишем так:
Цель оценки: опр-е рыночной ст-ти
База оценки: рыночная
В НЭИ пишем, что
1. технически возможно: текущее и разборка - ОК
2. юридически разрешено: текущее и разборка - ОК
3. экономически целесообразно: текущее - не ОК, а разборка - ОК
4. наивысшая ст-ть: при текущем использовании < разборка
Результат НЭИ - разборка |
И я, в общем, тоже не КовАл, но в данном случае (и в последующих его рассуждениях) полностью его поддерживаю.
И обратите внимание: тут соблюдается связка РС - ЛНЭИ.
А то, что в задании на оценку прописана РС... Да, считаем, что результат наших исследований есть РС, но она определяется стоимостью ликвидации. В соответствии с принципом ЛНЭИ. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 31 Мар 2010 11:27 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А то, что в задании на оценку прописана РС... Да, считаем, что результат наших исследований есть РС, но она определяется стоимостью ликвидации. В соответствии с принципом ЛНЭИ. |
+1000
Ми 2009 році робили обєкт для відчуження із погодженням ФДМУ. Більш ніж 70% обладнання та мереж вже не мали ринкову вартість. В звіті ми написали, що найбільш ефективне використання таких одиниць - це є їх ліквідація, а потім вже плясали, що згідно НСО процес ліквідації це вилучення придатних частин або матеріалу для вторсировини з урахуванням витрат на їх ліквідацію. Деякі одиниці всеж таки мали ринкову вартість в 1 грн.
Звіт погодили в центральному ФДМУ. 
Тому вважаю, що колегі КовАл та Grey Horse праві |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Мар 2010 14:06 |
|
Ситуация - школа разрушенная в богом забытом селе. Земля не отводилась. Сельсовет хочет ее продать. Сметчик прикинул: стоимость разборки около 180 000 грн., материала на выходе пригодного к продаже - 2600 грн.
Какая у нее рыночная? 1 грн.? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 31 Мар 2010 15:13 |
|
| zanoza писал(а): |
| Сельсовет хочет ее продать. |
продать что?
"кирпичи" или "кирпичи" с землей? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Мар 2010 15:46 |
|
кирпичи.
Использование оценки - продажа под разборку. участок остается в собственности сельсовета |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 12:39 |
|
Всем здравствуйте.
Такое дело. Нужно оценить здание и требуется определить рыночную стоимость (для дарения между физ лицами). Здание разрушенное без перекрытий и проемов. Одни стены и то не все. Все заросшее травой и деревьями. В общем нахрен (простите за литературный оборот ) никому не нужно.
Тут вроде как с рыночной и стоимостью ликвидации самих улучшений ясно. НЭИ - разборка, тех состояние не позволяет достраивать, правда нет бумажки об этом, но это в принципе видно, что использовать можно будет лишь фундамент, но и тут вопрос будет ли кто там что строить. Скорее всего нет. Населенный пункт в 200 чел. Там гора заброшенных с/г зданий.
Так вот...
За зданием закреплена земля площадью 3,7 га на 49 лет. Собственно вопрос и заключается в том что делать с землей?
Учитывать ее или не учитывать? Дарится вроде как объект недвижимости, значит учесть нужно. Думаю так будет правильно.
Отсюда следующий вопрос. Здесь я запутался. Стоимость разборки (демонтажа) вычитать из стоимости полученных материалов или из стоимости (материалов + ППЗУ)?
Добавлено спустя 28 минут 38 секунд:
И еще. При указании подхода использованного при расчетах какой подход указывать? Это же комбінований витратно-дохідний підхід? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 13:48 |
|
| І Dima писал(а): |
| За зданием закреплена земля площадью 3,7 га на 49 лет. |
Что значит - закреплена? Какова юридическая подоплека?
И сразу более конкретно: каково функциональное назначение и условия использования земельного участка? Что происходит с правами на него при модельном сносе и демонтаже земельных улучшений? И каково возможное его использование при условии, что земельное улучшение остается в текущем состоянии? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 14:10 |
|
Право користування земельною ділянкою за договором оренди на 49 років.
цільове призначення земельної ділянки - несільськогосподарьскі угіддя земель сільскогосподарського призначення. (господарський двір)
надана - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
умова збереження стану обєкта оренди - без міни цільового призначення земельної ділянки.
Орендар за умовами договору має право будувати на даній землі жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі та споруди, закладати багаторічні насадження. + за погодженням з орендодавцем будувати водогосподарські та меліоративні системи.
Как я понимаю если снести, то ничего не произойдет, кроме того можно еще и строить на этой земле. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 14:17 |
|
| І Dima писал(а): |
| Как я понимаю если снести, то ничего не произойдет, кроме того можно еще и строить на этой земле. |
Это хорошо...
| І Dima писал(а): |
| Нужно оценить здание и требуется определить рыночную стоимость (для дарения между физ лицами). |
Дарение, я так понимаю, относится к этому полуразрушенному земельному улучшению? Уточните, плз, если дарится это здание - договор аренды земли сохраняется? Или там первоочередное право перезаключения его?
Короче, какова будет официальная процедура получения прав на землю новым собственником, осчастливленным подарком?
Добавлено спустя 1 минуту 13 секунд:
И кто сторона-арендодатель по земле? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 14:33 |
|
Что касается продления, то да... переважне право має орендар ЗД.
По второму вопросу, вот что есть:
- Перехід права власності на орендовану ЗД до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов договору або розірвання договору.
- Право на оредновану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи орендаря, засудження або обмеження дієздатності за рішенням суду не переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку ділянку разом з орендарем.
В общем-то необходимо будет перезаключить договор аренды.
Тот кто дарит разрушенный свинарник будет разрывать договор аренды земли, она ему в убыток. 9000 грн. за год, при том что не генерирует ни копейки. Он то и дарит, что бы избавиться от платежей. Короче дарит комплексом, а что будет с этим делать осчастливленный подарком я не знаю. Но думаю ему эти платежи так же не нужны.
Добавлено спустя 47 секунд:
Оредодатель - районна державна адміністрація |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 15:00 |
|
Ну, тогда я вижу приблизительно так...
При дарении одариваемый становится обладателем разрушенного свинарника и даже не права аренды, а сомнительного права заполучить право аренды земельного участка без очереди...
Насколько оно вообще реализуемо, это право - не знаю. Интуитивно мне кажется, что стоимость его нулевая...
Поэтому даже формально получается, что права на землю при дарении - не передаются. Т.е. по факту дарится только свинарник как зем. улучшение.
Соответственно, из Ваших предыдущих слов следует, что ЛНЭИ такого объекта - ликвидация. Соответственно, РС всего Вашего объекта определяется стоимостью ликвидации зем. улучшений. Ее и считаете по НС №1.
Да, и там же, кажется, прописано, что это комбинированный подход...
Вроде все! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 15:25 |
|
Спасибо Grey Horse. Помогли разобраться с сомнениями. )
Опишу это все в ограничительных условиях. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 27 Июл 2014 16:04 |
|
Безусловно!
Лишний раз, конечно, нету смысла ограничивающими условиями (или как это там правильно называется по НС №1, посмотрите) злоупотреблять.
Но если браться за это (как в данном случае, не очень типичном, как мне кажется...), то расписывать надо все подробно и конкретно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
