| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 22:19 |
  |
потому что без бумажки (госакт) нет ТОЧНОЙ площади, а если ее нет, то и ТОЧНУЮ рыночную стоимость определить низяяя |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 07:59 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| потому что без бумажки (госакт) нет ТОЧНОЙ площади, а если ее нет, то и ТОЧНУЮ рыночную стоимость определить низяяя |
Но ведь если земля "де факто" есть, то игнорировать это нельзя. 
Еще темка про руины.
Собстно, с какой проблемой я пришел на форум.
Рос.юрлицо хочет избавится от имущества в Крыму. Фактически там развалины довоенной постройки. На землю есть "Державний акт на право постiйного користування землею" от 1996 года.
Я так понимаю, что продать существующие права на землю нельзя, сначало их надо переоформить хотя бы на аренду (или я не прав???). Заниматься переоформлением прав собственник не хочет (хлопотно, а все деньги уйдут в бюджет), поэтому ведет речь о продаже остатков зданий, а проблему решения земельного вопроса предполагается повесить на покупателя.
Я вот ломаю голову, как аргументировать в отчете, что земля не оценивается  . В России я бы однозначно сказал, что так делать нельзя, а вот в Украине не уверен.
Может кто че подскажет? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:09 |
|
почему не оценивается? подберите аналоги с подобным функциональным использованием и состоянием земли, делаете корректировку на физическое состояние и на прочие факторы, которые отличаются. вот и учтете землю.
державний акт действительно может иметь сейчас только предприятие коммунальной или гос. суобственности. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:14 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
А как вам такой подход:
Считаем рыночную стоимость земли и добавляем к ней стоимость материалов (остатков от зданий) годных к повторному применению. Остатки считаем по СН 436-72. |
очень даже хороший вариант... а если нет гос.акта тогда не рыночныу стоимость земли, а рыночную стоимость права пользования... |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:37 |
|
| zanoza писал(а): |
почему не оценивается? подберите аналоги с подобным функциональным использованием и состоянием земли, делаете корректировку на физическое состояние и на прочие факторы, которые отличаются. вот и учтете землю.
державний акт действительно может иметь сейчас только предприятие коммунальной или гос. суобственности. |
Умом то я понимаю, что земля нужна. Но... . Сначало надо переоформить эти права. Я можно ли это сделать. Каковы шансы у российского собственника на переоформление прав?
Права собственности на землю.
Статья 82 п.2а Земельного кодекса Украины говорит, что иностранные юр.лица могуп приоретать ЗУ для объектов, связанных с предпринимательской деятельностью на территории Украины. В моем случае предприятие предпринимательством не занимается.
Еще есть статья 85 ЗК Украины.
То есть получение прав собственности проблематично.
Право аренды
Вероятно возможно, но каков механизм изменения прав с пользования на аренду? Кто знает, объясните, или дайте ссылку на документы. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:39 |
|
и с такой штукой как Державний акт на прова постыйного користування право пользования есть только у владельца этого акта... так как при продаже недвижимости его надо переоформлять на договор аренды, а это уже совсем иная стоимость права пользования, и неизвестно, такой же площади будет участко или нет...
теоретически, он его уже давно должен был переоформить на договор аренды.
практически - такие объекты продают в виде корпоративных прав.
и еще - кроме Приватбанка ник о из банков не рассматривает стоимость земли в таком случае при выдаче кредита (месяца три назад кредитный брокер наш занимался клиентом с таким же объектом, причем держакт был "вкусный" под АЗС). |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:53 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Вероятно права на землю под руинами можут быть по средством денежных затрат (я имею ввиду законный путь) и времени узаконены. Почему тогда не учесть при расчете РС земли эти затраты и ввести поправку на временной интервал? |
я думаю проще будет определить характеристики бозона Хиггса чем эти данные  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:59 |
|
Неужели все так запущено?  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 14:45 |
|
насколько я понял, рекомендации коллег сводятся к тому, что надо исходить из предположения - текущее правовое состояние зем. участка эквивалентно "земля в аренде" (как оно должно быть) и не мучать себя мыслями как вопрос с переоформлением будет решаться практически |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 15:07 |
|
kink
Не все так однозначно.
| Цитата: |
такой штукой как Державний акт на прова постыйного користування право пользования есть только у владельца этого акта... так как при продаже недвижимости его надо переоформлять на договор аренды, а это уже совсем иная стоимость права пользования, и неизвестно, такой же площади будет участко или нет...
|
Кроме того, как я писал, собственник зданий не жаждит лишних телодвижений. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 15:34 |
|
еще раз Вам повторю - продажа объекта недвижимости с правом постоянного пользования экономически эквивалентна продаже объекта недвижимости с правом аренды земли, т.к. в составе права пользования землей отсутствует правомочие распоряжения (право постоянного пользования не передается покупателю и он не оплачивает продавцу право неограниченного пользования! т.е. разумно предположить, что он при сделке оплачивает право аренды). |
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:33 |
|
У меня сейчас такая работа, ценю ветхий деревяный полуразрушенный дом для приватизации на аукционе.
Думаю приметить стоимость ликвидации, так как из всех материалов которые можна повторно применить только красная черепица. А дом остоется развалить при помощи экскавтора и вывезти мусор.
Стоимость обЪекта будет равняться стоимости черепицы + стоимость пользования земельным участком минус расходы на демонтаж черепицы демонтаж здания и вывозку мусора. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:42 |
|
Предполагаю, что нужно определять РС...
Тогда необходимо разобраться с НЕИ, и в т.ч. среди прочего рассматривать вариант реконструкции. И если это даст наибольшую стоимость, то попадаем по полной программе:
- определяем ТЕП реконструкции,
- считаем все затраты на реконструкцию (З)
- прогнозиреум доходы (Д)
- и в общем случае РС = Д - З
Если этого не делать, то потом трудно объяснять "почему собственно НЕ.." |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:56 |
|
Argus, ваш вариант потребителя не устроит, скорее всего. т.к. при приватизации "под демонтаж" земельный участок, как правило, остается в собственности государства/коммунальной.
вряд ли потенциальный покупатель хочет купить черепицу... мне кажется, интерес как раз в земельном участке... |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| ... интерес как раз в земельном участке... |
+100 |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
