| Автор |
Сообщение |
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
 Добавлено:
Ср, 14 Апр 2010 14:06 |
  |
Hard_Pragmatic
Потолочность никому не нравится. Но когда безрисковая частенько начинает превышать СК определенноую методом экстракции, тогда начинаешь задумываться.
О банковских драгметаллах помню Андрей Филин писал и что-то говорил о существенных банковских дисконтах и технических трудностях. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 14 Апр 2010 14:11 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Вам лень потому что у Вас нет такой задачи, на Вас не свалилась куча (Дай Вам бог две такие кучи) денег, которые надо куда-то пристроить. |
Ой, Ваши бы слова да Богу в уши! Уже жду... жду...
Добавлено спустя 7 минут 6 секунд:
Еще раз, с Вашего позволения:
| Grey Horse писал(а): |
| И вообще, кстати, недавно пришлось пересмотреть большое количество литературы переводной - и Дамодарана, и Коупленда, и Брейли-Майерса. Так вот, эти люди - исходя из их практики развитого рынка - до сих пор обсуждают проблему безрисковой ставки! |
Так что, действительно, вряд ли эту проблему можно обсудить в режиме форума... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 14 Апр 2010 15:09 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Hard_Pragmatic
Потолочность никому не нравится. Но когда безрисковая частенько начинает превышать СК определенноую методом экстракции, тогда начинаешь задумываться.
|
ну так вот! это как раз и говорит о том что база безрисковой выбрана неправильно и надо ее менять а не искать дополнительные риски.
кстати, дык если безрисковая БОЛЬШЕ СК то чем поможет дополнительный риск, он же еще больше ее (безрисковую) увеличит? или я что-то не понял?
| Андрей Яворский писал(а): |
Hard_Pragmatic
О банковских драгметаллах помню Андрей Филин писал и что-то говорил о существенных банковских дисконтах и технических трудностях. |
вот вот, помню кто-то, где-то, когда-то…, а нужно здесь сейчас и просчитать. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 11:39 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Hard_Pragmatic
Но когда безрисковая частенько начинает превышать СК определенноую методом экстракции, тогда начинаешь задумываться.
|
Задумываться - это всегда хорошо. 
Мне кажется это не говорит о неправильности базы безрисковой ставки. Скорее здесь стоит задуматься о трактовке ожиданий рынка ... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 11:40 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 12:40 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Андрей Яворский писал(а):
Hard_Pragmatic
Потолочность никому не нравится. Но когда безрисковая частенько начинает превышать СК определенноую методом экстракции, тогда начинаешь задумываться.
ну так вот! это как раз и говорит о том что база безрисковой выбрана неправильно и надо ее менять а не искать дополнительные риски.
кстати, дык если безрисковая БОЛЬШЕ СК то чем поможет дополнительный риск, он же еще больше ее (безрисковую) увеличит? или я что-то не понял? |
И еще раз, уважаемые коллеги. Извините, не обижайтесь, please, но имеет смысл не только вариться в собственном соку - в плане своих размышлений - но и что-то почитывать. Люди, бывают, что-то пописывают. И неглупые люди.
Как Вы можете сравнивать напрямую ставку капитализации (СК, как обозначено выше), определенную методом экстракции, и эту безрисковую ставку - как бы составляющую ставки дисконта?
Извините за навязчивость, но еще раз скажу: общепринятое в оценочной практике соотношение между ставкой капитализации (назовем, например, R) и ставкой дисконта (назовем Y) следующее:
R = Y +/- d, где d - некая поправка (обратите внимание, она может и уменьшать ставку капитализации по сравнению со ставкой дисконта!), которая отражает будущие ожидания покупателей относительно, увеличения дохода, который может быть принесен объектом, увеличения стоимости объекта и т.д.
В свете этого, превышение безрисковой ставки над ставкой капитализации, полученной методом экстракции - совершенно вероятная ситуация... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 12:52 |
|
В Запорожье я уже озвучивала свою идею. О том что безрисковая у нас сейчас в Украине (кризис потому что) = нулю. Вот тогда ставка по экстракции и оправдывает себя. Тоесть уже рынок нам подсказывает сам, что примерно так оно и есть.
И также, если не ошибаюсь, на форуме проскакивала мысль о предметах антиквариата, о картинах известных художников, ну и т.д. Можно конечно оттуда извлечь безрисковую. Только тогда возникают вопросы: 1.нужно ли оговаривать мин.сумму, которая нужна для таких вложений,
2.возможно ли вообще просчитать средний % удорожания в год, ну скажем, по мебели, украшениям и картинам (грубо говоря).
3.как влияет страховка на этот % удорожания, не сьедает ли она его? |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 13:05 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Андрей Яворский писал(а): |
Hard_Pragmatic
Но когда безрисковая частенько начинает превышать СК определенноую методом экстракции, тогда начинаешь задумываться.
|
Задумываться - это всегда хорошо.
Мне кажется это не говорит о неправильности базы безрисковой ставки. Скорее здесь стоит задуматься о трактовке ожиданий рынка ... |
Собственно, а в чем проблема?
Если считаем инвестиционную стоимость через ожидаемую доходность, то тут понятно, без рисковая + премия за риски. То биш, инвестор хочет получить на вложенные средства больше чем имеющаяся альтернатива в виде без рисковой или в виде вложения в покупку офиса, на пример.
Но если считаем РС, то проводится анализ на предмет, а какова доходность уже вложенных средств на момент оценки. То биш, определяется реальная, а на прогнозная доходность. Отсюда и может быть реальная СК ниже прогнозной/желаемой. Все это очень хорошо видно при оценке, например офисов.
Вот почему, ИХМО, сегодня не продаются офисы с целью вложения средств для получения дохода большего чем можно получить в альтернативных вложениях. И как пример это % на депозит, где доходность выше. Он же ( % ) в практике оценки как правило применяется в качестве без рисковой и он же ( % ) сегодня больше чем реальная доходность. Ну так рынок "сказал" и мы тут бессильны что то сделать. Не мы рынку диктуем, а он нам. Мы только отображаем то что на рынке происходит. Разве только если не делаем бизнес план.
Вот собственно и все. Тут важно определиться, что и для чего оценивается.
PS: просьба не валить все сказанное в бизнес. Это справедливо для доходной недвижки. Для бизнеса другие подходы и мотивации при расчете ставки дисконта. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 13:11 |
|
Убедили. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 13:39 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Убедили. |
интересно в чем? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 14:02 |
|
| rudge писал(а): |
| Вот почему, ИХМО, сегодня не продаются офисы с целью вложения средств для получения дохода большего чем можно получить в альтернативных вложениях. И как пример это % на депозит, где доходность выше. |
Очень спорно!
1. Вы положили на депозит 1 000 гривень под 20% годовых на 2 года. Через 2 года Вы назад получаете ту же 1 000 гривень, ну, и промежуточные проценты. Ту же 1 000 гривень.
2. Вы купили сегодня (в условиях кризиса) офис за 1 000 гривень. В аренду Вы его сдаете, предположим, за 100 гривень годового дохода. Однако через 2 года Вы рассчитываете его продать на открытом рынке не за 1 000 гривень, а уже за 2 000 гривень.
Чувствуете разницу с депозитами? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 14:56 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Вот почему, ИХМО, сегодня не продаются офисы с целью вложения средств для получения дохода большего чем можно получить в альтернативных вложениях. И как пример это % на депозит, где доходность выше. |
Очень спорно!
1. Вы положили на депозит 1 000 гривень под 20% годовых на 2 года. Через 2 года Вы назад получаете ту же 1 000 гривень, ну, и промежуточные проценты. Ту же 1 000 гривень.
2. Вы купили сегодня (в условиях кризиса) офис за 1 000 гривень. В аренду Вы его сдаете, предположим, за 100 гривень годового дохода. Однако через 2 года Вы рассчитываете его продать на открытом рынке не за 1 000 гривень, а уже за 2 000 гривень.
Чувствуете разницу с депозитами? |
Ну на счет спорно, то действительно СПОРНО. И в Вашем варианте тоже. 
А не пробовали Вы просчитать вариант при "обвале" рынка офисов? Когда не 2000 грн, а на пример 100 грн получится ну и + доход от сдачи в аренду.
А вот в банк вроди бы как надежнее Уж 150 000 гарантировано Гос. Осталось тока разбить всю сумму по 150 т грн и вложить в разные банки.
А ваще в жизни есть еще вариант, " А если утюг на голову упадет?" Че с этим делать?  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 15:37 |
|
| rudge писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Вот почему, ИХМО, сегодня не продаются офисы с целью вложения средств для получения дохода большего чем можно получить в альтернативных вложениях. И как пример это % на депозит, где доходность выше. |
Очень спорно!
1. Вы положили на депозит 1 000 гривень под 20% годовых на 2 года. Через 2 года Вы назад получаете ту же 1 000 гривень, ну, и промежуточные проценты. Ту же 1 000 гривень.
2. Вы купили сегодня (в условиях кризиса) офис за 1 000 гривень. В аренду Вы его сдаете, предположим, за 100 гривень годового дохода. Однако через 2 года Вы рассчитываете его продать на открытом рынке не за 1 000 гривень, а уже за 2 000 гривень.
Чувствуете разницу с депозитами? |
Ну на счет спорно, то действительно СПОРНО. И в Вашем варианте тоже.
А не пробовали Вы просчитать вариант при "обвале" рынка офисов? Когда не 2000 грн, а на пример 100 грн получится ну и + доход от сдачи в аренду.
А вот в банк вроди бы как надежнее Уж 150 000 гарантировано Гос. Осталось тока разбить всю сумму по 150 т грн и вложить в разные банки.
А ваще в жизни есть еще вариант, " А если утюг на голову упадет?" Че с этим делать? |
Якщо ми говоримо про оцінку, то давайте говорити про "вартість" на дату оцінки, а не про якусь гіпотетичну "ціну".
В даному випадку, колега rudge, мені здається, що Ваш приклад є не зовсім коректним.
"Концепція ринкової вартості відображає колективні очикування та функціонування ринку..." (МСО). Якщо Ви очикуєте, що ринок обвалиться і через два роки вартість (ріверсія) складе 100 грн, то мені здається Ви, як фаховий оцінювач, не можете говорити про сьогднішню вартість 1000 грн. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 15:45 |
|
| Кофтик писал(а): |
Якщо ми говоримо про оцінку, то давайте говорити про "вартість" на дату оцінки, а не про якусь гіпотетичну "ціну".
В даному випадку, колега rudge, мені здається, що Ваш приклад є не зовсім коректним.
"Концепція ринкової вартості відображає колективні очикування та функціонування ринку..." (МСО). Якщо Ви очикуєте, що ринок обвалиться і через два рок вартість (ріверсія) складе 100 грн, то мені здається Ви, як фаховий оцінювач, не можете говорити про сьогднішню вартість 1000 грн. |
Уважаемый колега.
Вы про это?
| Grey Horse писал(а): |
Очень спорно!
1. Вы положили на депозит 1 000 гривень под 20% годовых на 2 года. Через 2 года Вы назад получаете ту же 1 000 гривень, ну, и промежуточные проценты. Ту же 1 000 гривень.
2. Вы купили сегодня (в условиях кризиса) офис за 1 000 гривень. В аренду Вы его сдаете, предположим, за 100 гривень годового дохода. Однако через 2 года Вы рассчитываете его продать на открытом рынке не за 1 000 гривень, а уже за 2 000 гривень.
Чувствуете разницу с депозитами? |
Или про это?
| rudge писал(а): |
Ну на счет спорно, то действительно СПОРНО. И в Вашем варианте тоже.
А не пробовали Вы просчитать вариант при "обвале" рынка офисов? Когда не 2000 грн, а на пример 100 грн получится ну и + доход от сдачи в аренду.
А вот в банк вроди бы как надежнее Уж 150 000 гарантировано Гос. Осталось тока разбить всю сумму по 150 т грн и вложить в разные банки.
А ваще в жизни есть еще вариант, " А если утюг на голову упадет?" Че с этим делать? |
Вообще то тут разговор о БЕЗ РИСКОВОЙ ставке  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 15:58 |
|
Вот, уважаемый коллега rudge, вот же!
| rudge писал(а): |
| А не пробовали Вы просчитать вариант при "обвале" рынка офисов? Когда не 2000 грн, а на пример 100 грн получится |
Совершенно верно! Я не пробую этого просчитывать (вернее, пробую, но никому об этом не говорю), потому что, еще раз, чем занимается оценщик? Он в идеале занимается моделированием представлений инвестора о стоимости того или иного объекта на соответствующем сегменте рынка. И все. Своего мнения он в идеале не имеет - только мнение инвестора. Шутка.
И если рыночные закономерности говорят о том, что ставка капитализации для той же офисной недвижимости находится на уровне 9% - 11% - 15% годовых, то это же объективные реалии рынка, да? Это же не оценщики придумали, это - мнение о доходности и стоимости тех людей (инвесторов) которые на этом рынке и действуют... И, судя по всему, ну не верят они в "обвал" рынка офисов. Да, сейчас не верят. Может, поверят через месяц. Но оценщик-то, оценку делая на сегодня, должен исходить именно из этих представлений реальных операторов рынка. И по возможности не привносить своих субъективных мнений...
По-моему, так (с).
Добавлено спустя 19 минут 26 секунд:
| rudge писал(а): |
| Вообще то тут разговор о БЕЗ РИСКОВОЙ ставке |
Это - 100%. Но чем больше думаю (?!), тем больше не понимаю:
1. что все-таки есть безрисковая ставка?
2. зачем она оценщикам нужна? За что боремся-то? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
