| Автор |
Сообщение |
ViaCombusta
Возраст: 41
Сообщения: 18
Откуда: Рівне
|
 Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 15:36 |
  |
Дякую,я вже зрозуміла-"семь бед один ответ" |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 15:38 |
|
ViaCombusta, а шо ж поробиш... така країна.. |
|
|
|
|
ViaCombusta
Возраст: 41
Сообщения: 18
Откуда: Рівне
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 15:44 |
|
Тільки дайте відповідь будь ласка на ще одне питання- "економічний метод - визначення вартості як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора". Можливо я щось не вірно розумію,але коли ви будуєте будинок для власного користування,не збираєтесь здавати його в оренду чи продавати який тут прибуток інвесотра?ймовірний прибуток?визначаємо ймовірний прибуток і на еспертизі мені кажуть-ти шо тут наоцінювала,в тебе занадто багато припущень  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 15:53 |
|
| ViaCombusta писал(а): |
| Тільки дайте відповідь будь ласка на ще одне питання- "економічний метод - визначення вартості як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора". Можливо я щось не вірно розумію,але коли ви будуєте будинок для власного користування,не збираєтесь здавати його в оренду чи продавати який тут прибуток інвесотра?ймовірний прибуток?визначаємо ймовірний прибуток і на еспертизі мені кажуть-ти шо тут наоцінювала,в тебе занадто багато припущень |
Навіть для "себе" право будувати закріплюється ліцензією. От же будувати буде "будівельна фірма" яка її має і працює з метою отримання "прибутку" який закладено у тарифи. Так що + прибуток забудовника, як що користуєтесь УПВВ. Бо у кошторис прибуток забудовника як правило вже закладуються. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 15:57 |
|
| Цитата: |
| на еспертизі мені кажуть-ти шо тут наоцінювала,в тебе занадто багато припущень |
- на якій експертизі? її хіба не скасували? |
|
|
|
|
ViaCombusta
Возраст: 41
Сообщения: 18
Откуда: Рівне
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 16:06 |
|
вона є добровільною,але часто густо її навіть прописують у рішенні |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 16:09 |
|
| rudge писал(а): |
| Навіть для "себе" право будувати закріплюється ліцензією. От же будувати буде "будівельна фірма" яка її має і працює з метою отримання "прибутку" який закладено у тарифи. Так що + прибуток забудовника, як що користуєтесь УПВВ. Бо у кошторис прибуток забудовника як правило вже закладуються. |
Рудж, то не тот прибуток. То доход строителя (фактически, стоимость его услуг за выполненные работы), а не инвестора. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ViaCombusta
Возраст: 41
Сообщения: 18
Откуда: Рівне
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 16:09 |
|
як наприклад в цьому випадку |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Май 2010 19:13 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Навіть для "себе" право будувати закріплюється ліцензією. От же будувати буде "будівельна фірма" яка її має і працює з метою отримання "прибутку" який закладено у тарифи. Так що + прибуток забудовника, як що користуєтесь УПВВ. Бо у кошторис прибуток забудовника як правило вже закладуються. |
Рудж, то не тот прибуток. То доход строителя (фактически, стоимость его услуг за выполненные работы), а не инвестора. |
Читаем внимательно
Попробую расшифровать если так не понятно
| rudge писал(а): |
| .... От же будувати буде "будівельна фірма" яка її має і працює з метою отримання "прибутку" який закладено у тарифи. |
Где "стоимость работ" + "прибуток = "тариф на работы" до яких + матеріали = вартість будівництва
И далее
| Цитата: |
| Так що + прибуток забудовника, як що користуєтесь УПВВ. |
Где стоимость по УПВС - (проектирование + материалы + работа по УПВС) + "прибуток" = вартість будівництва. (К - удорожания износы и тп само собой)
и далее при использовании современных цен и тарифов
| Цитата: |
| Бо у кошторис прибуток забудовника як правило вже закладуються. |
де кошторис = проектування+ материалы + прибуток = вартість будівництва.
Так что уважаемый Серый зря наезжаешь
А ВАЩЕ ЧИТАЙ НИЖЕ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 06 Май 2010 14:26), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 06 Май 2010 13:21 |
|
rudge, он не зря наезжает  Он говорит, что прибыль подрядчика, т.е. той фирмы, которая выполняет заказ на строительство, и прибыль застройщика (инвестора), это не одно и тоже. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Май 2010 14:12 |
|
А, ну да |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Май 2010 16:48 |
|
а я вот совершенно против экономического метода тут. как же его можно применить для оценки участка с фундаментом? экономический пригоден для оценки домовладения с выделением отдельно стоимости земли и улучшений. сначала подбираются улучшенные (с аналогичными улучшениями) аналоги, расчет сравнительным, а затем вычитается стоимость улучшений затраткой. если ViaCombusta говорит, что рынок даже свободных участков не развит, как же можно найти участки с фундаментами к продаже? или вы предлагаете взять домовладения, скорректировать их сравнительным до фундамента, а потом вычесть из оставшегося фундамент затраткой? 
я бы оценивала данный участок "як умовно вільний від земельних поліпшень" - НС №2. подбирала бы аналоги сравнительным, пусть с других сел - корректировала бы исходя из нормативных коэффициентов в Порядке - гос.экпертиза земельная это любит. а фундамент бы вообще не трогала. ведь если рассматривать объект целиком, а не заморачиваться на одной земле, то это фактически незавершенка с низкой степенью готовности. а как бы мы с таком случае ценили? землю сравнительным + затраткой фундамент.
а если нам нужна одна земля? соответственно, одну землю и ценим как условно свободную.
только такой вопрос: я не дочитала, наверное, об исходной документации, есть ли разрешительные документы? или товарищ самовольно залил там фундамент на свободном участке, а теперь пытается выкупить? )))))))
Добавлено спустя 9 минут 18 секунд:
а вот, как перейти от вторичного к первичному рынку - вот это задача....ну, для ФГИ выходят из положения, используя пару аналогов из Ведомостей, а для Держкомзема - можно у них запросить инфо об уже выкупленных земельных участках, их стоимости, площадь и т.п. - информация не секретная, и мне даже по телефону как-то диктовали, правда, я для обзорки и ориентира использовала, а не для расчетов. да и вам если дадут, то производство и коммерцию, жилую ведь редко выкупают. ну, выход - искать наиболее дешевые аналоги, и корректировать, используя все корректировки Порядка из табличек тамошних, и из того же Дегтяренко - там приличненькие и на форму предлагают, и на примыкание к дороге....и др. ну, мне так все это видится.
а заморачиваться с прибылью инвестора, залившего фундамент, я бы искренне не рекомендовала ))))) сельский мужик настоящий и сам его зальет для своей хатынки без инвесторов  |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 06 Май 2010 17:09 |
|
| nasten6ka писал(а): |
| а я вот совершенно против экономического метода тут. как же его можно применить для оценки участка с фундаментом? |
его применяют для оценки участка... то, что на нем находится фундамент мало кого должно интересовать. Исходя из НЭИ определяете стоимость улучшенного участка (виртуально улучшаете его, согласно НЭИ и рассчитываете стоимость этого виртуального объекта), а затем отнимаете от этой стоимости стоимость улучшений... вот и всё.
| nasten6ka писал(а): |
| я не дочитала, наверное, об исходной документации |
скорее Вы не дочитали суть вопроса...
| zanoza писал(а): |
| ViaCombusta, так какая у вас конкретная проблема? как у всех - на вторичке выше, а надо сделать ниже на первичке? |
|
|
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Май 2010 21:21 |
|
| КовАл писал(а): |
его применяют для оценки участка... |
если не ошибаюсь, то методов для оценки зем.уч. 9 штук, и все их применяют, только вопрос - когда и в каком случае какой
| КовАл писал(а): |
| то, что на нем находится фундамент мало кого должно интересовать. |
вот я и предлагаю этим не интересоваться
| КовАл писал(а): |
Исходя из НЭИ определяете стоимость улучшенного участка (виртуально улучшаете его, согласно НЭИ и рассчитываете стоимость этого виртуального объекта), а затем отнимаете от этой стоимости стоимость улучшений... вот и всё. |
а вот тут позвольте с вами не согласиться. если вы "виртуально" улучшите участок, то получите такую же виртуальную его стоимость, а за все вместе - отрицательную рецензию Держкомзема. потому как "виртуально" улучшать можно только на основании готового осмеченного рабочего проекта строительства, а не "как мне того захочется". и уже в этом контексте я бы говорила не о рыночной стоимости, а об инвестиционной, и о методе развития для оценки земельного участка, но никак не об экономическом методе.
Добавлено спустя 20 минут 7 секунд:
впрочем, конечно же допускаю, что это лишь мое субъективное виденье данного вопроса и мой личный опыт общения с рецензентами Держкомзема
дочитала о документах - проект и все разрешения есть. это проект отвода? эскизный строительства для выдачи разрешений или уже-таки рабочий? в любом случае немножко непонятно, т.к. свободные незастроенные земельные участки у нас выкупаются путем аукциона или конкурса...значит, тут ранее мог быть проект отвода и договор аренды...
пошла я спать |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пт, 07 Май 2010 04:23 |
|
| zanoza писал(а): |
| ViaCombusta, я присоединяюсь к мнению господ Серый и КовАл. Стоимость земельных улучшений - достаточно гибкий инструмент. |
+1, тем болеее, что с новым УПВС можно работать намного гибче, чем со старыми, а если делать смету, тут еще круче... |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
