| Автор |
Сообщение |
Кофтик
Сообщения: 118
|
 Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 16:19 |
  |
| rudge писал(а): |
Уважаемый колега.
Вы про это?
Или про это?
Вообще то тут разговор о БЕЗ РИСКОВОЙ ставке  |
 я рад Колега, що Ви мене зрозуміли
але при всіх умовностях, Ваш приклад був абсолютно нефаховим, і не може використовуватись навіть при обговорені безризикової ставки 
це хіба, що студентів в МІБІ пугати  |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 16:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Вот, уважаемый коллега rudge, вот же!
| rudge писал(а): |
| А не пробовали Вы просчитать вариант при "обвале" рынка офисов? Когда не 2000 грн, а на пример 100 грн получится |
Совершенно верно! Я не пробую этого просчитывать (вернее, пробую, но никому об этом не говорю), потому что, еще раз, чем занимается оценщик? Он в идеале занимается моделированием представлений инвестора о стоимости того или иного объекта на соответствующем сегменте рынка. И все. Своего мнения он в идеале не имеет - только мнение инвестора. Шутка.
И если рыночные закономерности говорят о том, что ставка капитализации для той же офисной недвижимости находится на уровне 9% - 11% - 15% годовых, то это же объективные реалии рынка, да? Это же не оценщики придумали, это - мнение о доходности и стоимости тех людей (инвесторов) которые на этом рынке и действуют... И, судя по всему, ну не верят они в "обвал" рынка офисов. Да, сейчас не верят. Может, поверят через месяц. Но оценщик-то, оценку делая на сегодня, должен исходить именно из этих представлений реальных операторов рынка. И по возможности не привносить своих субъективных мнений...
По-моему, так (с). |
Знаете НАША проблема в том что мы по разному, точнее выборочно подходим к решению вопроса.
Вот Вы описали ситуацию с доходностью.
А как быть со сравнением?
Ведь что бы мы, инвестор или еще кто то не гадали и не предполагали рынок говорит свое. И тут как раз главенствующюю роль играет сравнение.
Мы можем при помощи аргументов, формул и цифр доказать в доходном подходе, что ИС = РС (ИС - Инвестиционной Стоимости) через например СКкум. определенном кумулятивным методом и вроде бы все правильно.
НО если рынок (посредством сравнения анализа) говорит что на момент оценки СКэкстр. не = СКкум. то тут хоть лопни РС не получим.
А вообще я считаю что оценщик, это зеркало рынка и он не должен уподобляться Глобе при определении РС.
Вот при инвестиционной тут плиз, можно и порассуждать о тенденциях.
ИХМО
PS: как бы мы не считали в доходном, сравнение поставит все точки над "і". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 16:59 |
|
От, уважаемый коллега rudge, и я практически о том же...
| rudge писал(а): |
Вот Вы описали ситуацию с доходностью.
А как быть со сравнением? |
А что, метод экстракции - это не сравнение?
| rudge писал(а): |
| Ведь что бы мы, инвестор или еще кто то не гадали и не предполагали рынок говорит свое. И тут как раз главенствующюю роль играет сравнение. |
Тоже интересный момент. Мы гадаем? Не подходит. Инвестор гадает? Это интересно, видимо (если Вы говорите про конкретного инвестора), в плане оценки инвестиционной стоимости. Рынок говорит свое? Ну так и я Вам о том же, в плане ставки капитализации методом экстракции...
| rudge писал(а): |
| А вообще я считаю что оценщик, это зеркало рынка и он не должен уподобляться Глобе при определении РС. |
100%
| rudge писал(а): |
| PS: как бы мы не считали в доходном, сравнение поставит все точки над "і". |
И еще раз соглашаюсь - но метод экстракции - это разве не сравнение?
Добавлено спустя 1 час 28 минут 22 секунды:
Вот и кстати (только пришло в голову, видимо, она была неблизко от тела) - тот же Воронин В.А. очень интересно недавно писал о подобных моментах. Не бесспорно, безусловно - но - как по мне - интересно! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 19:46 |
|
| rudge писал(а): |
А как быть со сравнением?
|
Порівняння це звичайно найбільш ринкова річ. Але з чим ми порівнюємо ? з пропозицією ? А реальних угод на ринку скільки ? ось Вам і очікування інвесторів. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Апр 2010 20:43 |
|
Кофтик
Я с Вами согласен. Иногда диву даешься, сколько просит собственник за свою недвижку и какую ставку арендной платы назначает (если попросишь ее озвучить).
На мой взгляд часто и густо собственник назначает ставку с позиции - "доживем до понедельника". Т.е. его особо доходность (окупаемость) не интересует. Налоговое обременение минимально. Он ждет золотое время (которое по его мнению вот-вот наступит), когда цены рванут вверх, а сейчас ему бы перебиться с хлеба на воду. Доходность - ничто, надежда на будущую стоимость реверсии - всё.
Со своей стороны инвестор не готов платить за вожделения собственника, ему гораздо удобнее не быть инвестором, а быть пользователем. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Апр 2010 08:29 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Вообще то тут разговор о БЕЗ РИСКОВОЙ ставке |
Это - 100%. Но чем больше думаю (?!), тем больше не понимаю:
1. что все-таки есть безрисковая ставка?
2. зачем она оценщикам нужна? За что боремся-то? |
Ха, тока сейчас увидел.
Знаете позвольте с вами не согласиться по второму вопросу. Собственно для бизнеса я альтернативы не вижу.
Наша проблема в том что мы ведем полемику "в общем", а нужно по "конкретной модели".
Если говорить об оценке доходной недвижки, то тут я с Вами ЗА. Действительно
| Цитата: |
| зачем она (без рисковая) оценщикам нужна? За что боремся-то? |
особенно при развитом рынке.
| Кофтик писал(а): |
Порівняння це звичайно найбільш ринкова річ. Але з чим ми порівнюємо ? з пропозицією ? А реальних угод на ринку скільки ? ось Вам і очікування інвесторів. |
Так вірно підмічено.
Але.
1. Дайте, якщо, зможите рецепт, яким чином оцінювач та й оператор ринку може взнати дані про реальні угоди продажу?
2. У нас що, тільки у порівнянні "сумнівні" данні? А у дохідному підході їх немає? На скільки мені відомо, то тут теж оцінювач змушений використолвувати дані пропозиції по орендних ставках.
Чи у Вас є інші варіанти?
Як що є, то пліз у студію.
Це так, думки....... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 16 Апр 2010 08:56 |
|
| rudge писал(а): |
Так вірно підмічено.
Але.
1. Дайте, якщо, зможите рецепт, яким чином оцінювач та й оператор ринку може взнати дані про реальні угоди продажу?
2. У нас що, тільки у порівнянні "сумнівні" данні? А у дохідному підході їх немає? На скільки мені відомо, то тут теж оцінювач змушений використолвувати дані пропозиції по орендних ставках.
Чи у Вас є інші варіанти?
Як що є, то пліз у студію.
Це так, думки....... |
Готових вариантів звичайно нема. Але я хочу звернути увагу на те, що порівняльний підхід на сьогодні може і не самий "ринковий" ?
Стосовно оренди - дійсно ми орієнтуємося на пропозиціїї, але фактичних угод по оренді значно більше ніх угод по купівлі/продажу. Ми самі, чи наші знайомі орендують офіси і ми знаємо за скільки. Тому ми хоча б можемо порівняти пропозицію з фактомі оцінити її достовірність. В порівняльному ж підході пропозицію взагалі нема з чим порівняти. Хоча, в доходному підході, звичайно є свій значний фактор невизначенності - ставки дисконту та капіталізаціїї.
Але оскільки "Вартість є не фактичною, але визначеною найбільш ймовірною ціною, що може бути виплачена за товар...." та "Економічна концепція вартості відбиває ринкову точку зору на вигоди, що отримує той, хто придбав товар або отримав послугу, на дату оцінки", мені здається, що в умовах, коли "інвестор" (покупець) демонструє свою повну незгоду з пропозицією продавця (через відсутність угод на ринку), все ж найбільш концепціїї вартості буде відповідати дохідний підхід.
Хоча більшість клієнтів звичайно не погодиться з цією крамольною думкою і задовольнити їх потреби буде важкувато 
хоча.... уміючи ... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Апр 2010 09:33 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Але оскільки "Вартість є не фактичною, але визначеною найбільш ймовірною ціною, що може бути виплачена за товар...." та "Економічна концепція вартості відбиває ринкову точку зору на вигоди, що отримує той, хто придбав товар або отримав послугу, на дату оцінки", мені здається, що в умовах, коли "інвестор" (покупець) демонструє свою повну незгоду з пропозицією продавця (через відсутність угод на ринку), все ж найбільш концепціїї вартості буде відповідати дохідний підхід. |
Вот, тут же позвольте с Вами не согласиться, коллега. На практике приходилось сталкиваться с тем, что в течение последнего полугода-года при переоценке основных средств для МСБУ/МСФО международные аудиторы, принимающие работу у оценщиков, расценивали рыночную стоимость, определенную доходным подходом, как... нерыночную (некую суррогатную типа остаточной стоимости замещения в затратном подходе), в отличие от стоимости, определенной сравнительным подходом. И аргументация сводилась к неразвитости рынка недвижимости в Украине.
| rudge писал(а): |
Знаете позвольте с вами не согласиться по второму вопросу. Собственно для бизнеса я альтернативы не вижу.
Наша проблема в том что мы ведем полемику "в общем", а нужно по "конкретной модели". |
И не соглашайтесь! Тут мы уже переходим с Вами в область достаточно философских вопросов оценки. Спорить можно достаточно долго и с переменным успехом. И наверное, нужно...
Добавлено спустя 3 минуты 49 секунд:
Но задумайтесь вот над чем: нам нужна:
1. любой ценой определенная безрисковая, самая-самая безрисковая ставка - возможная норма прибыли для инвестора, или
2. какая-то типа безрисковая, м.б., и суррогатная, нужна нам не сама по себе, как объект академических изысканий (что, конечно, тоже интересно!), а как промежуточный этап для решения итоговой практической задачи - определения адекватной ставки дисконта применительно к конкреному объекту оценки?
А? Э-э-э... (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 16 Апр 2010 10:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
На практике приходилось сталкиваться с тем, что в течение последнего полугода-года при переоценке основных средств для МСБУ/МСФО международные аудиторы, принимающие работу у оценщиков, расценивали рыночную стоимость, определенную доходным подходом, как... нерыночную (некую суррогатную типа остаточной стоимости замещения в затратном подходе), в отличие от стоимости, определенной сравнительным подходом. И аргументация сводилась к неразвитости рынка недвижимости в Украине.
|
аудітори хлопці авторітетні 
як раз тиждень тому отримав "рекомендаціїї" по виконанню робіт від одних з big4, де пишуть, що порівняльний - це індекативний, а дохідний - основний. А місяц тому, здавали їм же - порівняльний йшов на ура 
Добавлено спустя 7 минут 13 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Но задумайтесь вот над чем: нам нужна:
1. любой ценой определенная безрисковая, самая-самая безрисковая ставка - возможная норма прибыли для инвестора, или
2. какая-то типа безрисковая, м.б., и суррогатная, нужна нам не сама по себе, как объект академических изысканий (что, конечно, тоже интересно!), а как промежуточный этап для решения итоговой практической задачи - определения адекватной ставки дисконта применительно к конкреному объекту оценки?
А? Э-э-э... (с) |
Тут я з Вами згоден. як що правильно Вас зрозумів.
Не варто заморочуватись самому і морочити голову читачу Звіту, своїми академічними ізисками стосовно безризикової ставки. Є стандартні обгрунтування, які всіх влаштовують і не викликають заперечень.
При здачі звіта, я наприклад, вже не сперчаюсь з аудіторами - хочете так - натє так, хочете етак - да раді бога.
Уявляю їх реакцію, як би я почав обгрунтовувати безризикову ставку через предмети антікваріату  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Апр 2010 11:13 |
|
| Кофтик писал(а): |
| як раз тиждень тому отримав "рекомендаціїї" по виконанню робіт від одних з big4, де пишуть, що порівняльний - це індекативний, а дохідний - основний. А місяц тому, здавали їм же - порівняльний йшов на ура |
Отож, коллега! И среди, как Вы говорите, big4 нет абсолютно никакого единого мнения по ключевым принципиальным вопросам. И big4 уже как-то не просто big4, а big4 + полуbig еще 4. И, наконец, даже в рамках одной компании по одной и той же работе мнения зачастую, действительно, меняются радикально в течение достаточно короткого срока...
| Кофтик писал(а): |
Тут я з Вами згоден. як що правильно Вас зрозумів.
Не варто заморочуватись самому і морочити голову читачу Звіту, своїми академічними ізисками стосовно безризикової ставки. Є стандартні обгрунтування, які всіх влаштовують і не викликають заперечень. |
Ну, это тоже такая вещь неоднозначная... Спорить-то в общем случае надо, в спорах рождается истина... Однако споришь 5 месяцев, и вроде того же аудитора уже убеждаешь в своей правоте... А потом в очередной раз Вам говорят: "Да нет, то Вы Васе объяснили. И он согласился. А теперь Вася этим проектом не занимается. Теперь занимаюсь я, Петро. И вот Вы теперь мне объясните... А я имею другое мнение по этому вопросу, который Вы уже как бы с Васей согласовали... Забудьте".
И вот тут уже действительно хочется... на все плюнуть... К сожалению. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 16 Апр 2010 11:54 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Спорить-то в общем случае надо, в спорах рождается истина... |
Тут, без сумніву, користь від аудіторів є - постійно приходиться читати та перечитувати, щоб тримати себе в тонусі  |
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вт, 11 Май 2010 09:27 |
|
Дорогие коллеги подскажите пожалуйста, где можно взять средние депозитные ставки для юр.лиц, ранее это было выложено в полезных линках сайта академии оценки и права, в настоящее время эта страница недоступна. |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 11 Май 2010 09:45 |
|
|
 |
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вт, 11 Май 2010 10:11 |
|
Спасибо за ссылку, однако банки, список депозитов которых опубликован на этой странице не входят в десятку самых надежных банков Украины. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 11 Май 2010 10:57 |
|
Сайт Академии оценки и права переехал: akadem.com.ua |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
