| Автор |
Сообщение |
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
 Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:10 |
  |
| Андрей писал(а): |
| он же Гоша писал(а): |
| А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Андрей, ты эту тему поднял как оценщик или как залоговик?
Потомушто если как залоговик, то у тебя должен возникнуть вопрос, а зачем банку залог, который банк не сможет реализовать?
Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. Отсюда напрашивается философский вывод, что Оценщику раздельно оценить для залога несколько объектов на общем ЗУ ничего не мешает, а вот банку оформить это добро в залог раздельно чревато проблемами (реализация залога как минимум затянется) |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:19 |
|
Я бы все-таки смотрел как комплекс:
- общий земельный участок;
- общая огороженная территория;
- наверняка, общий ввод на территорию инж. коммуникаций, от которого потом запитан каждый объект;
- наличие объектов, необходимых для обслуживания каждого из зданий, например, проходная (кстати, не представляю, чтобы этот объект был интересен кому-то сам по себе, особенно где-нибуть в глуши), забор, теже коммуникации отдельно вообще не продашь, кроме как при ликвидации.
Тут про сервитуты говорили и все такое. Но надо ж не забывать, что если сервитут кому-то выгоду дает, то автоматически у кого-то эта выгода отнимается, при чем может быть еще и в большем размере (типа да лучше я заплачу больше, но буду полностью автономным).
А отдельные документы, так например, здания строились в разные периоды и соответственно по мере ввода в эксплуатацию оформлялись и документы. А с нашей бюрократией кто-то захочет потом еще раз пройтись чтобы это все объединить в целое под один документ. Да и не нужно это с точки зрения собственника: что в одном документе, что в 10 он себе как работал, так и работает. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 19 Май 2010 15:25), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:22 |
|
Спасибо большое. Хорошо, позвольте расширить. Если бы мы рассматривали большой комплекс зданий (бывший ЦИК: производственные здания, админкорпус, проходная и т.д.) и были документы на все здания. Практически ситуация та же, то же правильно было бы оценивать по 1 варианту? |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:25 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Потомушто если как залоговик, то у тебя должен возникнуть вопрос, а зачем банку залог, который банк не сможет реализовать?
Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. Отсюда напрашивается философский вывод, что Оценщику раздельно оценить для залога несколько объектов на общем ЗУ ничего не мешает, а вот банку оформить это добро в залог раздельно чревато проблемами (реализация залога как минимум затянется) |
Вы правильно рассуждаете. Только как на меня не правильно акценты ставите.
Если смотреть на объекты (самостоятельные, де юре, здания на не выделенной ЗУ под каждое) то банк в принципе не сможет (не должен) взять их в залог ибо нет ЗУ (кадастрового №). Я тут не рассматриваю не законные действия. При том и как комплекс тоже. Отсюда если собственник хочет получить кредит то он должен/обязан выполнить требование Закона. Отвести ЗУ под каждый объект и оформить права (аренда иль выкуп). Но это не проблема оценщика. Мы исходим из "Юридически разрешено", то биш, во всех случаях процедура отвода ЗУ будет выполнена. Для оценщика важно учесть затраты на такую процедуру. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:28 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Андрей, ты эту тему поднял как оценщик или как залоговик?
Потомушто если как залоговик, то у тебя должен возникнуть вопрос, а зачем банку залог, который банк не сможет реализовать?
Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. Отсюда напрашивается философский вывод, что Оценщику раздельно оценить для залога несколько объектов на общем ЗУ ничего не мешает, а вот банку оформить это добро в залог раздельно чревато проблемами (реализация залога как минимум затянется) |
В залог офорляется как комплекс, у которого огражденная територия и земельный участок в аренде.
Вопрос был: как считать? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:28 |
|
| Андрей писал(а): |
| Хорошо, позвольте расширить. Если бы мы рассматривали большой комплекс зданий (бывший ЦИК: производственные здания, админкорпус, проходная и т.д.) и были документы на все здания. Практически ситуация та же, то же правильно было бы оценивать по 1 варианту? |
Андре Вы о какиз докуметнтах говорите????
1. Техпаспорт БТИ.
2. Свидетельство на право собственности на каждое здание с указанием в нем полного адреса и собственного № а не общего № для ЦИК.
Если первое то тут все в куче.
Если второе то раздельно.
Просветите на счет доков |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:29 |
|
| Серый писал(а): |
Я бы все-таки смотрел как комплекс:
- общий земельный участок;
- общая огороженная территория;
- наверняка, общий ввод на территорию инж. коммуникаций, от которого потом запитан каждый объект;
- наличие объектов, необходимых для обслуживания каждого из зданий, например, проходная (кстати, не представляю, чтобы этот объект был интересен кому-то сам по себе, особенно где-нибуть в глуши), забор, теже коммуникации отдельно вообще не продашь, кроме как при ликвидации.
Тут про сервитуты говорили и все такое. Но надо ж не забывать, что если сервитут кому-то выгоду дает, то автоматически у кого-то эта выгода отнимается, при чем может быть еще и в большем размере (типа да лучше я заплачу больше, но буду полностью автономным).
А отдельные документы, так например, здания строились в разные периоды и соответственно по мере ввода в эксплуатацию оформлялись и документы. А с нашей бюрократией кто-то захочет потом еще раз пройтись чтобы это все объединить в целое под один документ. Да и не нужно это с точки зрения собственника: что в одном документе, что в 10 он себе как работал, так и работает. |
+1
Добавлено спустя 4 минуты 38 секунд:
| rudge писал(а): |
Андре Вы о какиз докуметнтах говорите????
1. Техпаспорт БТИ.
2. Свидетельство на право собственности на каждое здание с указанием в нем полного адреса и собственного № а не общего № для ЦИК.
Если первое то тут все в куче.
Если второе то раздельно.
Просветите на счет доков |
Прошу прощения за задержку, как только их получу, сразу сообщу. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:40 |
|
| Серый писал(а): |
....А отдельные документы, так например, здания строились в разные периоды и соответственно по мере ввода в эксплуатацию оформлялись и документы. А с нашей бюрократией кто-то захочет потом еще раз пройтись чтобы это все объединить в целое под один документ. Да и не нужно это с точки зрения собственника: что в одном документе, что в 10 он себе как работал, так и работает. |
Если у комплекса один адрес то при вводе нового здания на территории такого комплекса переделываются весь пакет документов в который вписывается/добавляется и новое здание. При этом такое здание не получает самостоятельного документа на право собственности. (см порядок оформления доков для БТИ).
В нашем случае (по крайней мере я так понял) каждое здание имеет свое свидетельство на право собственности и имеет свой адрес.
Если это так, то раздельно.
Если не так, то я с Вами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:41 |
|
намедни оценивали подобный объект. аналогично для залога под кредит банка. банк выдал кучу докУментов. что и как. и как он видит оценку. исходили из этого. объект был - складской комплекс, состоящий из большой огороженной територии, складских зданий, админ.корпус, проходы, проезды.....
оценивали все по отдельности. так как комплексом было сложновато. каждое здание разного года постройки, также наличие коммуникаций и отопления...... плюс проходная.....потом суммировали.
всем понравилось. все прошло.
считали также как комплекс - сумма меньше получилась % на 25-30. даже ввиду этого банк попросил считать отдельно каждое здание - ввиду предусмотрительности на будущее..... |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:41 |
|
| Андрей писал(а): |
Прошу прощения за задержку, как только их получу, сразу сообщу. |
 
Будем очень рады 
Добавлено спустя 6 минут 40 секунд:
| velikate писал(а): |
намедни оценивали подобный объект. аналогично для залога под кредит банка. банк выдал кучу докУментов. что и как. и как он видит оценку. исходили из этого. объект был - складской комплекс, состоящий из большой огороженной територии, складских зданий, админ.корпус, проходы, проезды.....
оценивали все по отдельности. так как комплексом было сложновато. каждое здание разного года постройки, также наличие коммуникаций и отопления...... плюс проходная.....потом суммировали.
всем понравилось. все прошло.
считали также как комплекс - сумма меньше получилась % на 25-30. даже ввиду этого банк попросил считать отдельно каждое здание - ввиду предусмотрительности на будущее..... |
Вполне возможно. Только одно НО.
Я не уверен что Ваш комплекс похож на коплекс Андрея.
Возможно у Вас все здания стоят по периметру, с выходом на улицу и их (каждое) можно выделить в самостоятельное без проблем.
А что если у Андрея какие то здания находятся в средина "квартала".
В общем решение КАК, может принять только тот, кто обладает всей имфой и видит объект. Так что Андрей последнее слово все таки за Вами.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:49 |
|
угу. ждемС  |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:55 |
|
| rudge писал(а): |
| Если у комплекса один адрес то при вводе нового здания на территории такого комплекса переделываются весь пакет документов в который вписывается/добавляется и новое здание. При этом такое здание не получает самостоятельного документа на право собственности. (см порядок оформления доков для БТИ). |
Ничего подобного. Вот намедни был объект под одним адресом и на одной территории, а была куча (три или четыре БТИ) и столько же свидетельств на право собственности. Единственное, так таки да: перечень объектов по делу БТИ и в свидетельстве совпадал один в один, даже вплоть до коммуникаций и мощения.
А порядки оформления меня особо не интересуют, не мне их нарушать . Документы на бланках, с подписями и печатями, а как они оформлены меня не интересуют.
| rudge писал(а): |
| В нашем случае (по крайней мере я так понял) каждое здание имеет свое свидетельство на право собственности и имеет свой адрес. |
В таком случае они никак не могут иметь общий земельный участок.
| velikate писал(а): |
объект был - складской комплекс, состоящий из большой огороженной територии, складских зданий, админ.корпус, проходы, проезды.....
оценивали все по отдельности. так как комплексом было сложновато. каждое здание разного года постройки, также наличие коммуникаций и отопления...... плюс проходная.....потом суммировали. |
Интересно посмотреть, как потом отдельно будут продавать проезд или трубу водопроводную.
Для банка по большому счету не имеет значения как оценить. Перечень активов - это всего лишь способ четкого, материального закрепления нематериального и расплывчатого понятия "имущественный комплекс". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 16:18 |
|
| Серый писал(а): |
Ничего подобного. Вот намедни был объект под одним адресом и на одной территории, а была куча (три или четыре БТИ) и столько же свидетельств на право собственности. Единственное, так таки да: перечень объектов по делу БТИ и в свидетельстве совпадал один в один, даже вплоть до коммуникаций и мощения. |
Вот и ответ тут же
| Цитата: |
| А порядки оформления меня особо не интересуют, не мне их нарушать . Документы на бланках, с подписями и печатями, а как они оформлены меня не интересуют. |
Ну меня тоже, с Вами на все 100
| Цитата: |
| В таком случае они никак не могут иметь общий земельный участок. |
к сожалению такое бывает. Давеча оценивали здание на чужом ЗУ. Купить купили, а аренду на ЗУ (комунальная) не оформили. Но это их проблемы. К стти мы купили офис в 2002 году а договор аренды на ЗУ оформили только в 2007 году Пять лет однако на чужой ЗУ "сидели" Ни налога ни аренды не платили.
| Цитата: |
| Интересно посмотреть, как потом отдельно будут продавать проезд или трубу водопроводную. |
Ну не проблема если при переходе права собственности на здания учесть и эти "трубы". Тут опять вопрос не наш, а собственника. Мы на сколько я помню должны исходить из того что Закон соблюден всеми. Мало того если ктото при покупке здания на соизволил включить "трубу", а сосед включил, при том всю, то я бы на его месте еще и аренду выставил бы за пользование "моей трубой"
| Цитата: |
| Для банка по большому счету не имеет значения как оценить. Перечень активов - это всего лишь способ четкого, материального закрепления нематериального и расплывчатого понятия "имущественный комплекс". |
Ну может для какого то банка и все равно, но для оценщика то нет. Для нас есть НС. Хотя думаю и для банка не всеравно.
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 16:52 |
|
| Андрей писал(а): |
В залог офорляется как комплекс, у которого огражденная територия и земельный участок в аренде.
Вопрос был: как считать? |
Ну дык НЭИ |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 16:57 |
|
Получил документы: земельный участок под всеми зданиями предоставлен на правах оренды. На каждое здание получено свидетельство о праве собственности и есть выписка из реестра БТИ. Адрес всех объектов - один и тот же. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
