Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка автомобильной газонакопительной компрессорной станции Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2 Автор Сообщение птичка Сообщения: 332 Откуда: Сумщина Добавлено: Пн, 14 Июн 2010 13:49 rudge писал(а): брать в залог КОНКРЕТНОЕ имущество, а не "виртуальный" бизнес Согласна с коллегой полностью. rudge писал(а): Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности А вот в этом случае в подобной ситуации в банке мне предложили определить стоимость каждой составляющей исходя из ее доли в стоимости, полученной затратным подходом. Не совсем согласна, но спорить не стала ... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 14 Июн 2010 14:06 rudge писал(а): Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности птичка писал(а): А вот в этом случае в подобной ситуации в банке мне предложили определить стоимость каждой составляющей исходя из ее доли в стоимости, полученной затратным подходом. Не совсем согласна, но спорить не стала ... Но это не РС отдельного актива и даже не другой вид стоимости. Это тупое пропорциональное разбиение общей стоимости. Задача 3-4 класса. И понятие "определить стоимость" тут аж ни как не вяжется с "долей в стоимости, полученной затратным подходом" который (затратный) оценщик вообще мог не применять. На кой тут оценщик? Ну у каждого банка свои прибамбасы. Плохо только что в случаи продажи все эти прибамбасы валят на голову оценщика. Мол, "это же Вы в отчете написали такую стоимость" Далее думаю нет смысла описывать. Примеров на форуме и так достаточно. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 14 Июн 2010 15:10 Серый писал(а): Если как бизнес, то просчитать маржинальный доход на топливе, минус затраты, связанные с функционированием комплекса (зарплата персонала, налоги, коммунальные). МСО требует денежный поток для таких объектов определять как денежный поток EBITDA, хотя я делал и так и как обычный бизнес. Это, конечно, все совершенно верно и правильно, однако - как Вы ставку дисконта будете определять для EBITDA, особенно в условиях Украины? Или ставку капитализации??? rudge писал(а): Пардон но коллега Roland говоря об АЗС не уточняет собственно сам объект оценки. А АЗС можно рассматривать как; - действующее предприятие. - набор активов в составе такого АЗС. Отсюда и подходя разные. 100%. И даже в этой ситуации - 105%. Надо же не в бой бросаться с развернутыми и гордо плещущимися на ветру знаменами [независимой оценки взагали и конкретного исполнителя в частности], а хотя бы насчет идентификации объекта оценки призадуматься. Хотя бы для самого себя... для начала. Добавлено спустя 9 минут 6 секунд: Roland писал(а): Я тоже считаю, что в залог брать над что то реальное, а не "мифическое". Прибыль тебе нарисуют просто колоссальную, это понятно, а что на самом деле - не известно. Очень много зависит от места и "соседей". Эх, это, конечно, правильно... Но часто еще больше зависит от объема оцениваемых прав. Или состава имущества. А также от опыта и добросовестности оценщика, который будет ориентироваться не на "прибыль просто колоссальную"... как вообще оценщик может ориентироваться только на прибыль, пусть даже и не нарисованную? Добавлено спустя 8 минут 59 секунд: rudge писал(а): И понятие "определить стоимость" тут аж ни как не вяжется с "долей в стоимости, полученной затратным подходом" который (затратный) оценщик вообще мог не применять. На кой тут оценщик? Ну у каждого банка свои прибамбасы. Плохо только что в случаи продажи все эти прибамбасы валят на голову оценщика. Мол, "это же Вы в отчете написали такую стоимость" Лучше уж в таком случае написать что-то типа: по требованию (пожеланию, видению) банка(заказчика, еще кого-нибудь) оценщик распределил общее значение стоимости, полученной доходным (сравнительным) подходом, на отдельные инвентарные объекты. Однако оценщик никоим образом не подтверждает тот факт, что инвентарные объекты могут быть проданы отдельно от объекта оценки за сумму, полученную путем такого распределения. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 14 Июн 2010 15:54 rudge писал(а): Я всегда советовал банкирам брать в залог КОНКРЕТНОЕ имущество, а не "виртуальный" бизнес. Другое дело, что через бизнес можно просчитать стоимость активов. Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности. Удачи и Roland писал(а): Я тоже считаю, что в залог брать над что то реальное, а не "мифическое". Прибыль тебе нарисуют просто колоссальную, это понятно, а что на самом деле - не известно. Очень много зависит от места и "соседей". Объект объекту рознь. Есть объекты, которые должны и могут оцениваться по стоимости бизнеса. Кроме того, про это говорят и МСО. Вот чисто интересно, как вы определите "реальную" стоимость базы отдыха в горах без "мифического" бизнеса. Да даже оценивая обычное офисное/производственное/складское помещение в доходном подходе, вы оцениваете именно бизнес от передачи такого помещения в аренду. Другое дело, что такой расчет еще можно подкрепить сравнительным подходом (даже в этом случае стоимость сравнительного подхода взаимосвязана с доходами, которые можно получить от этого объекта). Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд: Grey Horse писал(а): Это, конечно, все совершенно верно и правильно, однако - как Вы ставку дисконта будете определять для EBITDA, особенно в условиях Украины? Методом САРМ или WACC. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 14 Июн 2010 16:43 Цитата: даже в этом случае стоимость сравнительного подхода взаимосвязана с доходами, которые можно получить от этого объекта - и основной показатель - объем реализации за сутки/год. от него и зависит стоимость. остальное (дизайн, размер участка, состояние недвижки) влияет очень мало. еще влияет наличие магазина, поэтому лучше не сравнивать точки с магазинами и точки без него ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Пн, 14 Июн 2010 17:41 Roland писал(а): Да. У нас АГНКС на 320 условных заправок. Находится на трассе, фасад, грубо говоря готовый бизнес. Какая примерная стоимость??? Да и сам рынок, востребованы сейчас эти станции или нет???? Большое спасибо что откликнулись! непростой у вас объект в оценке, знаю, т.к. приходилось оценивать несколько АГНКС. если говорить, что рынок АЗС закрытый, то этот рынок вообще мегаскрытый. По приблизительным подсчетам, в Украине работает около 170 станций АГНКС (данные по состоянию на конец 2007г.). Большинство из них работает в системе НАФТОГАЗА УКРАИНЫ. Большая часть АГНКС принадлежит либо находится в пользовании у облгазов или у крупных газовых компаний, частные АГНКС встречаются редко. В связи с этим, рынок купли-продажи АГНКС полностью закрыт, все предложения ограничиваются продажей комплектов оборудования. Так что с точки зрения применения сравнительного подхода - очень проблематично. Тем более мощность вашей АГНКС не маленькая. Проскакивала недавно информация о продаже этих АГНКС: http://bank.sells.com.ua/product/78.aspx http://tuzov.uaprom.net/p193536-prodam-agnks.html Так что применимы, пожалуй, только доходник и затратный. Общие сведения о технологической части можете посмотреть тут http://www.servisgaz.com.ua/?pid=204 , сравнительные хар-ки АГНКС http://www.servisgaz.com.ua/?pid=281. Там есть и ориентировочный расчет ТЭО (раздел 8 на странице http://www.servisgaz.com.ua/?pid=204). Что касается ликвидности АГНКС как объекта залога, то тут 2 основных риска: 1) доступность сырьевой базы (учитывая схемы и наличие естественного монополиста) 2) закрытость рынка и ограниченность круга потенциальных покупателей (насколько мне известно, пока приоритет все же отдают строительству АГНКС, а не приобретению готовых). Цены на АГНКС в областных центрах, не Киев, встречала от 500 тыс. до 1 млн. USD. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме