| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 12:15 |
  |
| Помещик писал(а): |
| В карточке собраны все реальные затраты на создание обекта, |
никогда не видел СТОЛЬКО писанины в карточках - там одной строкой прописывают - купили/построили за 100 руб. 00 коп. и точка.. либо я не в те карточки заглядывал?  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 12:23 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
никогда не видел СТОЛЬКО писанины в карточках - там одной строкой прописывают - купили/построили за 100 руб. 00 коп. и точка.. либо я не в те карточки заглядывал? |
Ну дык в 100 руб и
| Помещик писал(а): |
| ... собраны все реальные затраты на создание обекта, |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:34 |
|
Прошу совета при оценке трубы затратным подходом , по сборнику упвс №19 для второго территориального пояса даже без применения метода экстраполяции, стоимость 211000 руб после применения коэффициента удорожания СМР и отраслевого коэф. стоимость объекта составляет
4 409 414 грн. В аренду сдается 12 метров квадратных при коэф. 0.15, площадь боковой поверхности трубы получилась 1550 метр. кв. ,арендная ставка получается соответственно 4409414/ 1550 х 0,15/ 12= 35 грн. за 1 м кв. Если применить метод экстраполяции и учесть физический износ то арендная ставка совсем будет мизерная. Мне известно что у заказчика с предприятий заключен договор на предоставление услуг и соответственно по этому договору он платит 1350 грн. арендной платы в месяц за 12 м. кв. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:47 |
|
ну они же не меньше платят, а больше - КРУ не придерется к предприятию))
а если уж совсем надо, то можно влупить площадь общего пользования в расчет, т.е. например, лестницу по которой можно добраться до обїекта оценки, ведь фактически арендатор пользуется и ей тоже, но только площадь обїекта должна остаться неизменной |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:50 |
|
Уважаемый коллега Вы на это
| Алек писал(а): |
| Мне известно что у заказчика с предприятий заключен договор на предоставление услуг и соответственно по этому договору он платит 1350 грн. арендной платы в месяц за 12 м. кв. |
не обращайте внимания. Тут договорная стоимость аренды. Как я понял у Вас задача РС просчитать. Вот ее и определяйте. И если по РС аренда будет больше/меньше той о которой Вы знаете, то проблемы арендодателя/арендатора. Тут похоже кто то кого то развел А может у Вас в регионе эта ставка аренды как раз и есть рыночная??? Тут Вам виднее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:24 |
|
Алек, у Вас получается такой абсурд по причине того, что труба, вообще-то, не для того строится, что бы на неё всякие там антенны (предполагаю, что об этом речь) вешали. Если Вы хотите посчитать затраткой стоимость приспособления для размещения антенны, то Вам необходимо "построить" ВСЁ приспособление нужной высоты, а это не 12 м.кв. ... вернее, оно может быть и меньше, чем 12 м.кв., но расходы на постройку такой "башни" будут куда больше, чем те, которые у Вас получились для 12 м.кв. трубы. Это лирика... а если ближе к делу... т.е. отбросить логику и равняться на проверяющих, то смотрим, чего Вам сказали в ФГИ... считать по затратке? Ок. Считайте. А если Ваш Фонд хочет видеть именно такую затратку, то не забудьте добавить туда землю. Чем ещё увеличить стоимость, я не знаю... сори. |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:52 |
|
Спасибо за ответ, хотел спросить можно ли в данном случае применить доходный подход ( применив информацию публикуемую фондом о сдаче в аренду метров под размещение антенн), после чего в выводах рыночной стоимостью признать стоимость полученная доходным подходом. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 14:05 |
|
| Алек писал(а): |
| можно ли в данном случае применить доходный подход ( применив информацию публикуемую фондом о сдаче в аренду метров под размещение антенн) |
теоретически... ну, чисто по правилам, то НЕТ, а практически... исходя из жизненных реалий, то ДА
Вообще, в оценке подобного рода объектов, Вам лучше (чисто из практических соображений) опираться на рекомендации (пусть даже устные) Вашего Фонда... предвосхищая вопрос Руджа про дядю майора, говорю, что вероятность того, что Вы выполняете такую работу первый стремится к нулю... поэтому, с большой долей вероятности, до Вас уже была сделана не одна такая работа, которая ПРОШЛА РЕЦЕНЗИРОВАНИЕ в ФГИ и работники этого ФГИ костьми лягут, но докажут и дяде майору, и любому другому дяде, что именно так и нужно считать стоимость такого имущества... посему, спать Вы будет спокойнее, зная, что "всех не пересадят" и кому Вас защищать, тоже есть...
Удачи. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 14:12 |
|
| КовАл писал(а): |
| ...предвосхищая вопрос Руджа про дядю майора, |
Вы зря коллега наехали. Я тут с Вами |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 14:22 |
|
rudge, да я просто шутю... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 14:24 |
|
Не засоряйте ветку  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 15:22 |
|
В каждой шутке есть доля... чего? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вт, 15 Июн 2010 12:08 |
|
Пожалуйста предложите формулы для интерполяции значений, при расчете дымовой трубы высотой 100 и диаметром 3м, заранее благодарен!
Добавлено спустя 9 минут 20 секунд:
Пожалуйста предложите формулы для интерполяции значений, при расчете дымовой трубы высотой 100 и диаметром 3м, заранее благодарен!
Попробовал использовать формулу Цб=Смин(0,4+0,6 Хоб/хмин),для второго территориального пояса, получилось 211(0,4+0,6 х90/100)= 198 руб.
Добавлено спустя 1 час 21 минуту 23 секунды:
Пожалуйста предложите формулы для интерполяции значений, при расчете дымовой трубы высотой 100 и диаметром 3м, заранее благодарен!
Попробовал использовать формулу Цб=Смин(0,4+0,6 Хоб/хмин),для второго территориального пояса, получилось 211(0,4+0,6 х90/100)= 198 руб. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Июн 2010 17:17 |
|
даже не знаю что предложить
там 2 величины "не такие" - высота и диаметр устья, но можно попробовать вывести соотношение по 1 параметру, потом по другому, увидеть разницу с самым ближайшим (столбец "п") и эту разницу учесть, т.е. например, простым соотношением получаем вот такие данные (см. столбцы м,н,о,п):
диаметр 3,75 3,0
стоимость 254 203
диаметр 3,5 3,0
стоимость 211 181
диаметр 4,2 3,0
стоимость 282 201
диаметр 4,8 3,0
стоимость 315 197
это по 2 территориальному поясу и для высоты 100 м.!
как видим есть близкие значения - 197,201,203 - вот и можем предположить что "наша" труба высотой в 100 м., но с устьем в 3 м. стоила бы (197+201+203)/3=200,33 поскольку мы использовали не справочные данные, а расчетные, то округлим до целого - 200 крб.
Но и это не все 
Разница с ближайшим "родственником" составляет 254-200=54крб.
Теперь проделаем то же самое с высотой и получим еще одну цифру, обе вычтем и получим искомое, НО можно и просто ввести корректировку на объем и не мучаться думаю будет "точнее" и правильнее
Добавлено спустя 9 минут 28 секунд:
еще можете сделать "обратную" корректировку на объем, учитывая общие положения сборников УПВС:
| Разъяснения по вопросам оценки недвижимости. II. ПЕРЕОЦЕНКА ЗДАНИЙ. писал(а): |
О Б Ъ Е М
В большинстве таблиц даются объемные пределы, заложенные в укрупненные показатели.
Переоценку зданий, имеющих объемы более предусмотренных таблицами производить в следующем порядке:
1. Здания кирпичные и деревянные, кубатуры которых превышают максимальные объемы, указанные в аналогах не более чем на 19 куб.м, переоценивать по восстановительной стоимости 1 куб.м для наибольшего объема предусмотренного данной таблицей;
здания, объемы которых превышают максимальные по аналогам на 20 куб.м и более переоценивать раздельно: та часть, которая равно максимальному объему указанному в таблице, умножается на стоимость 1 куб.м принятую по этой таблице; остальная часть объема, превышающая максимальный, переоценивается по той же стоимости 1 куб.м с применением К ¾ 0,95.
2. Здания крупнопанельные и блочные, кубатура которых превышает максимальный объем по аналогу не более чем на 49 куб.м переоцениваются по восстановительной стоимости 1 куб.м, принятой для максимального объема по данному аналогу;
здания, объем которых превышает табличный на 50 куб.м и более, переоценивать раздельно: сначала переоценивается максимальный объем, предусмотренный для данного аналога, а остальная кубатура переоценивается по той же стоимости 1 куб.м с применением коэффициента ¾ 0,98; |
вобщем, что Вам больше понравится, то и берите
не могу найти, но ВРОДЕ видел указание в сборниках брать минимальное значение, если объект не дотягивает ни до одного из указанных параметров, но найти не смог, возможно это было для какого-то конкретного объекта... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
на объем.pdf |
| Размер файла: |
357.5 Kб |
| Скачан: |
34 раз |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 15 Июн 2010 20:11 |
|
Вот Вам мой вариант расчета... но учтите, что это всего лишь моё мнение... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
23.5 Kб |
| Скачан: |
65 раз |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
