| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 08:19 |
  |
Как по мне, то основным моментом является четкое определение того, что является объектом оценки: земельный участок (в независимости от того, есть ли на нем улучшения) или объект недвижимости как совокупность земельного участка и улучшений.
В стандарте же не сказано категорично, что всегда земельный участок рассматривается как свободный. Там же сказано, что
| ZET писал(а): |
що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, |
В пояснениях к стандарту вообще вместо "та" используется "але".
Т.е. я понимаю это так: есть земельный участок с некими улучшениями. Дается задание определить стоимость земельного участка из предположения , что он без улучшений. Естественно, что в этом случае все затраты, связанные с какими-либо действиями касательно улучшений учитывать не нужно.
Если же будет задание оценить объект недвижимости как есть (т.е. землю с улучшениями) и при этом с улучшениями что-то нужно делать (сносить/реконструировать/перестраивать/достраивать и т.д. и т.п.), то естественно, что такие затраты учитывать нужно.
Да тут простая логика: два абсолютно одинаковых участка с одинаковыми подведенными коммуникациями, с одинаковым целевым использованием и т.д., только на одном из них есть развалюха, а второй чистый. Ну естественно, что любой инвестор заплатит за чистый участок больше, чем за развалюху. Разница будет отображать затраты на развалюху: переоформление прав, снос, вывоз мусора и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 08:31 |
|
Задача стоит оценить участок земли для его выкупа у города. Целевое использование по договору аренды: торговые услуги. На участке полуразваленный магазин.
И вот все таки мнение коллег...НЭИ участка мы считаем как торговля, но понятно что не с этим магазином, а с новым красивым, увеличенным по площади...И вот брать нам затраты на снос или нет? Ведь его будут сносить по любому... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 08:40 |
|
| Серый писал(а): |
....
Да тут простая логика: два абсолютно одинаковых участка с одинаковыми подведенными коммуникациями, с одинаковым целевым использованием и т.д., только на одном из них есть развалюха, а второй чистый. Ну естественно, что любой инвестор заплатит за чистый участок больше, чем за развалюху. Разница будет отображать затраты на развалюху: переоформление прав, снос, вывоз мусора и т.д. |
С Вами на все 100. К сожалению у чиновников от ДКЖ с логикой неважно. Это главная проблема оценки ЗУ и улучшений - РАЗДЕЛЬНО. Остается одно, приводить стоимость "убитых" улучшений к 1 грн., если продается ЗУ с улучшением. Но это не решает проблемы, максимум "приравнивает" стоимость не равных по сути ЗУ.
Щож делать, их "логика" более логична чем логика покупателя/продавца.  
Добавлено спустя 2 минуты 24 секунды:
| Lleyton писал(а): |
Задача стоит оценить участок земли для его выкупа у города. Целевое использование по договору аренды: торговые услуги. На участке полуразваленный магазин.
И вот все таки мнение коллег...НЭИ участка мы считаем как торговля, но понятно что не с этим магазином, а с новым красивым, увеличенным по площади...И вот брать нам затраты на снос или нет? Ведь его будут сносить по любому... |
НЕ БРАТЬ (к сожалению)
Смотрите НС№ 2, ст 22 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 15 Июл 2010 08:54), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 08:42 |
|
Мое мнение, что если задание оценить конкретно участок, то учитывать не нужно. Действия с улучшениями - это проблемы его собственника.
Собственник земельного участка владеет свободным участком, соответственно за него он деньги и должен получить.
На худой конец, в договоре аренды же всегда прописывается, что вернуть в том состоянии, в котором передавался. Передавался чистым и вернуть нужно чистым. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 09:54 |
|
| rudge писал(а): |
НЕ БРАТЬ (к сожалению)
Смотрите НС№ 2, ст 22 |
Ммм-да, действительно бредовая какая-то ситуация описана в п.22.
А если ликвидировать ту гадость (улучшения), которая находится по факту на земельном участке, действительно стоит существенных денег? Нормальный покупатель это-то понимает... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 10:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
НЕ БРАТЬ (к сожалению)
Смотрите НС№ 2, ст 22 |
Ммм-да, действительно бредовая какая-то ситуация описана в п.22.
А если ликвидировать ту гадость (улучшения), которая находится по факту на земельном участке, действительно стоит существенных денег? Нормальный покупатель это-то понимает... |
Уважаемый Grey Horse, эта проблема "стара как мир" и ее видят ВСЕ окромя чиновников ДКЗ. Еще бы такой куш упустить. Вот тут бы и "долбать" их совместно ФДМУ + СРО + ГУРУ + оценочная общественность. А у нас как в той басне про "воз". Тут быстрее нужно нормативы дорабатывать/разрабатывать, а не закон. Я когда то говорил что защита оценщика, для ГУРУ, не участие в разборках по факту, а в совершенствовании НС и методик да бы не было разночтений. А так "маємо що маємо" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 10:48 |
|
| rudge писал(а): |
| Уважаемый Grey Horse, эта проблема "стара как мир" и ее видят ВСЕ окромя чиновников ДКЗ. |
Как по мне так нету никакой проблемы. Повторюсь, главное четко понимать, что является объектом оценки.
Если земельный участок как вакантный - то естественно, что и учитывать ничего, связанного с улучшениями, не нужно. Предполагается, что све действия с ними сделает собственник улучшений. И это логично.
На пример. Я беру у Вас, rudge, в аренду свободный участок для строительства и эксплуатации некоего строения. В ходе естественной эксплуатации строение приходит в негодность (ничего ж вечного, кроме земли нету) и его нужно ликвидировать. Это ж не значит, что Ваша собственность - свободный земельный участок - подешевел на сумму необходимых затрат на ликвидацию. Улучшения - моя головная боль и я Вам обязан вернуть свободный земельный участок. Или мы продлим договор аренды и я буду строить что-то новое, но опять таки затраты на ликвидацию старого и строительство нового - моя проблема как собственника улучшений и на стоимости Вашего имущества она никак не должна отражаться.
Каждый собственник должен получить стоимость своей собственности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 12:09 |
|
| Серый писал(а): |
Как по мне так нету никакой проблемы. Повторюсь, главное четко понимать, что является объектом оценки.
Если земельный участок как вакантный - то естественно, что и учитывать ничего, связанного с улучшениями, не нужно. Предполагается, что все действия с ними сделает собственник улучшений. И это логично.
На пример. Я беру у Вас, rudge, в аренду свободный участок для строительства и эксплуатации некоего строения. В ходе естественной эксплуатации строение приходит в негодность (ничего ж вечного, кроме земли нету) и его нужно ликвидировать. Это ж не значит, что Ваша собственность - свободный земельный участок - подешевел на сумму необходимых затрат на ликвидацию. Улучшения - моя головная боль и я Вам обязан вернуть свободный земельный участок. Или мы продлим договор аренды и я буду строить что-то новое, но опять таки затраты на ликвидацию старого и строительство нового - моя проблема как собственника улучшений и на стоимости Вашего имущества она никак не должна отражаться.
Каждый собственник должен получить стоимость своей собственности. |
Я с Вами полностью согласен при условии что сделка происходит в современных условиях на вторичном рынке ЗУ. Но нюанс в том, что и ЗУ (естественно), и улучшения на них были еще ДО рынка и принадлежали одному собственнику, Государству. Раздрай начался тогда когда пошла приватизация улучшений без ЗУ. Чего, как на меня, делать было нельзя. За небольшими исключениями.
Я с Вами полностью согласен, что собственник актива ЗУ должен поиметь туже стоимость, что и до появления на этом ЗУ улучшения. Но только в том случае если продавалля чистый ЗУ.
Ведь смотрите что произошло. Покупатель купил здание с ППЗУ, то бишь здание уже стояло на ЗУ и в его стоимости уже сидит частичное ППЗУ, а теперь еще должен это же ЗУ купить с той же частью (про плаченной) ППЗУ + право продавать. То бишь второй раз оплатить уже купленное частичное ППЗУ Вот где проблема и ее, как на меня, нужно решать законодательно. Ну хотя бы каким то коэффициентом вычесть доли в полном ППЗУ и частичном.
А что касается "вернуть ЗУ в том же состоянии в котором оно передавалось в аренду", я с Вами на все 100. Но при условии, что в договоре аренды арендатору не давалось право застраивать участок капитальными сооружениями. Если же такое право давалось, то тут проблема. С начала разрешили строить, а потом снеси и верни в чистом виде. Где логика? В таком варианте арендная ставка должна учитывать этот нюанс (ограничения) мы же их не учитываем в силу требований НС и тп. По логике, арендная ставка на ЗУ с правом застройки должна быть выше арендной ставки на ЗУ без такового права. Отсюда и разница в стоимости ЗУ должна быть. Может я малость сумбурно, то пардон, это в силу временного характера.
ИХМО
PS: и опять же, как писалось где то ранее, два смежных участка, но одно с улучшением, одинаково стоят, когда теория говорит что улучшения меняют/влияют на стоимость ЗУ как в (+) так и в (-) (если я не ошибаюсь, кажись Иванова про это говорила) Надо еще раз просмотреть талмуды) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 13:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Ведь смотрите что произошло. Покупатель купил здание с ППЗУ, то бишь здание уже стояло на ЗУ и в его стоимости уже сидит частичное ППЗУ, а теперь еще должен это же ЗУ купить с той же частью (про плаченной) ППЗУ + право продавать. То бишь второй раз оплатить уже купленное частичное ППЗУ Вот где проблема и ее, как на меня, нужно решать законодательно. Ну хотя бы каким то коэффициентом вычесть доли в полном ППЗУ и частичном. |
Проблема есть. Проблема еще больше начнется, когда начнут смотреть а как это ППЗУ было посчитано (а посчитано оно было максимум капитализацией земельного налога) и какой экономический смысл оно несет, если несет. Поэтому про те времена и те отчеты лучше забыть, по крайней мере оценщикам так точно спокойнее от этого будет.
Собственник же как минимум отказался от вроде бы оплаченного права два раза: первый раз когда подписал договор аренды, а не пошел оспаривать в суде, второй раз когда согласился на выкуп. Таким образом признав, пусть и косвенно, свои права только на улучшения. Соответственно, сейчас за землю надо платить по полной (пусть даже это полное не имеет никакого сравнения с реальным полным - реальной рыночной стоимостью).
| rudge писал(а): |
| А что касается "вернуть ЗУ в том же состоянии в котором оно передавалось в аренду", я с Вами на все 100. Но при условии, что в договоре аренды арендатору не давалось право застраивать участок капитальными сооружениями. Если же такое право давалось, то тут проблема. С начала разрешили строить, а потом снеси и верни в чистом виде. Где логика? В таком варианте арендная ставка должна учитывать этот нюанс (ограничения) мы же их не учитываем в силу требований НС и тп. По логике, арендная ставка на ЗУ с правом застройки должна быть выше арендной ставки на ЗУ без такового права. Отсюда и разница в стоимости ЗУ должна быть. |
А смысл мне тогда брать в аренду земельный участок, если мне на нем делать ничего нельзя.
Просто должны быть прописаны четко условия: либо аренда на срок, равный сроку нормативного использования здания (по логике за этот период владелец здания вернет вложенные средства в том числе и средства на демонтаж здания и приведение земельного участка в первозданный вид), либо предусмотреть процедуру выкупа собственником земельного участка улучшений в случае срока аренды менее срока жизни улучшений. При этом параметры возводимого объекта согласовываются с владельцем земельного участка и с учетом других ограничений. Один раз в жизни такой договор видел, на вторичном рынке. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Чт, 15 Июл 2010 13:46), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июл 2010 13:20 |
|
| Серый писал(а): |
| ....Один раз в жизни такой договор видел, на вторичном рынке. |
Вам круто повезло 
Что касается "без права на строительство" то такого полно. На пример аренда ЗУ под тот же киоск.
Но я рад что хоть тут наши мнения совпали |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
