| Автор |
Сообщение |
Елена П
Сообщения: 7
|
 Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 14:27 |
  |
Делаю отчет оценки домовладения! В расчетах оценки улучшений земельного участка Стоимость продажи улучшений земельного участка (без НДС), долл. США выходит с минусом! как не крути все формулы проверила все правильно! У кого была такая ситуация подскажите что делать??? |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 14:32 |
|
Распишите, пожалуйста, алгоритм расчетов?
А еще лучше, если можете, вывесьте свой расчет в экселе. |
|
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 14:32 |
|
попроще да подешевле взять аналоги земли, это если объект дорогой, для дешёвого проще вообще посчитать затратником. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 14:36 |
|
Как вариант, земельный участок улучшен неэффективно, в результате чего свободный участок стоит дороже, чем улучшенный.
Или, например, при внесении корректировок не согласован коэффициент застройки объекта оценки и объектов сравнения, когда подбирались аналоги домовладений. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Елена П
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 14:38 |
|
удаляю, так как уже разобралась |
Последний раз редактировалось: Елена П (Чт, 14 Окт 2010 21:56), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 14:56 |
|
| Елена П писал(а): |
| здесь можно скачать и посмотреть расчеты |
Страница, которую Вы искали, не существует.
Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд:
| Филин Андрей писал(а): |
| - здесь можно скачать и посмотреть расчеты |
это идет в ссылку - уберите, скачал, ща глянем |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Елена П
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:02 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:06 |
|
мне кажется, что прав
| Серый писал(а): |
| ... земельный участок улучшен неэффективно, в результате чего свободный участок стоит дороже, чем улучшенный.... |
или просто неправильно посчитана "расчетная рыночная стоимость земельного участка, долл. США/га". Аналоги не те, или корректировки, или еще что... но я, конечно, не большой спец в оценке земельных участков... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:16 |
|
В поле расчет_зу невооруженным взглядом видно, что аналоги 1 (0,45 га) и 7 (0,25 га), которые максимально близки по размеру к Вашему участку, характеризуются очень низкими ценами (до 200 долларов). Вы же по выборке усредняете все 7 аналогов - на минуточку разлет цен после внесения корректировок от 178 до 464 долларов, в 2 с лишним раза, ничего себе!
Вот и получается бредовый результат уже на этом этапе... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:43 |
|
Grey Horse
убрать лишние аналоги? |
|
|
|
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:50 |
|
У Вас на этапе отбора аналогов сразу видно, что дома продаются дешевле незастроеных участков. Вот и отрицательный результат. А нормально мотивированный покупатель какой объект купит ? - незастроенную площадку, готовую под начало строительства или участок с "халупой" деревянной, которую надо бригаде строителей несколько дней сносить и куда-то вывозить. Вот отрицательная стоимость и показывает затраты по сносу избушки. |
|
|
|
|
Елена П
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:55 |
|
В том и проблема что сам оцениваемый дом не ахти!!! Постройка 1965 года в которой не делалось не каких улучшений!!! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 15:57 |
|
| Елена П писал(а): |
| Делаю отчет оценки домовладения! В расчетах оценки улучшений земельного участка Стоимость продажи улучшений земельного участка (без НДС), долл. США выходит с минусом! как не крути все формулы проверила все правильно! У кого была такая ситуация подскажите что делать??? |
1. Почему у Вас в таблице "Корректирование стоимости подобной недвижимости – объектов сравнения" в формуле стоимости участка идет умножение на "100" клетка G92=ОКРУГЛ(F92*E92*100;) и ниже?
По логике стоимость за 1 Га = 326 Дол США умножаем на площадь 0,25 ГА = 81,5 Дол США, а не 8150 Дол США как у Вас (ячейка G92).
2. Как на меня Вы не правильно определяете стоимость улучшений отнимая от каждого из аналогов приведенную стоимость ЗУ. Возможно я не прав не проверял НО ИХМО.
Вы получили стоимость РС строения с ЗУ и отдельно РС ЗУ. Логичнее было бы определять разницу между ними. Из Вашего расчета. РС с ЗУ = 9100 (ячейка F42) и РС самого ЗУ = 0,25 х 326 = 81,5 Разница (9100 - 81,5 = 9018,5) - стоимость улучшений.
Кажись так. Если че не так уточните Ваша логику.
Добавлено спустя 12 минут 20 секунд:
И еще Вы вносите поправки на аналоги как то по этапно в разных таблицах даже после того как отняли стоимость ЗУ Вы продолжаете вносить поправки. Как на меня это сложно, легко чего то не учесть и запутаться. Да и не всегда корректно.
Смотрите, Вы после того как фактически определили стоимость аналогов улучшений проводите корректировку на их площадь. У меня тут вопрос возник, а не сидит ли такая поправка в общей стоимости Улучшение + ЗУ? Если да, то Вы не правы ибо поправка на площадь применилась только к стоимости Улучшения без учета ЗУ. ППЗУ ведь где то сидит? А сидит ППЗУ в площади улучшения. Вы же ее фактически не учли проведя поправку после того как отняли полное право пользования ЗУ от всего объекта (Улучшение + ЗУ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 14 Окт 2010 16:11), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 16:10 |
|
| rudge писал(а): |
1. Почему у Вас в таблице "Корректирование стоимости подобной недвижимости – объектов сравнения" в формуле стоимости участка идет умножение на "100" клетка G92=ОКРУГЛ(F92*E92*100;) и ниже?
По логике стоимость за 1 Га = 326 Дол США умножаем на площадь 0,25 ГА = 81,5 Дол США, а не 8150 Дол США как у Вас (ячейка G92). |
а опечатка скорее всего, цена там за сотку, а не за Га. судя по цифрам. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Окт 2010 16:13 |
|
Ну не знаю везде идет за ГА |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
