| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 15:09 |
  |
Уважаемый коллега Серый
Собственно теоретически это понятно. Но вот проблема с аналогами, как правило. Да и как корректно выделить в них (и в ставках) долю ЗУ. Я пробовал. Но все не то. Или "яблоки с коровами" получаются или еще какая то хрень неучтенная. В общем "ход Ваших мыслей понятен" (я собственно ЗА), вот тока как ............ ???? 
Лучшее что мне приходилось делать это отдельно считать ЗУ и минусовать ее от стоимости ( У + ЗУ ). Но эт не всегда корректно. Часть ППЗУ все таки остается в стоимости Улучшения ЗУ.
Собственно почему и спросил. Думал, может че упустил
Спасибо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 15:40 |
|
для данного случая нашлось пару аналогов где предлагалась переуступка аренды земли в том же городе |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Июл 2010 15:53 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый коллега Серый
Собственно теоретически это понятно. Но вот проблема с аналогами, как правило. Да и как корректно выделить в них (и в ставках) долю ЗУ. Я пробовал. Но все не то. Или "яблоки с коровами" получаются или еще какая то хрень неучтенная. |
Нет проблемы с аналогами - реализуемо, есть - не реализуемо.
В моем случае вообще пару аналогов было, что цена была заявлена отдельно за улучшения и отдельно за землю: выбираешь понравившееся здание и платишь отдельно плюс к нему нарезают участок любого необходимого размера, исходя конечно из окружения..
Как выделить? Я по Драпиковскому-Ивановой делал. Все вроде получилось.
По поводу неучтенного, так все учесть невозможно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 11:12 |
|
| Серый писал(а): |
| Я землю не учитывал вообще, т.к. покупатель исходя из зем. кодекса не сможет ее получить на тех же условиях - праве постоянного пользования (в зем. и хоз. кодексах акцентируется на том, что право переходит на тех условиях, что и были у прошлого собственника улучшений) и вынужден будет процедуру выделения земли пройти по новой, в том числе и определения границ участка, который может отойти к новому собственнику. |
мы учитывали зем участок - только пятно затсройки зданий, исходя из таких же причин как Серый. Ведь под здания по-любому им выделят. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 13:02 |
|
| ZET писал(а): |
| мы учитывали зем участок - только пятно затсройки зданий, исходя из таких же причин как Серый. Ведь под здания по-любому им выделят. |
Скажите, а Вы когда что-то покупаете, то за товар тоже 2 раза платите: один раз просто так, а второй раз потому что полюбому купите. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 13:07 |
|
не-а, просто пишем согласно НСО2 - нерухомість це зд+зп.
Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:
п. 3 НСО2 - как Вы лодку назовете так она и поплывет:
| Цитата: |
Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки
(їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки
(їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні
поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна
ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може
розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень. |
Добавлено спустя 2 минуты 33 секунды:
| Серый писал(а): |
| Скажите, а Вы когда что-то покупаете, то за товар тоже 2 раза платите: один раз просто так, а второй раз потому что полюбому купите. |
не всегда собственники зданий бегут сразу оформлять землю. Некоторые не делают годами и продают потом здания без участков, а покупают у них здания но уже с правом пользования участком.
Вообще эти вопросы надо оговаривать с собственником (заказчиком) - как ему с землей, без оной и т.д. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 14:28 |
|
Прошу прощения, но Вы сами себе противоречите: сначала говорите, что
| ZET писал(а): |
| не-а, просто пишем согласно НСО2 - нерухомість це зд+зп. |
(и, кстати, не "нерухомість" а "нерухоме майно")
а потом приводите цитату этого же НСО 2
| ZET писал(а): |
п. 3 НСО2 - как Вы лодку назовете так она и поплывет:
Цитата:
Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки
(їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки
(їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні
поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна
ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може
розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень. |
где указано, что улучшение таки может быть самостоятельным объектом оценки и без земли.
И в стандарте 1 и в стандарте 2 везде пишется, что определяется стоимость улучшений и стоимость земельного участка или прав на земельный участок.
А если у владельца улучшений участок никак не оформлен - соответственно у него на него нет никаких прав. Почему я тогда должен уплатить ему что-то за землю, а потом идти к настоящему хозяину земли и еще и ему платить. Согласитесь, глупо.
Относительно рассматриваемой ситуации, когда улучшения находятся на земельном участке на праве постоянного пользования. Есть процедура, когда владелец таких улучшений их продает, он обязан отказаться от земельного участка полностью, если продается все имущество на территории или частично - если часть. С учетом того, что земля, переданная в постоянное пользование - государственная или коммунальная, земельный участок автоматически возвращается к собственнику, т.е. поступает в распоряжение местного органа, выступающего от лица государства. Новый собственник улучшений с договором купли/продажи улучшений или с актом на право собственности (а скорее всего зная любовь наших органов к макулатуре - и с тем и с тем) и приступает к процедуре оформления участка на себя. Правда, его единственный плюс - он может оформить участок без аукционной канители, т.к. имеет на него первоочередное право.
| ZET писал(а): |
| не всегда собственники зданий бегут сразу оформлять землю. Некоторые не делают годами и продают потом здания без участков, а покупают у них здания но уже с правом пользования участком. |
Интересно, а как это можно продать то, чего у тебя нет.
Опять таки, есть процедура, прописанная налоговой: оформил/не оформил землю, а налог платить обязан. И в определенный период (помоему, месяц с момента покупки улучшений, но могу ошибаться), покупатель улучшений должен оформиться как плательщик налога на землю. И будет его платить пока не получит четкие права: купит - будет продолжать платить налог, возьмет в аренду - будет платить арендную плату. Отсюда и появился этот идиотский расчет права пользования земельного участка через земельный налог, который по сути не имеет никакого экономического смысла. Опять таки, помоему, но могу ошибаться, сразу выкупить земельный участок нельзя, сначала его нужно поарендовать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 02 Авг 2010 20:56 |
|
Задачу ставят на оценку зданий по перечню, посему я тоже беру землю (точнее ППЗУ) по пятну застройки. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Вт, 03 Авг 2010 10:49 |
|
Вы понимаете,Серый, я себе не противоречила, а говорила что называйте как Вам надо, или как Вы оговорили с Заказчиком. Реальность жизни - пришел Заказчик и говорит мне надо продать разрушенные здания но с учетом земли, которая мне не отведена, т.е. будущему покупателю интересно место, а объектом сделки будет нерухоме майно - будывлы, що розташованы за адресою....И земля до сих пор не отведена, для сделки просто получили кадастровый номер. Хотя
| Серый писал(а): |
| есть процедура, прописанная налоговой: оформил/не оформил землю, а налог платить обязан |
- никто не платил и пока не платит.
| Серый писал(а): |
| Скажите, а Вы когда что-то покупаете, то за товар тоже 2 раза платите: один раз просто так, а второй раз потому что полюбому купите |
Страна у нас такая:
| ZET писал(а): |
| как Вы лодку назовете так она и поплывет |
|
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Ноя 2010 10:02 |
|
добрый день! Задача такая: оценить здание под разборку в виде оставшихся строительных материалов. Сделала смету по АВК с возвратом материалов, т.е. выделила стоимость материала после разборки, а дальше что? это и будет конечным результатом? есть у кого-нибудь "коза" под разборку? Пожалуйста!!! Спасибо! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Ноя 2010 10:23 |
|
Уважаемая ирина викторвна
Все правильно делаете. Смета Выход годных для дальнейшего использования по ДБН Д 1.1-4-2000.
Далее по сравнению определяете стоимость (при наличии данных б/у, а они как правило есть) каждого вида материала. Если нет рынка б/у то берем новые с учетом износов (как правило присущих зданию в целом разве что если явно видно) и особенно отсутствие (его и не будет) сертификатов на соответствие. Получаете стоимость материалов. Далее минус затраты на разборку (из сметы можно брать). Получаем итог - стоимость здания под разборку.
Не забываем учесть в смете рекультивацию ЗУ. Приведение ее в первичное (до стройки) состояние. И затраты на утилизацию отходов. Как правило стоимость в (-) уходит. Что касается "козы" она не нужна (с Вашим то опытом  ) для каждого объекта свое.
Тут ДБН |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Д 1.1-4-2000.doc |
| Размер файла: |
192.5 Kб |
| Скачан: |
64 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Ноя 2010 10:35 |
|
спасибо! Опыт-опытом, а с умными людьми всегда приятно поговорить. Спасибо! |
|
|
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Ср, 17 Ноя 2010 11:06 |
|
уважаемая ирина викторвна , подскажите, а как у вас сформулирован обєкт оценки и цель оценки? |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 18 Ноя 2010 11:15 |
|
Здание изначально было незавершенным строительством. его даже не ввели в эксплуатацию - бросили (бюджет). более 10 лет простояло, решением государственных служб принято решение о его аварийности и возможности разборки с последующей продаже годного материала. есть покупатель который его покупает "под разборку" . объект оценки - здание, цель - по сути стоимость материалов после демонтажа. (так придумалось). Принимаю критику и рекомендации. Спасибо |
|
|
|
|
|
Roman
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 18 Ноя 2010 11:32 |
|
а что с земучастком и собственностью? |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
