Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Квартира или комерческое помещение? Как правильно откоректировать? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества Автор Сообщение Olexander Сообщения: 187 Откуда: Lviv Добавлено: Сб, 20 Ноя 2010 19:24 Тема может и не новая, но все же. На оценку для суда: дело о разделе имущества, нужно оценить 1/2 стоимости помещения квартиры, которую согласно указа департамента житлового (господарства) владельцам разрешено использовать как нежилую и она собственно и переделана под кафе. Вопрос в следующем, по документам квартира с разрешением конкретному лицу (2-е людей) использовать в качестве нежилого помещения. Аналоги есть на рынке: квартиры под бизнес - скорее всего будут не корректно подобранные аналоги (разве что знать точно сколько стоит перевод в нежилой фонд, что вовсе не реально) и помещения кафе - но опять таки не квартиры. Какая корректировка для приведения цены нежилого помещения в квартиру с разрешением использования как нежилого помещения? Фактическое использование - кафе. _________________ Respect!!! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 20 Ноя 2010 19:54 Для полной уверенности гляньте все доки. Сан, решение местного совета, пож и тп. и если все соответствует "кафе", то и аналоги кафе и расчет как "кафе". И нет смысла париться с квартирами под бизнес. Его могут еще и не разрешить. Тут дело подбора аналогов, особенно по площади. Если доков нет или незаконка по функции то тогда можно брать квартиры под бизнес. Сложнее будет с арендой. Тут осторожно нужно касаемо оборудования в составе аренды кафе. Оно не входит в состав объекта оценки. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 20 Ноя 2010 20:44 Если было разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение и физически это уже осуществлено, то должно быть осуществлено и юридически - должно быть свидетельство на право собственности на нежилое помещение. Если этого нет, то выяснить почему, возможно уже поданы все документы согласно законодательства, но процесс получения не простимулирован соотв. образом. Квартиры под бизнес в данном случае наверное не подойдут т.к. де-факто (переоборудовано) и практически де-юре (разрешение на использование есть, нет дока на право собственности или в процессе оформления) оцениваемое помещение нежилое. Не вижу в данном случае чем оно отличается от нежилых объектов, которые были таковыми изначально. rudge писал(а): Для полной уверенности гляньте все доки. Сан, решение местного совета, пож и тп. и если все соответствует "кафе", то и аналоги кафе и расчет как "кафе". Я бы все-таки больше полагался на анализ НЭИ, а не на факт существующего использования. Элементарно, эти все разрешения мог получить например, арендатор для ведения бизнеса и к собственнику оно не имеет никакого отношения, например, по договору аренды он должен будет вернуть помещения в исходном виде. Или опять таки ведение конкретного бизнеса в помещении может быть выгодно с точки зрения конкретного собственника/пользователя, например, владельца сети кафе. Ну или еще чего. Опять таки, если есть договор аренды, то его проанализировать на предмет возможного разрыва и последствий для сторон. Возможно, что на протяжении всего договора аренды он не может быть разорван и с фиксированной арендной ставкой. rudge писал(а): Сложнее будет с арендой. Тут осторожно нужно касаемо оборудования в составе аренды кафе. Оно не входит в состав объекта оценки. Тоже вопрос спорный т.к. согласно НС 2 в определенных условиях оборудование является неотделимым и рассматривается как единый объект. Опять-таки нужно анализировать. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 20 Ноя 2010 21:22 У нас такая фигня была когда-то. Ну корректировали какими-то странными поправками, банк волновало, чтобы цена была "в пределах рыночной". считали площадь жилую как квартиры, площадь кафе как кафе с поправками в минус, т.к. совмещено с квартирой... в общем черт-те что было. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 21 Ноя 2010 12:43 Серый писал(а): Если было разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение и физически это уже осуществлено, то должно быть осуществлено и юридически - должно быть свидетельство на право собственности на нежилое помещение. Если этого нет, то выяснить почему, возможно уже поданы все документы согласно законодательства, но процесс получения не простимулирован соотв. образом. Сегодня "Закон" разрешил "пользовать" жилье под бизнес не меняя статус - "жилье". Нюансы не буду расписывать они в "Законе" (кажись постанова КМУ) Цитата: Квартиры под бизнес в данном случае наверное не подойдут т.к. де-факто (переоборудовано) и практически де-юре (разрешение на использование есть, нет дока на право собственности или в процессе оформления) оцениваемое помещение нежилое. Не вижу в данном случае чем оно отличается от нежилых объектов, которые были таковыми изначально. Эт если Де юре нет. Цитата: Я бы все-таки больше полагался на анализ НЭИ, а не на факт существующего использования. ну не раписываю я это ибо само собой разумеется. Цитата: Элементарно, эти все разрешения мог получить например, арендатор для ведения бизнеса и к собственнику оно не имеет никакого отношения, например, по договору аренды он должен будет вернуть помещения в исходном виде. Или опять таки ведение конкретного бизнеса в помещении может быть выгодно с точки зрения конкретного собственника/пользователя, например, владельца сети кафе. Ну или еще чего. арендатор не сможет такого сделать (получить доки) Только собственник. Цитата: Опять таки, если есть договор аренды, то его проанализировать на предмет возможного разрыва и последствий для сторон. Возможно, что на протяжении всего договора аренды он не может быть разорван и с фиксированной арендной ставкой. Ну да Цитата: Тоже вопрос спорный т.к. согласно НС 2 в определенных условиях оборудование является неотделимым и рассматривается как единый объект. Опять-таки нужно анализировать. Что касается "неотемлемого" + 100, я про то которое можно убрать. Часто густо оно при аренде идет "в праздничном наборе" _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Olexander Сообщения: 187 Откуда: Lviv Добавлено: Вс, 21 Ноя 2010 13:48 Я собственно и считал сравнительным подходом как кафе. До доходного пока не дошел, но уверен что НЭИ будет именно кафе. А вот аналогов в аренду не найти. Оценка пойдет в суд по этому, думаю, надо и доходник делать. У меня по сравнительному цифра немного высокая получилась, а в суде внесен депозит одним из собственников, который другой из собственников должен получить после удара молотка. суд идет 3 года и цена соответственно вырасла в 3 раза. _________________ Respect!!! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме