| Автор |
Сообщение |
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 22:31 |
  |
Цель оценки? объект оценки?
ПС перед оценкой уточнить схему финансирования. Возможно наличие инвестиционных или иных договоров на финансирования строительства частными инвесторами, ограничивающими права застройщика на эти квартиры.
Если имеются различные инвесторы, то возможно стоит изменить формулировку объекта оценки с многоквартирного дома на имущественные права имярека в данной недвижимости.
+1 к тому что рассматривать только в разрезе отдельных квартир. Вряд ли найдутся достоверные аналоги продаж многоквартирных домов. |
|
|
  |
|
Phantom
Сообщения: 25
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 23:27 |
|
| SanTim писал(а): |
Цель оценки? объект оценки?
ПС перед оценкой уточнить схему финансирования. Возможно наличие инвестиционных или иных договоров на финансирования строительства частными инвесторами, ограничивающими права застройщика на эти квартиры.
Если имеются различные инвесторы, то возможно стоит изменить формулировку объекта оценки с многоквартирного дома на имущественные права имярека в данной недвижимости.
+1 к тому что рассматривать только в разрезе отдельных квартир. Вряд ли найдутся достоверные аналоги продаж многоквартирных домов. |
Спасибо за совет!
Я тоже склоняюсь больше всего к поквартирной оценке(меньше гемора).
А если все таки будут настаивать на оценке целого дома (то тогда только через доходный правильно?) |
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 08:23 |
|
Кстати, вариант оценки дома целиком по доходному подходу:
1. Определяетесь с сиюминутной стоимостью каждого класса квартир,
2. Пытаетесь проанализировать рынок - срок экспозиции каждого класса квартир, объемы спроса на них (платежеспособного...),
3. На основании вышеуказанного составляете план-график поступления в будущем дохода от реализации квартир,
4. Анализируете возможные расходы, связанные с содержанием дома а процессе реализации п.3,
5. Дисконтируете полученные потоки, суммируете, получаете стоимость. Дисконтировать лучше в реальном выражении. Наверное... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 12:10 |
|
| Phantom писал(а): |
Спасибо за совет!
Я тоже склоняюсь больше всего к поквартирной оценке(меньше гемора).
А если все таки будут настаивать на оценке целого дома (то тогда только через доходный правильно?) |
В любом случае правильнее будет использовать доходный подход.
Дальше присоединяюсь к тому, что написал Grey Horse
К слову, реверсия по идее будет равна "0", т.к. все активы будут реализованы в пределах прогнозного периода. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 12:14 |
|
а самый прикол начнется тогда, когда вам надо будет вывести стоимость 1 м2 общей площади дома... а если он еще и с котельной/сторожкой или еще какой байдой... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 12:40 |
|
| SanTim писал(а): |
В любом случае правильнее будет использовать доходный подход.
Дальше присоединяюсь к тому, что написал Grey Horse |
Позвольте уточнить коллега.
В любом случае правильнее будет САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД - СРАВНИТЕЛЬНЫЙ и только в том случае если нет данных на рынке то доходный, про что писал коллега Grey Horse, ну и на худой конец, затратный. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 12:45 |
|
| rudge писал(а): |
| SanTim писал(а): |
В любом случае правильнее будет использовать доходный подход.
Дальше присоединяюсь к тому, что написал Grey Horse |
Позвольте уточнить коллега.
В любом случае правильнее будет САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД - СРАВНИТЕЛЬНЫЙ и только в том случае если нет данных на рынке то доходный, про что писал коллега Grey Horse, ну и на худой конец, затратный. |
Готов изменить формулировку с "В любом случае", на "В данном случае"  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 13:26 |
|
| zanoza писал(а): |
| а самый прикол начнется тогда, когда вам надо будет вывести стоимость 1 м2 общей площади дома... а если он еще и с котельной/сторожкой или еще какой байдой... |
А зачем?
Распродаваться-то будут квартиры, как отдельные единицы [сравнения?], и для них по их типам (1-, 2-, 3-хкомнатные, + учет расположения на этаже в идеале) и нужны стоимости.
| SanTim писал(а): |
| К слову, реверсия по идее будет равна "0", т.к. все активы будут реализованы в пределах прогнозного периода. |
Ну, об этом отдельно писать даже не виделось смысла...
| rudge писал(а): |
| В любом случае правильнее будет САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД - СРАВНИТЕЛЬНЫЙ |
Это - 100%.
Только вряд ли удастся найти сопоставимый объект - целый жилой (?) дом на продажу. Да еще и не один. И это - тоже 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 13:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Только вряд ли удастся найти сопоставимый объект - целый жилой (?) дом на продажу |
я таких домов не видела на продажу..)) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 13:42 |
|
Самое смешное мы да же не знаем о каком ДОМЕ речь 
Многоквартирный?
4 кв иль 84 кв?????
Так для первого (4кв) аналоги как раз могут быть. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 13:54 |
|
| rudge писал(а): |
| Самое смешное мы да же не знаем о каком ДОМЕ речь |
Часто так бывает... А Праздник Нептуна продолжается. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 14:03 |
|
а зачем-нибудь. нужна будет стоимость дома целиком, а в паспорт-сертификат, например, стоимость 1 м2. или в банк при залоге тоже нужна будет стоимость 1м2 общей площади...
или для постановки на баланс помещений общего пользования, которые, в отличии от квартир, могу остаться в собственности застройщика. всяко в практике бывало. |
|
|
|
|
Вячеслав
Сообщения: 730
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 14:12 |
|
| A_expert писал(а): |
сравнить 1-но, 2-х, 3-х, к. и вывести средний м.кв. |
И это будет средняя стоимость 1 м2 квартир в данном доме. Но это не является оценкой всего дома как единого объекта. |
|
|
|
|
Phantom
Сообщения: 25
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 24 Ноя 2010 21:36 |
|
Всем добрый вечер! Большое спасибо за оперативное участие и советы!! Только добрался до компутера и спешу сообщить что:
1) Был на переговорах и было решено ценить поквартирно (УРА!)
2) Заказ принят в работу и начиная с завтра все кипит, бурлит и пеница
Еще раз БОЛЬШОЕ СПАСИБО за оперативность и советы. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 25 Ноя 2010 15:04 |
|
т.е обект оценки квартиры согласно перечня? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
