| Автор |
Сообщение |
XY
Сообщения: 494
|
 Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 09:22 |
  |
правильно "на балансе" не = "право собственности"
....как правило ЖЕКи держат дома на забалансовых счерах, но амортизируют в размере расходов, лутше наверное аудиторы смогут обьяснить.
все равно не могу понять, что досталось из имущества в ОСМД? все же клетки, коридоры автоматом стали совместным имуществом  |
|
|
  |
|
vWv
Сообщения: 123
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 10:16 |
|
Вношу ясность.
На весь жилой дом есть решение суда о приемке жилого дома после реконструкции. В этом решении указано номер каждой квартиры отдельно и перечислены нежилые помещения (коридоры, лестничная клетка, тамбур). Есть две регистрации в БТИ: 1- перечислены квартиры; 2-я на нежилые помещения. Вот нежилые помещения (как указано в регистрации, без указания, что это коридоры) и продаются.
[quote="Серый"]
| zanoza писал(а): |
Цитата:
| Цитата: |
Ну если люди хотят заказать и оплатить оценку, нельзя же им отказывать? |
Нет, конечно нельзя.
Просто в моем понимании оценщик не просто тупо исполнитель по принципу: "заказали - оценил - взял деньги", а немного больше. Специалист, способный проконсультировать, пусть и поверхностно (нельзя же быть спецом во всех сферах) или направить в нужное русло, посоветовать проконсультироваться более глубоко у профильного специалиста. Пусть даже по результатам консультаций не состоится работа по оценке. |
Оценку заказывает продавец и всю ситуацию он знает, поэтому в консультации он не нуждается.
С коллегами посидели и пришли к выводу (как и писал rudge), что выход в том, что бы посчитать стоимость всего жилого дома и вычесть стоимость квартир. Может у кого есть еще мнения по поводу оценки, а не правомерности продажи. Заранее спасибо. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 11:57 |
|
свой вариант уже высказала по основной и вспомагетельной площади посчитать.
пооффтоплю, во времена моей работы в банке, во изв\бежание как раз вот таких моментов, с лестницами и канализацией, при оценке квартиры прописывали, что оная рассматривается в подводом коммуникаций и подходами (подъездами) и ты.ды.....что бы при отнимании у должника не оказалось шо отобрали бЭз коммуникаций или пройти к квартире не можем....(таковы были настоятельные рекомендации Мэм) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 12:20 |
|
| vWv писал(а): |
| С коллегами посидели и пришли к выводу (как и писал rudge), что выход в том, что бы посчитать стоимость всего жилого дома и вычесть стоимость квартир. Может у кого есть еще мнения по поводу оценки, а не правомерности продажи. Заранее спасибо. |
Как будете определять стоимость дома и стоимость квартир, которую вічитать? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 14:36 |
|
Был подобный случай. Сначало оценивали офис на 2-4 этажах, не важно, в админ здании на приватизацию. После его благополучного выкупа, оценивали лестничную клетку для аренды. Работа абсурдная, но надо было как то выкручиватся. Выделили небольшие участки клеток (вроде позволяли...) для аренды под торговые автоматы, небольшие точки продаж. Полученную стоимость разбили на весь объект. Такие пироги. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 01:45 |
|
| zanoza писал(а): |
| Как будете определять стоимость дома и стоимость квартир, которую вічитать? |
Вот-вот, хотелось бы еще раз более подробно узнать, что есть стоимость жилого дома (и какая) и стоимость квартир (и какая). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 09:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| Как будете определять стоимость дома и стоимость квартир, которую вічитать? |
| Grey Horse писал(а): |
| Вот-вот, хотелось бы еще раз более подробно узнать, что есть стоимость жилого дома (и какая) и стоимость квартир (и какая). |
Уважаемые коллеги, мне даже как то обидно стало за ваши вопросы 
Отвечаю: СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом путем анализа рынка. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 09:16 |
|
| Цитата: |
| Отвечаю: СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом путем анализа рынка. |
брать в сравнение квартиры с частью помещений общего пользования? хорошо. как потом вычислить оттуда стоимость непосредственно квартир? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:02 |
|
Вчера был день СПАСИБО! Поэтому всем спасибо за то, что Вы есть!!!
Как и что есть в нашем городе:
1. По коммунальной собственности. У нас есть официально опубликованная информация (периодически обновляется) «Перелік об’єктів житлового фонду, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади та розташований на території … району»
Где указаны: адрес дома, количество этажей, площадь дома, придомовая территория ( асф.покрытие …кв.м., газоны …кв.м.), первісна вартість, залишкова вартість.
2. Уже год объектами для оценки (коммунальная собственность) есть не просто «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м.», а «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м. розташоване на ІІ поверсі, з місцями загально будинкового користування І-го поверху: 10 сходова клітина».
3. А теперь предложу еще один вариант расчета РС:
МЕТОДИКА розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна
П.8 Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі
(споруди) в цілому за формулою:
Вп = Вб : Пб х Пп,
де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.,
Идем от обратного: Вб=…, затем В вспом. = Вб-Вп и ...картина маслом. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:07 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Отвечаю: СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом путем анализа рынка. |
брать в сравнение квартиры с частью помещений общего пользования? хорошо. как потом вычислить оттуда стоимость непосредственно квартир? |
Дык вот же
| rudge писал(а): |
.......
PS: Вот подумал и пишу. Тока аналоги квартир без ПП местами общего пользования, где взять??? Разве что из договоров и проиндексировать????
В общем тяжелый случай |
Это один из выходов из сложившегося положения.
Понятно что адекватные аналоги нужны. Ну, а если их нет то см. РS выше. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:15 |
|
| Цитата: |
| Разве что из договоров |
Из каких договоров? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:24 |
|
Договор к-п  Зачем же считать улучшения, проведенные собственником и за счет этого увеличивать РС вспом.площадей?
Цена проданных квартир : на площадь квартир и привести к РС на дату оценки
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
Для этого хорошо использовать аналитику оценщика по изменению стоимости кв.м. в регионе |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:28 |
|
| СИМа писал(а): |
..............
(споруди) в цілому за формулою:
Вп = Вб : Пб х Пп,
де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.,
Идем от обратного: Вб=…, затем В вспом. = Вб-Вп и ...картина маслом. |
Ну вроде бы красиво. Тока одно НО.
В таком варианте стоимость 1 кв м помещений квартиры и 1 кв. м помещений общего пользования (ПОП) одинаковы будут. Реально РС 1 кв м квартиры без ПОП, выше РС 1 кв.м самих ПОП. (фунция разная да и севитуты явные снижают стоимость)
Этой формулой мы просто определили часть стоимости ПОП от общей стоимости здания.
У нас же другая, конкретная задача. Купив квартиры собственники онных "не оплатили" ПОП. То бишь, в стоимости 1 кв м конкретных квартир нет стоимости ПОП. А ее то и нужно узнать. По этому аналоги включающие в себя стоимость ПОП, коих большинство, не подходят.
Тут нужны "чистые", без ПОП аналоги квартир.
Вот и предложил взять в расчет договора купли/продажи этих квартир, как выход из положения.
Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:
| СИМа писал(а): |
Договор к-п Зачем же считать улучшения, проведенные собственником и за счет этого увеличивать РС вспом.площадей?
Цена проданных квартир : на площадь квартир и привести к РС на дату оценки
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
Для этого хорошо использовать аналитику оценщика по изменению стоимости кв.м. в регионе |
Чет не понял |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 11:05 |
|
| СИМа писал(а): |
Как и что есть в нашем городе:
1. По коммунальной собственности. У нас есть официально опубликованная информация (периодически обновляется) «Перелік об’єктів житлового фонду, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади та розташований на території … району»
Где указаны: адрес дома, количество этажей, площадь дома, придомовая территория ( асф.покрытие …кв.м., газоны …кв.м.), первісна вартість, залишкова вартість.
2. Уже год объектами для оценки (коммунальная собственность) есть не просто «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м.», а «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м. розташоване на ІІ поверсі, з місцями загально будинкового користування І-го поверху: 10 сходова клітина».
3. А теперь предложу еще один вариант расчета РС:
МЕТОДИКА розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна
П.8 Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі
(споруди) в цілому за формулою:
Вп = Вб : Пб х Пп,
де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.,
Идем от обратного: Вб=…, затем В вспом. = Вб-Вп и ...картина маслом. |
Не совсем понятно, но похоже, Вы склоняетесь к тому, чтобы заставить покупателей квартир второй раз платить за ПОП.
| rudge писал(а): |
| Тока аналоги квартир без ПП местами общего пользования, где взять??? |
Вот-вот. А где Вы на вторичном рынке найдете (pardon!) идиотов, которые покупали квартиры заведомом без ПОП (видимо, чтобы потом докупить их отдельно!). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 11:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Вот-вот. А где Вы на вторичном рынке найдете (pardon!) идиотов, которые покупали квартиры заведомом без ПОП (видимо, чтобы потом докупить их отдельно!). |
Дык вот же в этой ветке засветилось несколько
| Цитата: |
| (pardon!) идиотов, |
Значится где то "прячутся" и другие. Искать нужно тщетельнее
Добавлено спустя 3 минуты 4 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| .....Не совсем понятно, но похоже, Вы склоняетесь к тому, чтобы заставить покупателей квартир второй раз платить за ПОП. |
Эт не она, это слуги народа так напрягают своих хозяева
 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
