Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка банковских помещений Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение Елена Ф Сообщения: 5 Добавлено: Ср, 27 Окт 2010 16:51 Подскажите, пожалуйста, нужно ли при оценке банковского помещения снимать НДС с аналогов. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 27 Окт 2010 18:02 Посмотрите, пожалуйста, Национальные стандарты №№1 и 2. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 27 Окт 2010 20:13 Елена Ф Ваш, несомненно очень информативный вопрос наталкивает на другие вопросы... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Олег В Сообщения: 27 Откуда: Украина Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 10:23 Может этот вопрос уже обсуждался, тогда укажите тему, пожалуйста. Вопрос был снимать ли НДС при оценке банковского помещения с аналогов. Согласно НС №1 необходимо указать включен или не включен НДС в рыночную стоимость объекта оценки, это совсем не означает, что при оценке необходимо корректировать стоимость аналогов на размер НДС. Есть разные точки зрения по этому вопросу. Наиболее распространенная практика – если собственник имущества физ. лицо не снимается НДС, если юридическое лицо то корректируется на 20 %. Но если собственник объекта оценки юридическое лицо и объект перепродавался несколько раз тоже юридическим лицам, не будет же НДС каждый раз платиться по 20% от стоимости объекта оценки? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 10:35 Олег В писал(а): .... Но если собственник объекта оценки юридическое лицо и объект перепродавался несколько раз тоже юридическим лицам, не будет же НДС каждый раз платиться по 20% от стоимости объекта оценки? Не будет. Советую проконсультироваться у бух-в. В казну платится разница (сальдо) между Дт и Кт по НДС, а не все 20% _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Олег В Сообщения: 27 Откуда: Украина Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 11:26 Вопрос риторический, но в таком случае, зачем при оценке недвижимости с рыночной стоимости аналогов снимают НДС? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 11:43 Олег В писал(а): Вопрос риторический, но в таком случае, зачем при оценке недвижимости с рыночной стоимости аналогов снимают НДС? Просто не корректно капитализировать НДС вот и все. Да и бух учет ведется без НДС. Ну принято так в оценке. Это как к коньяку лимончик, а не сало _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 11:46 Вы бы еще и налог на прибыль с разницы между стоимостью продажи и балансовой стоимостью сюда примешали. Никто же не ведет учета движения НДС по каждой отдельной позиции. Да и все эти сальдо - это все относится к банку как к бизнесу вцелом. Вы оцениваете конкретный объект недвижимости как самостоятельный объект (представьте, что юр. лицо владеет только этим активом и все). Вот и исходите из этого. А то встречал отчеты, когда при оценке недвижики уникумы от стоимости отнимали сумму кредита под этот объект и проценты в составе затрат. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Олег В Сообщения: 27 Откуда: Украина Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 12:55 При использовании доходного подхода, конечно же нужно при определении ЧОД снимать НДС, а как быть с сравнительным подходом? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 13:27 Олег В писал(а): При использовании доходного подхода, конечно же нужно при определении ЧОД снимать НДС, а как быть с сравнительным подходом? А тут тоже без НДС. Ибо расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср и тут если ЧОД без НДС то и Сср тоже без НДС. ЧОДср и Сср средне рыночные данные. А в итоге добавляете НДС (если нужно, не залог или не для бух учета) и имеете РС _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 02 Фев 2011 14:14 Олег В писал(а): При использовании доходного подхода, конечно же нужно при определении ЧОД снимать НДС, а как быть с сравнительным подходом? Интересно, а почему у Вас при определении стоимости одного и того же объекта но разными подходами в одном случае вопросов относительно учета НДС не возникает, а в другом почему-то возникает. Что изменилось? Как по мне, то разницы никакой. Что в том, что в том случае Вы сравниваете объект оценки с объектами сравнения и вносите соответствующие корректировки. Только в сравнительном Вы вносите корректировки к стоимости предложения к продаже, а в доходном - к стоимости предложения к аренде. И опять таки, если у Вас будет объект, который одновременно и продается и передается в аренду, то наверное и логично, если снимать НДС то снимать его в обоих случаях или не снимать, но опять таки в обоих случаях. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Олег В Сообщения: 27 Откуда: Украина Добавлено: Чт, 03 Фев 2011 09:07 Ибо расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср 1. Где это именно указано как обязательное условие? Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом). Интересно, а почему у Вас при определении стоимости одного и того же объекта но разными подходами в одном случае вопросов относительно учета НДС не возникает, а в другом почему-то возникает. Что изменилось? 2. Доход от аренды мы получаем тут и сейчас (и НДС соответственно), а объект был построен много лет назад (или немного лет), и НДС был оплачен много лет назад (или немного лет), зачем его еще раз снимать? 3. Опять же если вернуться к наиболее распространенной практике – если собственник имущества физ. лицо не снимается НДС, если юридическое лицо то корректируется на 20 %, то почему тогда в одном случае делать корректировку на НДС, а в другом не делать, только потому, что физ. лицо не плательщик НДС, а юр. лицо плательщик НДС, но ведь НДС есть и в том и в другом объекте. В том же случае с оценкой под залог, имеет смысл снимать НДС в размере 20%, только в том случае, если банк при изъятии и реализации залогового имущества будет платить НДС в размере 20% от стоимости объекта, а в таком случае, что если выдал деньги физ. лицу то не платит, а если юр. лицу то платит? Реализуется то потом аналогичное имущество и физ. и юр. лиц приблизительно по одной цене, так почему тогда юр. лицу выдавать из суммы, уменьшенной на 20%. P.S. Если мы пишем для физ. лица, что рыночная стоимость без НДС, не делая с цифрой никаких манипуляций относительно НДС, то почему тогда для юр. лиц снимать НДС, а не просто писать – без НДС, как и для физ. лиц, не делая при этом с цифрой никаких манипуляций относительно НДС? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Фев 2011 09:40 Олег В, поищите на форуме еще есть темы по НДС, там найдете ответы на все вопросы: почему снимаем, а почему нет и в каких ситуациях независимо от объекта оценки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 03 Фев 2011 09:43 Олег В писал(а): 1. Где это именно указано как обязательное условие? Мил человек. Да сам НС есть обязятельными для выполнения оценки. Цитата: Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом). Да но при этом будут разные К капитализации. Что касается "дублируя" то я бы поменял на "контролируя". Сравнительный подход априори есть самым рыночным. Все остальные выступают как дополнительные для проверки на "вшивость" сравнительного или используются как основные при дефиците достоверных данных для сравнения. Цитата: Интересно, а почему у Вас при определении стоимости одного и того же объекта но разными подходами в одном случае вопросов относительно учета НДС не возникает, а в другом почему-то возникает. Что изменилось? Да не возникало никогда Смотрите пост коллеги Серого Цитата: 2. Доход от аренды мы получаем тут и сейчас (и НДС соответственно), а объект был построен много лет назад (или немного лет), и НДС был оплачен много лет назад (или немного лет), зачем его еще раз снимать? Да он снимается НО только на период расчета. В итоге НДС прибавляется. См. мой пост Ср, 02 Фев 2011 11:43 Цитата: 3. Опять же если вернуться к наиболее распространенной практике – если собственник имущества физ. лицо не снимается НДС, если юридическое лицо то корректируется на 20 %, то почему тогда в одном случае делать корректировку на НДС, а в другом не делать, только потому, что физ. лицо не плательщик НДС, а юр. лицо плательщик НДС, но ведь НДС есть и в том и в другом объекте. Быть плательщиком НДС де юре и реально оплачивать НДС это разные вещи. Мало того не учитывается (не путать с "не снимается") НДС для физлиц как правило только при оценке не доходных объектов. Если же оценивается доходный объект то тут физлицо уже выступает как предприниматель. Хотя де юре может им и не быть. Тут сам объект оценки предназначен для получения дохода то бишь для бизнеса. А бизнес априори плательщик НДС. Другое дело что кто то платит конкретно НДС, а кто то косвенно. На пример ЕН 6% + НДС и 10% без (читай в т.ч.) НДС ибо в последнем уже сидит НДС. Цитата: В том же случае с оценкой под залог, имеет смысл снимать НДС в размере 20%, только в том случае, если банк при изъятии и реализации залогового имущества будет платить НДС в размере 20% от стоимости объекта, а в таком случае, что если выдал деньги физ. лицу то не платит, а если юр. лицу то платит? Реализуется то потом аналогичное имущество и физ. и юр. лиц приблизительно по одной цене, так почему тогда юр. лицу выдавать из суммы, уменьшенной на 20%. Ну во первых не банк платит НДС, а собственник залогового имущества. Банк только деньги получает от продажи. Отсюда и не верны Ваши рассуждения. Цитата: P.S. Если мы пишем для физ. лица, что рыночная стоимость без НДС, не делая с цифрой никаких манипуляций относительно НДС, то почему тогда для юр. лиц снимать НДС, а не просто писать – без НДС, как и для физ. лиц, не делая при этом с цифрой никаких манипуляций относительно НДС? Да не правильно Вы рассуждаете. РС, что для физ, что для юр лиц, одинакова. НДС снимается только НА ПЕРИОД РАСЧЕТОВ. В итоге НДС прибавляется к расчетной величине стоимости. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Олег В Сообщения: 27 Откуда: Украина Добавлено: Пт, 04 Фев 2011 10:02 1. То что НДС снимается только на период расчетов, для меня, честно говоря ново, хотя я видел достаточно много отчетов разных оценочных компаний, да и некоторые банки требуют для юр. лиц НДС снимать и не прибавлять к расчетной величине стоимости, что ж замечательно. У меня возник такой вопрос, я правильно понимаю - вы НДС на период расчетов снимаете с объекта оценки не зависимо от того собственник юр. или физ. лицо, и соответственно учитывая что НС№1 требует указать включен или не включен НДС в рыночную стоимость объекта оценки, указываете что рыночная стоимость с НДС и когда собственник объекта оценки юр. лицо и тогда когда физ. лицо? 2.Ибо расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом). Да но при этом будут разные К капитализации. Что касается "дублируя" то я бы поменял на "контролируя". Сравнительный подход априори есть самым рыночным. Все остальные выступают как дополнительные для проверки на "вшивость" сравнительного или используются как основные при дефиците достоверных данных для сравнения. Дело в том, что рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме