Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка недвижимости Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 11, 12, 13 ... 26, 27, 28  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 15 Июн 2006 10:41 Цитата: в нашей системе (домовладение и участок) улучшения будут стоить дешевле не совсем понял, дешевле чего? Если дешевле, чем стоимость этих улучшений, посчитанная по затратке, то возможно это и правда... сами понимаете... УПВСы (средняя температура по больнице)... износы (особенно экономический, да и про другие ненужно забывать... расчет физ. износа по 52-му приказу тоже не есть рыночная информация, с определением функционального, как правило, тоже проблемы)... в общем есть где набраться блох. Цитата: Т.е. земля заберет часть стоимости улучшений мммм... врядли земля что-то заберет... земля может потерять в стоимости... это в том случае если землю используют не по её НЭИ, но это будет не РС земли, а РС земли при существующем использовании. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 15 Июн 2006 11:01 Все понял, точно. Т.е. рыночная стоимость участка при существующем использование может быть меньше чем рыночная при НЭИ. Если у нас домовладение и требуется разграничить улучшения и землю - то определяемая стоимость участка - при существующем использовании. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 15 Июн 2006 21:28 Цитата: рыночная стоимость участка при существующем использование может быть меньше чем рыночная при НЭИ. да Цитата: Если у нас домовладение и требуется разграничить улучшения и землю - то определяемая стоимость участка - при существующем использовании зависит от задачи, которую перед вами поставили... что заказали то и определяете. Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 11:37 Подскажите начинающему оценщику, есть склад на окраине города областного значения, земля на праве постоянного пользования. Пытаясь определять земельную составляющую в затратном подходе я зашла в тупик. Капитализировать арендную плату нельзя, потому что у предприятия нет прав сдавать эту землю в аренду. А методом остатка получается отрицательная стоимость потому что стоимость улучшений по затратке 630 тысяч, а стоимость всего объекта доходным подходом примерно 350 тысяч. И что делать? Не считать затраткой вообще? Отчет для реализации имущества через налоговую (имущество в налоговом залоге). Помогите! Добавлено спустя 20 минут 23 секунды: А если посчитать методом распределения, то как мне определить долю, приходящуюся на земельный участок...С аналогами не густо...Откликнитесь кто умный! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 12:16 Считайте капитализацией дополнительного дохода, исходя из того, что препдриятие НЕ ТРАТИТСЯ на аренду. Т.е. экономит себе какие-то деньги. Или, как вариант, при расчете по методу остатка не учтен экономический износ земельных улучшений. или функциональный. Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 12:29 Я так считала (капитализацией арендной платы) в отчете, который подавала на экзамен. Там была такая же ситуация. Экзаменаторы из фонда госимущества сказали что так нельзя считать исходя из того что у предприятия нет права сдавать это имущество в аренду....Я уже все перечитала что могла и пришла к выводу все равно привязываются в этом методе к аренде или к земельному налогу (по-другому видимо никак). Хоть и говорят что нельзя капитализировать земельный налог. Может проще не считать затраткой вообще и обосновать это? Или налоговая будет придираться? Как думаете? Добавлено спустя 2 минуты 52 секунды: А по поводу износа - да, я не считала ни функциональный, ни внешний, но их обоснование без конкретных цифр (анализа по аналогам) такое хлипкое и субъективное на мой взгляд. Хотя он конечно существенно уменьшит стоимость. Чем его реально обосновывать, проще наверное отказаться от затратки вообще. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 12:51 Цитата: Экзаменаторы из фонда госимущества сказали что так нельзя считать исходя из того что у предприятия нет права сдавать это имущество в аренду.... Неожиданный момент. Оно же и не сдает ничего в аренду. Оно само просто ее не платит. За счет чего экономит себе денег на фоне остальных предприятий. Цитата: Хоть и говорят что нельзя капитализировать земельный налог. тут вот есть новые разъяснения фонда: http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=9220&start=0&postdays=0&postorder=asc&highlight= Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 13:31 zanoza писал(а): Считайте капитализацией дополнительного дохода, исходя из того, что препдриятие НЕ ТРАТИТСЯ на аренду. Т.е. экономит себе какие-то деньги. Или, как вариант, при расчете по методу остатка не учтен экономический износ земельных улучшений. или функциональный. +1 Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 13:32 Да, согласна. Это разные моменты. Но их мнение было такое. Раз предприятие не может сдавать землю в аренду, то и считать арендную плату уже в принципе некорректно Может в связи с этим письмом оно изменится, потому что я его тоже почитала и думаю - что-то не то - все равно вылезает арендная плата или земельный налог. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 13:39 Зайка, делайте по письму, на него же и сошлитесь. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 13:51 Зайка писал(а): ...... Отчет для реализации имущества через налоговую (имущество в налоговом залоге). Помогите! Попробую помочь Судя по тому что я оставил из Вашего поста продается СКЛАД без ЗУ или ППЗУ ибо первое не продается так как принадлежит другому собственнику, а второе будет получено новым пользователем автоматом. Мало того новый пользователь склада не получит "права постоянного пользования" он будет вынужден или выкупать ЗУ или заключать договор аренды. Но это БУДЕТ, а не есть на дату оценки. Отсюда, в затратке вообще не нужно определять стоимость ЗУ (ППЗУ). А вот со сравнением и доходным проблема. Тут из полученного результата (РС склад + ЗУ (ППЗУ)) нужно будет убирать стоимость ЗУ или ППЗУ. Зависит от того какие аналоги берутся, с приват. ЗУ, или с ППЗУ по договору аренды. То бишь, нужно будет отдельно считать РС ЗУ (ППЗУ) и минусовать от цифр по сравнению и доходному. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 14:24 rudge, спасибо БОЛЬШОЕ, вы правы 100% Я даже не подумала о том, что ППЗУ не перейдет автоматом к новому собственнику....А по поводу считать стоимость ППЗУ отдельно, оно конечно головняк полнейший , но зато стоимость меньше получится А есть предложения как посчитать стоимость ППЗУ отдельно в этом случае? Может все-таки капитализацией дополнительного дохода, то есть арендной платы? Или это будет капитализация земельного налога...Что-то я запуталась... Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 14:24 Коллега Рудж, не стал бы. И чем будет обосновывать свою позицию оценщик? На каком основании минус в соимости? Категорически не согласен с Вами, коллега. Хех, не получилось ограничиться +1 для Занозы... Зайке - предлагаю обоснование своей позиции, которое сам использую, излагая в ограничениях и дополнительных условиях: Цитата: При виконанні розрахунків застосовуються дані щодо аналогів пропозицій земельних поліпшень з прилігаючими земельними ділянками, заявленими як у праві власності, так і у користуванні громадян; розбіжності у характеристиках площ усуваються за допомогою математичного корегувального апарату. Відповідно до ст.120 Земельного кодексу України: «1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди. 6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об’єкти». На підставі викладеного, визначена ринкова вартість може бути застосована при укладенні цивільно-правової угоди з його відчуження з одночасним переходом права користування на земельну ділянку до нового власника. Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 14:35 Юрий Андрусенко, ну смотрите, вы говорите о том праве пользования, которое есть у любого собственника по факту приобретения права собственности на недвижимость, но в данном конкретном случае - это же пользование на основании Акта на право постоянного пользования. И Рудж прав, что новому собственнику придется оформлять право пользования землей на себя, проходить всю эту недешевую процедуру. То право пользования о котором говорите вы оно юридически формально есть, но в данном случае мне кажется надо говорить о праве пользования на основании конкретного документа (Акта на ППЗУ) и его стоимости. И Рудж на мой взгляд прав, что оно не перейдет к новому собственнику, а аналоги для сравнения у меня-то или ППЗУ или договор аренды на землю... Я думаю надо минусовать. Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду: Юрий Андрусенко, еще раз перечитала ваш пост - вы предлагаете мне вообще не считать земельную составляющую в затратном подходе, потому что право пользования перейдет автоматически? И тогда получается это право пользования ничего не стоит? Раз мы его не считаем... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 15:07 Зайка писал(а): Может проще не считать затраткой вообще и обосновать это? 99%. Зайка писал(а): Или налоговая будет придираться? Как думаете? Вряд ли. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 11, 12, 13 ... 26, 27, 28  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме