| Автор |
Сообщение |
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
 Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:59 |
  |
| Зайка писал(а): |
Ну смотрите, НЭИ - это ведь тоже принцип (п.10 НСО №1), а затратный подход "ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення" - п.39 того же стандарта.
То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно 
С постами Максим Сочинский согласна полностью 
Посчитать склад как будущий возможный офис можно в рамках доходного подхода |
+ 1 забыл про этот пункт, надо перечитать |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
    |
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:40 |
|
Кажется все пришли к единогласному мнению |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:42 |
|
| Зайка писал(а): |
| Кажется все пришли к единогласному мнению |
Вот только Grey Horse куда-то запропал |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:45 |
|
| Зайка писал(а): |
| Кажется все пришли к единогласному мнению |
на моей памяти на ОКНЕ такого еще по-моему не было,
так что ждем  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:57 |
|
Ну разве что Grey Horse объявицца |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 18:24 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Цитата:
"39. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення". |
Совершенно верно. Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
И если оцениваем цех площадью 1 000 кв.м., при этом понятно, что больше 400 кв.м. в этом месте в ближайшие годы востребовано не будет - что требует, строго говоря, отдельного обоснования - то логика инвестора подсказывает: майно такої ж корисності - это цех площадью 400 кв.м.
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом.
Что, заметим, позволяет избежать отдельного учета функционального износа в затратном подходе.
Хотя в целом вопрос непростой и неоднозначный, в украинской оценке, как мне помнится, особо не разработанный... В частности, что делать с физическим износом?
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
| Зайка писал(а): |
| То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно |
Увы, ничего подобного.
Все-таки имеет смысл читать не только НСО, но и МСО, и просто хорошие пособия. И помнить о логике процесса. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 10:43 |
|
А я не согласна все равно. При затратном подходе мы оцениваем не то, что будет лучше в данном случае построить, а то, что уже есть. Как можно считать стоимость строительства 400 кв.м., если объект оценки площадью 1000 кв.м.? Даже если он будет лучше - в смысле будет приносить больше дохода.
Мне кажется вы путаете смысл затратного подхода со смыслом доходного.
Вы сами так считали в рамках затратного подхода как предлагаете? |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 11:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Цитата:
"39. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення". |
Совершенно верно. Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
И если оцениваем цех площадью 1 000 кв.м., при этом понятно, что больше 400 кв.м. в этом месте в ближайшие годы востребовано не будет - что требует, строго говоря, отдельного обоснования - то логика инвестора подсказывает: майно такої ж корисності - это цех площадью 400 кв.м.
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом.
Что, заметим, позволяет избежать отдельного учета функционального износа в затратном подходе.
Хотя в целом вопрос непростой и неоднозначный, в украинской оценке, как мне помнится, особо не разработанный... В частности, что делать с физическим износом?
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
| Зайка писал(а): |
| То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно |
Увы, ничего подобного.
Все-таки имеет смысл читать не только НСО, но и МСО, и просто хорошие пособия. И помнить о логике процесса. |
Не согласен с Вами. Не может быть эквивалентным сравнение склада 400 и 1000 метров, так как у них будет совершенно разная инвестиционная привлекательность.
Если же мы говорим о НЭИ, то тогда раз приняв идею, что вы сносите объект оценки и строите там 400 метров склад, то вы так считаете везде. Только вряд ли вы найдете где-то место в Украине, где вы сможете обосновать НЭИ, уменьшения склада с 1000 до 400 метров путем его перестройки.
Если вы во всем отчете считает 400 метров то и в затратном вы считаете 400, а если вы в сравнительном и доходном считаете 1000 то и в затратке должно быть 1000 иначе на каком основании вы будет уменьшать площадь и размеры объекта оценки? Мотивировать что мол, нужны только 400? Ну так функциональный и внешний износы Вам в помощь, а вот самовольно уменьшить размеры объекта Вы не можете.
Кстати если потенциальный инвестор не захочет покупать склад в 1000 метров и даже если (!) продавец согласится ему продать часть, то он точно так же продаст и вторую часть склада, но это в большей степени повлияет на стоимость в сравнительном и/или доходном подходах. А в затратном все едино - строить то все равно 1000.
Что касается МСО и РИКС и прочего, то они применяются согласно закону, в том случае, если нет нашего законодательства прописывающего определенные процедуры. А если оно есть, то применять надо наше законодательство, тобиш НСО. Кроме того, зачастую нормы МСО и Редбука значительно мягче и позволяют намного сильнее "маневрировать" и "играть фактами" чем даже наше родное законодательство. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 11:22 |
|
Я думаю не надо изобретать велосипед. Если вы хотите сказать что склад площадью 1000 кв.м. имеет реальную стоимость как такой же, но площадью 400 кв.м., то приведите полученную стоимость, как правильно сказал Максим Сочинский, к нужной с помощью износов.
И не нарушая при этом нормы украинского законодательства.  |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 12:04 |
|
Максим Сочинский
Зайка
+1
| Grey Horse писал(а): |
И если оцениваем цех площадью 1 000 кв.м., при этом понятно, что больше 400 кв.м. в этом месте в ближайшие годы востребовано не будет - что требует, строго говоря, отдельного обоснования - то логика инвестора подсказывает: майно такої ж корисності - это цех площадью 400 кв.м.
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом. |
всё это должно и будет учитываться уже на этапе расчета износов (в частности функционального и экономического), а затраты на замещение будут считаться таки для 1000 кв.м. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 12:23 |
|
Хорошо бы еще разобраться с понятием "аналогичный" |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 12:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| Хорошо бы еще разобраться с понятием "аналогичный" |
Аналогичный - имеет максимально близкие к оцениваемому объекту основные параметры и обязательно имеет признаки "подибного майна" согласно НС № 1.
Но это мое мнение. Конкретного определения "аналогичный" я не встречал. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 13:24 |
|
Ну, судя по всему, уважаемый Grey Horse занят. А поскольку я частенько согласен с его позицией... так уж выходит , то попробую кое что отписать и по этой теме. И, для начала, думаю нужно кое что прояснить
| Максим Сочинский писал(а): |
| Кстати если потенциальный инвестор не захочет покупать склад в 1000 метров и даже если (!) продавец согласится ему продать часть, то он точно так же продаст и вторую часть склада |
Максим, дело в том, что по условиям, рассматриваемого примера, 600 м.кв. склада никому не нужны... это условие задачи... здесь всё утрировано, но это условный пример, так что давай договоримся, что мы точно знаем, что 600 м.кв. в складе 1000 м.кв. не нужны никому... и продать отдельно их невозможно.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Не может быть эквивалентным сравнение склада 400 и 1000 метров, так как у них будет совершенно разная инвестиционная привлекательность. |
очень спорное утверждение... оставлю это без комментария, т.к. дальше эта спорность будет понятна сама собой.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Если же мы говорим о НЭИ, то тогда раз приняв идею, что вы сносите объект оценки и строите там 400 метров склад, то вы так считаете везде. Только вряд ли вы найдете где-то место в Украине, где вы сможете обосновать НЭИ, уменьшения склада с 1000 до 400 метров путем его перестройки. |
никто ничего не сносит... наоборот, в затратном пытаются построить либо такой же, либо с такой же полезностью... и если из 1000 м.кв. полезны только 400 м.кв. (как в условии задачи), то и строить... виртуально, т.е. рассматривать аналог для замещения, вернее расходы на его строительство... будут 400 м.кв. а не все 1000 м.кв.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Если вы во всем отчете считает 400 метров то и в затратном вы считаете 400, а если вы в сравнительном и доходном считаете 1000 то и в затратке должно быть 1000 иначе на каком основании вы будет уменьшать площадь и размеры объекта оценки? |
опять же, спорное утверждение, так как например в доходнике ты будешь считать корректировку дохода на недобор, и если никому не нужны эти 600 м.кв., то и недобор у тебя составит, как минимум 60%, хотя, наверняка, он будет больше, т.к. и по остальным 400 м.кв. нужно предусмотреть какой-то лаг. По сравнительному тоже есть вопрос, если 600 м.кв. этого склада ты не сможешь никому продать (условие задачи), то как же ты их учтешь?
Та же логика и в затратном подходе, если тебе нужен склад площадью 400 м.кв., то рассматривать стоимость строительства склада 1000 м.кв. ты не будешь.
Да, есть один момент в высказывании коллеги Grey Horse, с которым я не согласен.
| Grey Horse писал(а): |
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом.
Что, заметим, позволяет избежать отдельного учета функционального износа в затратном подходе. |
На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| всё это должно и будет учитываться уже на этапе расчета износов (в частности функционального и экономического) |
можно и так, вопрос в расчете износов. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:00 |
|
Подождите...что значит продать невозможно?  По-моему все можно продать смотря по какой цене, но на то оценка и существует чтобы в этой рыночной цене учесть и отсутствие спроса, и другие внешние факторы. Понятно что это "условный пример", но в жизни так не бывает. Если у меня объект оценки 1000 кв.м. - я что - буду оценивать 400 кв.м. потому что 600 кв.м. никто не купит? Так это не оценщика проблемы, а продавца - пусть продает тогда только те 400 кв.м. которые купят. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:15 |
|
| Зайка писал(а): |
| Если у меня объект оценки 1000 кв.м. - я что - буду оценивать 400 кв.м. потому что 600 кв.м. никто не купит? Так это не оценщика проблемы, а продавца - пусть продает тогда только те 400 кв.м. которые купят. |
продавать он будет конечно же все 1000 м.кв., только дело в том, что стоимость этих 1000 м.кв. будет, скорее всего, ниже... или равна (что врядли) стоимости этих 400 м.кв. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
