| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 08:58 |
  |
Ansuz-Sowulo, Вы все правильно говорите...
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| если из 1000 кв.м., привлекательными являются лишь 400 кв.м., и за них покупатель готов платить скажем 10 000 дол., то он будет приобретать склад площадью 1000 кв.м. за 10 000 дол. Следовательно 1 кв.м. будет стоить 10 дол., и цена вероятно будет учитывать факт непривлекательности данного объекта. |
только нужно понять, что мы сейчас говорим как раз о том, как эта
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта. |
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв. |
|
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 10:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| У нас такая же ситуация, как у Sova |
отлично поговорили 
друзи а вы не забыли о чем тут разговор?
разве кто-то спорит с тем что есть депрессивные районы, есть убитые и никому не нужные объекты и т.д. и т.п.?
вопрос в процедуре расчета стоимости замещения. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 10:44 |
|
| Sova писал(а): |
| Зайка писал(а): |
Подождите...что значит продать невозможно?  По-моему все можно продать смотря по какой цене, но на то оценка и существует чтобы в этой рыночной цене учесть и отсутствие спроса, и другие внешние факторы. Понятно что это "условный пример", но в жизни так не бывает.. |
Бывает. Приезжайте к нам в гости, повезем Вас в Константиновку, Снежное, Доброполье, Красный Луч.....Внешний износ такой, что сейчас даже под разборку не берут...., хотя предлагают.... Затраты на разборку превышают доход от материалов.
| Зайка писал(а): |
| Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
А рационально:
| КовАл писал(а): |
| платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
? И ждать, пока все просто рухнет?
Вы же определяете рыночную стоимость... И на определенную дату. А значит на эту дату есть соотношение между предложением и спросом. И если (по условию задачи) 600 м не нужны и приносят убыток (за счет затрат на содержание), то продавцу выгоднее продать все 1000 м, как 400 м (при условии, что покупатель готов купить все 1000 по цене четырехсот).
| Grey Horse писал(а): |
Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
|
Зачем далеко ходить: рынок недвижимости в Луганской области: объекты (цеха бывших заводов) предлагают по 110-120 дол/м (площади 10000-12000 м), При переговорах реальному покупателю цену опускают до 50-60 дол/м, т. е. продают по стоимости цеха в 1000 м! Только заберите!!!! 
Хотя, на истину во всех инстанциях не претендую.  |
Sova, я сама из Донецка, поэтому прекрасно понимаю о чем вы говорите. Когда я вижу какие объекты выставляет ФГИУ на продажу... Они вообще ни под что уже не годятся, но все равно и их покупают тоже, по копеечным ценам, в основном я так понимаю чтобы оформлять землю и строить что-то.
Цена таких объектов будет копеечная, но за счет износов, а не за счет того, что вы будете подбирать меньший по площади функциональный аналог. |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:00 |
|
Лично я не подбираю в затратке "меньший по площади аналог", а корректирую износами...И иногда эти стоимости "вылазят" в минуса. Т.е.
| Зайка писал(а): |
| ...за счет износов, а не за счет того, что вы будете подбирать меньший по площади функциональный аналог. |
А стоимости на такие объекты ФГИУ... это вообще отдельная песня!
| Зайка писал(а): |
... но все равно и их покупают тоже, по копеечным ценам, в основном я так понимаю чтобы оформлять землю и строить что-то.
|
Да? И какая рентабельность будет у "сейчас построенного"+ выкуп (переоформление) земли (объекта на ЗУ)=затраты на объект, например, в Снежном, Комсомольском, Родинском? (Отвлечемся от фондовских заморочек, исключительно в условиях рынка)
Hard_Pragmatic не бей меня! Это относится к затратке - к процедуре расчета стоимости замещения, потому как для рыночной стоимости очень важен принцип полезности
| Sova писал(а): |
Хотя, на истину во всех инстанциях не претендую. |
|
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:18 |
|
Ну мотивы бывают разные, у кого какие, я знаю случай когда выкупили по рыночной цене недвижимость в Енакиево (тоже очень "отсталый" в плане всего город), потому что он нужен был под вполне конкретный проект. Сейчас недвижимость эта простаивает, собственник оплачивает земельный налог и прочие эксплуатационные расходы, но хоть и маленькое, но движение в этом сегменте рынка все равно есть.
Но в целом, если район не совсем уж убитый (не все же города такие как Родинское - о нем я наслышана ), то выкупают как правило из-за земли под конкретный проект.
Хотя я тоже не претендую на истину в последней инстанции  |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:24 |
|
| Sova писал(а): |
| Лично я не подбираю в затратке "меньший по площади аналог", а корректирую износами... |
Вот и все!+100
Добавлено спустя 56 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
отлично поговорили
друзи а вы не забыли о чем тут разговор?
разве кто-то спорит с тем что есть депрессивные районы, есть убитые и никому не нужные объекты и т.д. и т.п.?
вопрос в процедуре расчета стоимости замещения. |
и это +100% |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:47 |
|
| Зайка писал(а): |
| Енакиево (тоже очень "отсталый" в плане всего город) |
Ой, Зайка, Вы Шо это про Енакиево так опрометчиво! Пацаны, шо, дорогу зря построили?  Смотрите, а то проблемы будут 
А если без Енакиево, то Вы же сами говорите - случай. А случай - это не "типичное поведение" А рыночная - это как раз и есть "типичное". |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 17:01 |
|
Та ладно! Енаково фореве! |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 13:45 |
|
| Зайка писал(а): |
| А я не согласна все равно. При затратном подходе мы оцениваем не то, что будет лучше в данном случае построить, а то, что уже есть. |
А как же принцип замещения? И вообще, Вы что, предлагаете использовать только стоимость восстановления? А как же НС №1:
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
Как вы понимаете равноценность? С точки зрения площади и конструктивов - или с точки зрения способности приносить пользу / доход собственнику?
Опять же,
| Цитата: |
| подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість |
Как Вы думаете, что в конечном итоге в первую очередь интересует инвестора, приобретающего объект коммерческой недвижимости - его площадь или интегральная способность приносить доход?
| КовАл писал(а): |
| На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа. |
Да, не могу не согласиться. Разница в эксплуатационных расходах существует. Ну, а как это классифицировать, экономический или функциональный износ - это уже нюансы второго уровня.
| Зайка писал(а): |
| но ведь в расчетах вы не можете произвольно цифру 1000 кв.м. поменять на 400 кв.м. Вы же все равно будете считать стоимость воспроизводства для 1000 кв.м.? |
| КовАл писал(а): |
| Произвольно конеШно нет... всё нужно объяснять и обосновывать Т.е. нужно объяснить почему берем в расчет в качестве аналога именно здание площадью 400 м.кв. |
100%. Еще раз вспоминаем про принцип замещения...
| Зайка писал(а): |
| Ну кто-то же собирается купить 400 кв.м., значит кто-то купит и 600 кв.м. |
Абсолютно не факт!
| Зайка писал(а): |
| Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
Еще раз хочется подчеркнуть, что мы говорим о затратном подходе. Рыночная стоимость (теоретически) может определяться затратами на воссоздание объекта аналогичной функциональной полезности. И если функциональная полезность (с точки зрения подавляющего большинства инвесторов на этом рынке) 1000 кв.м. такая же, как у 400 кв.м., то зачем инвестору строить больше?
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| На практике обычно все выглядит немного иначе - если из 1000 кв.м., привлекательными являются лишь 400 кв.м., и за них покупатель готов платить скажем 10 000 дол., то он будет приобретать склад площадью 1000 кв.м. за 10 000 дол. Следовательно 1 кв.м. будет стоить 10 дол., и цена вероятно будет учитывать факт непривлекательности данного объекта. |
Опять переход на логику, скорее, сравнительного подхода. А мы говорим про чистый затратный.
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| И вообще изначально оценке подлежат права на имущество - права собственности к примеру. Если у нас есть права собственности на склад площадью 1000 кв.м., то и стоимость должна быть рассчитана для прав на склад этой же площади. |
Оп-па! А откуда это следует?
| Зайка писал(а): |
| Та ладно! Енаково фореве! |
За Донбасс!
| Зайка писал(а): |
| Вы сами так считали в рамках затратного подхода как предлагаете? |
Ну, пример-то специально утрированный. Для конкретности обсуждения. Но на практике, не так прямолинейно, конечно, но иногда доводилось применять. Правда, в основном к оборудованию. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 16:43 |
|
Уважаемый Grey Horse и иже с ними.
А как же быть с идентификацией объекта оценки? К стати согласно тех же НС.
По Вашей логике вижу 1000 кв.м, а оцениваю как 400 кв.м и только по тому что кто то не эффективно использует эти 1000 кв.м (не та доходность) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 16:55 |
|
Идентификация - это правильно. Идентифицировали права на 1000 кв.м.
Но замещать с точки зрения нового строительства и по мнению инвестора экономически целесообразно объектом на 400 кв.м.
Ну, может не очень удачный пример со складом...
Меня интересовал в первую очередь принцип.
Представьте себе другой пример: есть объект недвижимости в составе комплекса (пусть опять 1000 кв.м.), который был построен в 50-х годах прошлого века и предназначен для выполнения некоего этапа сложной технологической цепочки.
Но сейчас уже технологии слегка изменились, и для выполнения того же этапа достаточно объекта недвижимости площадью (опять-таки ) 400 кв.м.
Чем будем замещать в рамках затратного подхода такой объект? Если никаких других функций он выполнять не может? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:08 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Но сейчас уже технологии слегка изменились, и для выполнения того же этапа достаточно объекта недвижимости площадью (опять-таки ) 400 кв.м.
Чем будем замещать в рамках затратного подхода такой объект? Если никаких других функций он выполнять не может? |
Так разве в этом случае не будет правильным взять функциональный аналог все-таки 1000 кв.м., как и объект оценки, а затем рассчитать функциональный износ? |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Идентификация - это правильно. Идентифицировали права на 1000 кв.м.
Но замещать с точки зрения нового строительства и по мнению инвестора экономически целесообразно объектом на 400 кв.м.
Ну, может не очень удачный пример со складом...
Меня интересовал в первую очередь принцип.
Представьте себе другой пример: есть объект недвижимости в составе комплекса (пусть опять 1000 кв.м.), который был построен в 50-х годах прошлого века и предназначен для выполнения некоего этапа сложной технологической цепочки.
Но сейчас уже технологии слегка изменились, и для выполнения того же этапа достаточно объекта недвижимости площадью (опять-таки ) 400 кв.м.
Чем будем замещать в рамках затратного подхода такой объект? Если никаких других функций он выполнять не может? |
То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв.
Моменты типа использует/не используется и надо/не надо учитываются соответствующими видами обесценения.
На самом деле с точки зрения математики получится аналогичный результат, но понятия объекта оценки никто не отменял. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:20 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый Grey Horse и иже с ними.
А как же быть с идентификацией объекта оценки? К стати согласно тех же НС.
По Вашей логике вижу 1000 кв.м, а оцениваю как 400 кв.м и только по тому что кто то не эффективно использует эти 1000 кв.м (не та доходность) |
| иже с ними писал(а): |
... нужно понять, что мы сейчас говорим как раз о том, как эта
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта. |
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв. |
"я по два раза... по два раза... не повторяю... не повторяю" (с) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:37 |
|
| Серый писал(а): |
То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв.
Моменты типа использует/не используется и надо/не надо учитываются соответствующими видами обесценения. |
...и получается стоимость тех же 400 м, не? |
Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 02 Мар 2011 18:27), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
