Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Стоимость замещения, функциональный аналог - как считать Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След. Автор Сообщение Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 02 Мар 2011 17:45 zanoza писал(а): Серый писал(а): То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв. Моменты типа использует/не используется и надо/не надо учитываются соответствующими видами обесценения. ...и получается стоимость тех же 400 м, не? Математически - да. Но фактически это будет стоимость объекта оценки в 1000 кв. м., пусть даже она и совпадает со стоимостью объекта в 400 кв. м. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 09:16 КовАл писал(а): а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв. Смотрим внимательно Зайка писал(а): Ну так все правильно Ну если он будет продавать 1000 кв.м. вы же не будете в рамках затратного подхода считать стоимость 400 кв.м.? А это по Вашему как трактовать? КовАл писал(а): А почему нет? Покупатель ведь его будет рассматривать как аналог складу площадью 400 м.кв. как КовАл писал(а): ….не о том, что в отчете…. ???????? Коллеги пардон не майтесь дурью. Затратка и в Африке затратка. Вижу 1000 кв.м и считаю 1000 кв.м, а не 400 по тому что какому то инвестору НЕИ и доходность не та. Единственный коэффициент в затратке, который косвенно отражает интерес инвестора и НЕИ, это Квнеш. Вот этим Квнеш как раз и можно отразить влияние того же НЕИ и доходность с точки зрения сложившегося рынка. Но и с этим Вы не согласны. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 09:37 rudge, согласна с вами полностью То, что предлагает Грей Хорз на мой взгляд будет нарушением общих понятий оценки для целей, которые не применимы в рамках затратного подхода (определение аналога исходя из степени его доходности) - может не совсем понятно изъясняюсь, ну, извините - утро еще раннее... Добавлено спустя 8 минут 51 секунду: Грей Хорз писал - "Ну, пример-то специально утрированный. Для конкретности обсуждения. Но на практике, не так прямолинейно, конечно, но иногда доводилось применять. Правда, в основном к оборудованию" Мне кажется по оборудованию немного другая ситуация. При оценке оборудования затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. То есть если у вас специализированное оборудование, то может быть ситуация, когда посчитать стоимость работ чтобы сделать точно такое же оборудование невозможно (даже просто ввиду отсутствия у оценщика специальных знаний или информации от заказчика). Тогда конечно в рамках определения стоимости замещения вы будете подыскивать аналогичное по своим функциям оборудование и считать стоимость его создания. Но для недвижимости всегда можно посчитать сколько стоит именно этот объект или его равноценный аналог, но он все равно будет такой же по площади как и объект оценки Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 09:59 rudge писал(а): Вижу 1000 кв.м и считаю 1000 кв.м, а не 400 по тому что какому то инвестору НЕИ и доходность не та. Во-первых, не какому-то, а среднестатистическому, типично мотивированному, представления которого и определяют рыночную стоимость. Это же определено условиями примера. Во-вторых, rudge писал(а): Единственный коэффициент в затратке, который косвенно отражает интерес инвестора и НЕИ, это Квнеш. Уважаемый коллега rudge, а как по мне - это в принципе то же, о чем говорю я, только технически достигаемое несколько другим путем. Серый писал(а): То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв. Откуда это следует? Непонятно... Похоже, Вы, уважаемый коллега Серый, хотите нарушить НС №1: Цитата: вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною Серый писал(а): Математически - да. Но фактически это будет стоимость объекта оценки в 1000 кв. м., пусть даже она и совпадает со стоимостью объекта в 400 кв. м. zanoza писал(а): ...и получается стоимость тех же 400 м, не? Строго говоря, скорее не. Если вспомнить: КовАл писал(а): На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 10:02 Из пустого в порожнее... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 10:03 Зайка писал(а): То, что предлагает Грей Хорз на мой взгляд будет нарушением общих понятий оценки для целей, которые не применимы в рамках затратного подхода (определение аналога исходя из степени его доходности) Ну, почему же нельзя аспекты доходного подхода применять в затратном? Кто это сказал? А, например, прибыль застройщика? И Вы, коллега Зайка, хотите нарушать НС №1? Добавлено спустя 4 минуты 23 секунды: Зайка писал(а): Из пустого в порожнее... Ну, коллега Зайка, никто, собственно, по-моему, Вас не заставляет тут об этом читать и писать. И думать. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 10:13 Нельзя, потому что аспекты доходного подхода мы применяем в доходном подходе. Мухи отдельно, а котлеты отдельно. Вы же не применяете в доходном подходе аспекты затратного? Они же разные по своим принципам, вокруг которых и строится алгоритм вычисления стоимости, и по алгоритму вычисления и по всему остальному. Если это четко затратный и четко доходный подход, то ведь легче интерпретировать результаты потом - стоимость, полученная затратным подходом, не может быть принята за окончательную, потому что... и перечисляем его недостатки. А если это симбиоз затратного подхода и доходного, то зачем нам тогда отдельно считать доходным подходом.... Давайте посчитаем одним подходом - затратно-доходным (заодно и учтем в нем принцип НЭИ) По-моему для того и существуют разные подходы, чтобы посчитать по-разному эту стоимость, разными методами и сделать обоснованный вывод. А по поводу прибыли застройщика, то ее можно, я думаю, считать как один из видов затрат на строительство. Добавлено спустя 1 минуту 50 секунд: Grey Horse, ну просто мы вас убеждаем тут все, а вы приводите опять те же аргументы с теми же цитатами из НСО № 1. Давайте уже соглашайтесь с мнением большинства.... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 10:32 Зайка писал(а): Давайте уже соглашайтесь с мнением большинства... Никогда! Кто такое конкретно это большинство и зачем обязательно с ним соглашаться? Опасная это вещь... в ряде случаев. Зайка писал(а): Нельзя, потому что аспекты доходного подхода мы применяем в доходном подходе. Мухи отдельно, а котлеты отдельно. Глубочайшее заблуждение, увы! Зайка писал(а): Вы же не применяете в доходном подходе аспекты затратного? Конечно же, применяем. Во всяком случае, имеем право, и это, кстати закреплено даже в НС. А как же иначе при дисконтировании учесть затраты на улучшение объекта до НЭИ? Зайка писал(а): Давайте посчитаем одним подходом - затратно-доходным (заодно и учтем в нем принцип НЭИ) Вот-вот, это, наверное, был бы идеальный вариант, особенно если еще сравнительный туда добавить. Кстати, посмотрите еще раз внимательно методы экспертной денежной оценки земельных участков. К вопросу о комбинировании подходов... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 10:38 Grey Horse писал(а): .....Похоже, Вы, уважаемый коллега Серый, хотите нарушить НС №1: Цитата: вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною Да не нарушает он его. И вопрос, а что в Вашем понимании, уважаемый коллега, Цитата: який може бути йому рівноцінною заміною . Лично я в затратном подходе это понятие трактую как "равноценное" с точки зрения конструктива. В сравнительном с точки зрения функционального использования, а вот в доходном, как раз с точки зрения доходности но с учетом НЕИ по де юре функциональному использованию . По этому считаю не правомерным валить все в кучу. А если уж "валите" то называйте подход КОМБИНИРОВАННЫМ. Но не как не затратным/сравнительным/доходным в чистом виде. И тогда не будет нарушения НС _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 10:54 Ведь мы это уже проговаривали, уважаемый коллега rudge. На мой взгляд, выстраивается такая цепочка: Цитата: 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Корисність, как мне кажется, совсем не подразумевает аналогичность конструктивов. Скорее, наверное, подразумевается возможность выполнения тех же функций с получением аналогичных доходов при понесении аналогичных затрат (затрат не на строительство, а связанных с получением доходов). Но в первую очередь - тех же функций. Далее, в третий раз, применительно к затратному подходу (хоть коллега Зайка и против переливания): Цитата: вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною. А Цитата: подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість. То есть и в рамках затратного подхода инвестора интересует не воссоздание точной копии того, что оценивается (цитируем Зайка - чертов склад ), а склада, имеющего такую же инвестиционную привлекательность. И по большому счету, инвестору глубоко... все равно, будет там площадь 1000 кв.м. или 400 кв.м. - лишь бы этот объект выполнял те же функции, удовлетворял те же потребности и / или приносил тот же чистый доход... А если инвестиционная привлекательность одинакова, то зачем в рамках затратного подхода моделировать строительство 1000 кв.м., если с тем же успехом можно построить 400 кв.м.? Зачем платить больше? Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд: Ладно, не хотите - как хотите. Это мое личное мнение, но пока никто не доказал мою неправоту. Во всяком случае, мне. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 11:43 Grey Horse, да шучу же я! Не соглашайтесь конечно! В споре рождается истина! Уфф...Опять села перечитывать Стандарт (Ну это всегда полезно!) Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів - то есть комбинироваться могут методы, но не подходы (не посчитайте что я придираюсь к словам) Далее - Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, з метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу... - то есть опять идет речь об отдельном применении разных методических подходов. А комбинированного подхода нет по НСО Я конечно понимаю о чем вы, Грей Хорз, ведете речь - что в рамках и доходного подхода могут применяться процедуры, которые по своей сути можно отнести к процедурам затратного подхода, но тем не менее... Остаюсь при своем мнении rudge, +1 zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 11:49 Grey Horse, Ваша мысль ясна в общем-то, но я не очень представляю себе реализацию на практике Получается, что мы сперва определяем величину экономического износа, и потом замещаем скорректированным на эту величину аналогичным объектом? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 12:09 Grey Horse писал(а): Математически - да. Но фактически это будет стоимость объекта оценки в 1000 кв. м., пусть даже она и совпадает со стоимостью объекта в 400 кв. м. Цитата: zanoza писал(а): ...и получается стоимость тех же 400 м, не? Строго говоря, скорее не. Если вспомнить: Цитата: КовАл писал(а): На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа. Объясняю на пальцах. Дано склад 1000 м.кв. Пусть стоимость замещения на дату оценки 1 кв. м. равна 5000 грн./м2 за склад с аналогичным набором инженерных коммуникаций и функциональными параметрами (высота потолков, кол-во окон/дверей и т.д. и т.п.). Физический износ объекта оценки равен 50%. В ходе анализа рынка установлено, что он диверсифицирован по предложению: представлены как объекты старой постройки с относительно низкими потребительскими свойствами, так и представлены более современные складские помещения, однако они имеют более высокую стоимость как в продаже, так и в аренде и используются для хранения других категорий товаров. Исходя из этого, оцениваемый склад может выполнять функцию по хранению, поэтому функциональный износ принимается равным нулю. В результате анализа рынка установлено, что спросом пользуются помещения с точно такими же потребительскими свойствами, но с общей площадью около 400 кв. м. Излишняя площадь объекта оценки составляет 60% и может рассматриваться как внешний износ. Тогда остаточная стоимость замещения объекта оценки составит: 1000*5000*0,5*0,4=1000000 грн. Остаточная стоимость замещения объекта в 400 кв. м. составит: 400*5000*0,5=1000000 грн. Что там лимон, что там лимон. Просто приняв оптимальную площадь автоматически учитывается внешний износ. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 12:09 Ну наверное типа того Забывая о последовательности оценочных процедур при применении затратного подхода (согласно п.7 НСО №2) Добавлено спустя 5 минут 4 секунды: Серый, все правильно. Но в отчете мы придем к стоимости замещения 1000000 грн. именно через внешний износ, но не через расчет стоимости замещения для склада площадью 400 кв.м., а не 1000 кв.м. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Мар 2011 12:51 Зайка писал(а): Но в отчете мы придем к стоимости замещения 1000000 грн. именно через внешний износ, но не через расчет стоимости замещения для склада площадью 400 кв.м., а не 1000 кв.м. Именно так и никак иначе. Ведь в двух других подходах тоже будет фигурировать параметры именно объекта оценки относительно которого будут вносится корректировки к объектам сопоставления. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме