| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:04 |
  |
Серый
+100000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:10 |
|
| Зайка писал(а): |
А комбинированного подхода нет по НСО 
|
Есть 
| Цитата: |
НС№1 п. 26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.
|
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| Зайка писал(а): |
А комбинированного подхода нет по НСО
|
Есть
| Цитата: |
НС№1 п. 26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.
|
|
Ну да, применимо к незавершенке да...Сори  |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:39 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Ansuz-Sowulo писал(а):
И вообще изначально оценке подлежат права на имущество - права собственности к примеру. Если у нас есть права собственности на склад площадью 1000 кв.м., то и стоимость должна быть рассчитана для прав на склад этой же площади.
Оп-па! А откуда это следует? |
ЗУ гласит "Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб"
В законе изначально оценка привязана к правам собственности, либо другим правам предусмотренным законодательством. Другими словами просто объект, просто проходя мимо, мы оценить конечно можем - но так, чисто ради любопытства.
Объектом же оценки будет выступать тот, на который есть правоустанавливающие документы. Тогда он преобретат юридический статус "имущества" (Права власності а також інші речові права ЦКУ). Вот и получается что ценим мы о большому счету права на объект. Ибо же без "прав" объект не может выступать объектом правовых отношений, а это исключает его оценку с точки зрения нашего законодательства.
Ну в данном конкретном случае, если объектом оценки выступает 1000 кв.м. склада, то нужно учитывать в расчетах, что имущественное право на каждый 1 кв.м. должно иметь стоимость. Как тогда в расчетах можно рассматривать объект, параметры которого неузаконенны? Если даже наиболее ефективное использование в качестве офиса, то здесь нет юридических оснований рассматривать такое использование. Вспомните принцип "юридична дозволеність".
Добавлено спустя 13 минут 57 секунд:
| КовАл писал(а): |
rudge писал(а):
Уважаемый Grey Horse и иже с ними.
А как же быть с идентификацией объекта оценки? К стати согласно тех же НС.
По Вашей логике вижу 1000 кв.м, а оцениваю как 400 кв.м и только по тому что кто то не эффективно использует эти 1000 кв.м (не та доходность)
иже с ними писал(а):
... нужно понять, что мы сейчас говорим как раз о том, как эта
Ansuz-Sowulo писал(а):
процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта.
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв.
"я по два раза... по два раза... не повторяю... не повторяю" (с) Wink |
Нет ну на философский вопрос не бывает одного ответа   |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 14:17 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Объектом же оценки будет выступать тот, на который есть правоустанавливающие документы. Тогда он преобретат юридический статус "имущества" (Права власності а також інші речові права ЦКУ). Вот и получается что ценим мы о большому счету права на объект. Ибо же без "прав" объект не может выступать объектом правовых отношений, а это исключает его оценку с точки зрения нашего законодательства.
|
Ну Вы коллега малость утрировали, ибо сам объект оценки существует не зависимо то того есть ли у кого-то на него права или нет. На пример ЗУ или бесхозное имущество.
По этому и Ваши аргументы малость не пляшут с логикой.
Все зависит от того какова задача поставлена перед оценщиком, от нее и плясать нужно касаемо "чего оцениваем".
Вот пример различия стоимости прав собственности со стоимостью объекта.
Я владелиц 1/4 квартиры. В таком варианте стоимость 1/4 квартиры, как материального объекта не будет = стоимости полного права собственности на 1/4 этой квартиры. Она может быть равна только в составе полного права на всю квартиру.
То бишь если я продаю свои права на 1/4 квартиры, как самостоятельный объект продажи, то стоимость всей квартиры не равна 1/4 х 4.
И на оборот, если продается вся квартира как единый объект, то тут 1/4 моих прав будет равна стоимости 1/4 квартиры как материального объекта. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 14:40 |
|
| Цитата: |
| Ну в данном конкретном случае, если объектом оценки выступает 1000 кв.м. склада, то нужно учитывать в расчетах, что имущественное право на каждый 1 кв.м. должно иметь стоимость. |
Он и будет иметь стоимость. Стоимость 400 м распределенную на 1000 м. |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 14:48 |
|
| rudge писал(а): |
| Вот пример различия стоимости прав собственности со стоимостью объекта. |
| rudge писал(а): |
| Я владелиц 1/4 квартиры. В таком варианте стоимость 1/4 квартиры, как материального объекта не будет = стоимости полного права собственности на 1/4 этой квартиры. Она может быть равна только в составе полного права на всю квартиру. |
Вы что хотите этим сказать.
Если у вас есть права собственности на 1/4 квартиры, то и оценивать мы будем вашу часть - 1/4 от стоимости квартиры.
И к слову есть и другие права - права пользования и т.д.
| rudge писал(а): |
То бишь если я продаю свои права на 1/4 квартиры, как самостоятельный объект продажи, то стоимость всей квартиры не равна 1/4 х 4.
И на оборот, если продается вся квартира как единый объект, то тут 1/4 моих прав будет равна стоимости 1/4 квартиры как материального объекта. |
Улыбныли))) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:23 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Вы что хотите этим сказать.
Если у вас есть права собственности на 1/4 квартиры, то и оценивать мы будем вашу часть - 1/4 от стоимости квартиры.
|
А что вы не встречались с таким? При разводе на пример. Если в задании "определить стоимость прав на 1/4 квартиры" то и считаем именно ПРАВА на 1/4 квартиры с учетом явных проблем (сервитутов помещений общего пользования и т.п), а не тупо стоимость квартиры делим на 4. Так рассуждают, пардон, бабушки во дворе на лавочке. Другое дело что тут РС не будет ибо не найти аналогов. Не типично это для рынка недвижимости.
Другое дело как эти проблемы учесть в расчетах. Но это уже Ноу Хау каждого оценщика (и не/вряд ли продается )
Вот если в задании стоит "определить стоимость 1/4 квартиры" (как материального объекта, а не виртуального "права собственности"), тогда проще и на много. Вот тут как раз тупо и делим РС квартиры на 4 и спим спокойно.
Ну разные это объекты оценки "право собственности" и объект в "материальном виде". Другое дело что за "право собственности" на весь объект всегда равно стоимости этого объекта как материального.
Я же привел, для разумения, пример когда стоимость "права", как виртуального объекта, в не материальной форме, не равна стоимости "объекта в материальной форме".
Вы то же |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:30 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
|
предлагаю читать так
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
а что у нас объект оценки?,
а объект оценки у нас 1000 кв.м.,
а то что хочет там видеть инвестор это уже ПОТОМ учитывается с помощью функциональных и внешних износов, а для начала мы считаем затраты на объект подобный объекту оценки, а подобие как известно это подобие по характеристикам и свойствам.
| Цитата: |
подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або)
властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму
інвестиційну привабливість;
|
спросите: а инвест. привлекательность? дык всё просто объект оценки в 1000 кв.м. имеет такую же инвест. привлекательность как и объект замещения в 1000 кв.м., в данном случае низкую на уровне 400 кв.м.
так что +1 ко всем тем кто Вас не убедил, но правы  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:47 |
|
Уважаемый Grey Horse ни как не может отойти то ЦИК-ов где "характеристики" (физические) объекта (ЦИК-а) вторичны, а доходность (інвестиційна привабливість) первична.
Наша проблема в "прочтении" НС кажется в том, что НС"1 написан для ВСЕХ ВАРИАНТОВ, как объектов так, и подходов определения стоимости, а мы не "фильтруем" их по отношению к оцениваемому объекта оценки, валим все в кучу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:51 |
|
Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:53 |
|
| Шах писал(а): |
| Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? |
война фигня, главное манёвры! (с) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 16:02 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну Вы коллега малость утрировали, ибо сам объект оценки существует не зависимо то того есть ли у кого-то на него права или нет. На пример ЗУ или бесхозное имущество. |
Тут я с Вами не согласен, ибо оцениваем мы как раз права на объект оценки. И к физическому существованию объекта это не имеет никакого отношения. и предметом сделок купли-продажи является именно переход права собственности от одного лица к другому.
А по поводу 1/4 квартиры поддерживаю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 16:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| Получается, что мы сперва определяем величину экономического износа, и потом замещаем скорректированным на эту величину аналогичным объектом? |
Нет, я подвожу к тому, что, сразу замещая объектом площадью 400 кв.м., мы избегаем в затратном подходе необходимость отдельно учитывать экономический (?) износ...
| Серый писал(а): |
| Что там лимон, что там лимон. Просто приняв оптимальную площадь автоматически учитывается внешний износ. |
Во-о-от, уже ближе к моей точке зрения! Единственное но: в затратном подходе мы не можем построить 40% оцениваемого склада, придется строить целый склад, но площадью 400 кв.м., а это немного не одни и те же затраты.
| Зайка писал(а): |
| Но в отчете мы придем к стоимости замещения 1000000 грн. именно через внешний износ, но не через расчет стоимости замещения для склада площадью 400 кв.м., а не 1000 кв.м. |
Если Вы с этим согласны, то почему Вас пугает альтернативный путь? Как по мне, так наоборот, он более логичен и нагляден... Впрочем, дело вкуса.
| Серый писал(а): |
| Ведь в двух других подходах тоже будет фигурировать параметры именно объекта оценки относительно которого будут вносится корректировки к объектам сопоставления. |
Ну и что?
| Зайка писал(а): |
| Ну да, применимо к незавершенке да...Сори |
И что - это значит, что запрещено для других объектов? Где логика?
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
В законе изначально оценка привязана к правам собственности, либо другим правам предусмотренным законодательством...
Объектом же оценки будет выступать тот, на который есть правоустанавливающие документы. |
Да? А Вы никогда для Фонда не оценивали (под аренду) 2 кв.м. для установки банкомата?
А 8 кв.м. на крыше высотного здания для установки антенны? Там тоже у Вас были правоустанавливающие документы на объект оценки?
И кстати, а как в последнем случае Вы предложите оценить это место под антенну с использованием затратного подхода?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| предлагаю читать так |
Ну, это уже... Закон - как дышло? Я ж логику предлагаю искать... И у меня трактовка получается другая. Опять-таки, как по мне - так более логичная... с точки зрения инвестора и методологии оценки. А Вы, уважаемый коллега Hard_Pragmatic, предлагаете трактовку, немного идущую в разрез с нормами языка... Извините.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| дык всё просто объект оценки в 1000 кв.м. имеет такую же инвест. привлекательность как и объект замещения в 1000 кв.м., в данном случае низкую на уровне 400 кв.м. |
Ага. Только тогда, опираясь на логику инвестора, зачем в модели "строить" 1000 кв.м., а потом еще ухищряться, чтобы отразить в ней инвестиционную привлекательность 400 кв.м.? Как-то левой рукой - правое ухо, Вы не находите?
| rudge писал(а): |
| Уважаемый Grey Horse ни как не может отойти то ЦИК-ов где "характеристики" (физические) объекта (ЦИК-а) вторичны, а доходность (інвестиційна привабливість) первична. |
И вовсе ничего подобного. Ну нету такого разделения в зависимости от типа объекта оценки. И коммерческая недвижимость, и ЦИКи с какой целью инвесторами приобретаются (на то они и инвесторы)? Мне казалось, с целью получения дохода.
Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды:
| Шах писал(а): |
| Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? |
Коллега Шах, Вам жалко?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| война фигня, главное манёвры! (с) |
Тяжело в учебе - легко на работе. (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 16:35 |
|
| rudge писал(а): |
| А что вы не встречались с таким? При разводе на пример. Если в задании "определить стоимость прав на 1/4 квартиры" то и считаем именно ПРАВА на 1/4 квартиры с учетом явных проблем (сервитутов помещений общего пользования и т.п), а не тупо стоимость квартиры делим на 4. Так рассуждают, пардон, бабушки во дворе на лавочке. Другое дело что тут РС не будет ибо не найти аналогов. Не типично это для рынка недвижимости. |
Ситуация сути не меняет - без прав на вашу 1/4, и объекта оценки не может быть. А я говорила именно об этом. И если подумать, процедура оценки для вашей 1/4 должна быть одинаковой, как для оценки прав на нее так и для оценки самой 1/4.
Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Да? А Вы никогда для Фонда не оценивали (под аренду) 2 кв.м. для установки банкомата?
А 8 кв.м. на крыше высотного здания для установки антенны? Там тоже у Вас были правоустанавливающие документы на объект оценки? |
Если вы имеете ввиду оценку прав пользования, то здесь тоже необходимы четкие границы их идентификации. Собственник - государство, арендатор - частное лицо. Оценивается - право пользования. Причем это право будет также четко регламентировать какой объект арендуется, какой площаью и т.д.
Добавлено спустя 12 минут 45 секунд:
| Шах писал(а): |
Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? Smile
|
Разве мы виноваты, что законодательство вынуждает менять квалификаци оценщика - на философа? На многие темы можно говорить вечно |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
