| Автор |
Сообщение |
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
 Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 14:13 |
  |
| SHE писал(а): |
| Цитата: |
провести такой себе анализ рынка и определить разницу в ценах предложения на помещения первого этажа и подвальных помещений (чем и аргументировать величину поправочного коэффииента).
Потом все сложить |
хороший вариант, я о нем думала, но фиг так получится я ж говорю- эксклюзив.....щас просто голову себе сломаю |
А по другому, ИМХО, не получится
Считать по удельным весам в сопоставлении с тем аналогом (у тебя он всего один?) - большой стоимости ты не получишь. Вот смотри -
Если магазин без подвала - коэффициент - единица.
В твоем объекте оценки удельная доля помещений 1 этажа - (всего 280квадратов, из них 1 этаж - 150), значит 150/280=0.5357
У объекта-аналога - 280/350=0.8000
Тогда поправка на цену квадрата в сопоставлении с аналогом будет - 0.5357/0.8=0.6696.
Вряд ли это позволит адекватно высчитать стоимость, если у тебя такой эксклюзивный крутой объект. |
|
|
  |
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 14:35 |
|
Да, реально стоимость Вашего объекта будет меньше на 33% стоимости аналога. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 15:18 |
|
юля, считай по доходному подходу, есть же данные по аренде и по 1 этажу, и по подвалу, раз магазин. стоимость же по сравнительному подходу можно указать в рамках диапазона цен. типа - вот есть такой объект, практически аналогичный, стоит столько-то, отличается тем-то.
вообще просто придумай коэффициент и подгони его под доходный. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 15:25 |
|
| Цитата: |
| вообще просто придумай коэффициент и подгони его под доходный. |
О, нормальный практический и практичный подход с наименьшими трудо- и мозго-затратами )). Возвращаемся к старому доброму Справочнику). А то, блин, развелось тут теоретиков (и я в том числе): сделай то, проанализируй это, посчитай то, удельные веса какие-то. Из-за одного коэфициента весь рынок проанализируй. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 15:30 |
|
так если бы можно было проанализировать, то да.
а было уже предложение коэффициент вывести из разности цен аренды первого этажа и подвала? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 16:51 |
|
Ребята.
1. подвал без самостоятельного входа, т.е только "в комплекте с дедушкой"
2. по доходу ваще думаю ничего не посчитаю, вряд ли найду аналогичные по аренде (жуткий эксклюзив) поправку на расположение, фиг вычислишь (для примера 100 у.е за кв.м по аренде мне мало! а больше я не найду и не видела)
3. есть такой вариант - фотографии аналогов по сравнительному, как думаете можно отказаться от доходника и как это красиво описать?
4. и можно ли сравнить этот объек просто как как объект такой-то площади, учитывая то что подвал например эксплуатируется так же активно и просто идет как некий "уровень" (помещение в двух уровнях) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 18:12 |
|
| SHE писал(а): |
Ребята.
...
2. по доходу ваще думаю ничего не посчитаю, вряд ли найду аналогичные по аренде (жуткий эксклюзив) поправку на расположение, фиг вычислишь (для примера 100 у.е за кв.м по аренде мне мало! а больше я не найду и не видела)
3. есть такой вариант - фотографии аналогов по сравнительному, как думаете можно отказаться от доходника и как это красиво описать?
4. и можно ли сравнить этот объек просто как как объект такой-то площади, учитывая то что подвал например эксплуатируется так же активно и просто идет как некий "уровень" (помещение в двух уровнях) |
2 - так и напиши, мол объекты сравнения "для визначення потенцыйної орендної ставки" имеют:
месторасположение - хуже!
комуникации - хуже!
площади - не оптимальные!
подъезд транспорта - хуже!
возможности переоборудования и/или реконструкции/достройки - хуже/нет!
продавцы - рожи некрасивые!
поскольку аналогичных объектов для сравнения и определения арендной ставки не найдено был сделан вывод о нецелесообразности применения доходного подхода для определения реальной рыночной стоимости данного объекта
3 - если влепиш фото аналогов (или "типааналогов" ) будет круче, в остальном смотри предыдущий пункт
4 - можно, при условии что подвал не есть подвалом в прямом понимании а есть магазином НИЧЕМ не отличающимся от 1-го этажа. Т.е. если там торчат канализационные трубы, высота 1,2м., освещение всей площади 2-умя 40-ватными лампочками, и больше коридоров чем основных помещений, если туда можно только упасть а не спуститься по цивилизованной лестнице, то твой магазин/подвал магазином не считается.
А если там все удобно и нет и воспоминания о ПОДВАЛЕ, то это есть не что иное как еще один этаж магазина, ведь какая разница - что вам зайти в магазин и подняться на второй этаж а потом спуститься на первый дабы выйти из магазина, или наоборот - сначала с 1-го на 0-ой, а потом опять вверх и на выход. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 19:07 |
|
2 Филин Андрей
подвал- выглядит так же как и первый этаж, щас у нас так многие магазины делаю, просто по ступенькам вниз...а низ от верха ничем не отличается
А я могу посчитать подвал просто с коэф. 0,8 (по УПВСу) от стоимоти 1 кв.м первого этажа?
Восстановительная стоимость подвала или технического подполья определяется путем умножения объема подземной части здания на стоимость 1 куб. м, принятую для переоценки надземной части здания и на коэффициент 0,8. При этом восстановительная стоимость подвала, используемого под служебные, общественные или другие цели, определяется умножением объема подземной части здания на стоимость 1 куб. м, принятую для переоценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов.
а из это следует что ваще не нада никакой поправки что ли?????????????
Ребята хелп! пажаласта памагите! ли меня просто порвут уже затра сутра!!!!!!!!!!!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 19:20 |
|
Да не мучайся ты так. Зачем тебе УПВСы всякие. Сними прОцентов 10-15 на подвал от стоимости квадратного метра (ну, обоснуй немножко такую поправку) - у тебя магазин в Одессе? - если да, то найти коммерческую недвижимость с хорошим ремонтом в полуподвальных/подвальных помещениях - не проблема. Возьми штуки три таких объекта, сопоставь с подобными объектами в том же районе, только на первом этаже - процентов 10-15 скидки и получишь - внеси аккуратненько такой "анализ рынка" в отчет и иди домой спать - поздно уже. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 19:36 |
|
 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 22:43 |
|
Ребята , а как вы смотрите на такой вариант рассчета ставки капитализации. (повторюсь магазин- жуткий эксклюзив)
1. Безопасная, ликвидная ставка «7»
2. Компенсация различий в ликвидности вложений «1»
3. Компенсация различий в условиях вложений «0»
4. Компенсация специфических рисков, присущих отрасли «0»
5. Компенсация специфических рисков, присущих объекту оценки «0»
6. Компенсация в компетентном управлении «0 «
7. Компенсация инфляционных ожиданий «-1»
итого 7% |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 06:37 |
|
Все таки решила доходкой считать?
Хм, в таком случае ты немножко перестарамшись - капитализировать недвижимость на уровне безрисковой ставки - ИМХО - крутовастенько однако........... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 08:31 |
|
Знаю. что крутовато.....а как на счет того что это Дерибасовская? Я канешно хотела бы посчитать мультиком, но не знаю получится ли. Как думаете сколько можно взять минимальную ставку капитализации? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 09:29 |
|
юля, у тебя весь магазин сдан в аренду, так? значит, есть договора аренды. значит - есть данные для доходника. вот именно по ним и считай, вот тебе и данные.
даже если подвал и магазин в одном помещении (у нас есть такие), стоимость аренды различается, подвал дешевле на 25-30%.
безрисковая для магазина на красной линии - вполне может быть. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 09:42 |
|
| Цитата: |
| безрисковая для магазина на красной линии - вполне может быть. |
у кого-то такое было? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
