| Автор |
Сообщение |
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
 Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 16:46 |
  |
| skiff писал(а): |
...не всегда РС, может и специальная ( а в приведенном примере, так даже скорей всего доп.интерес, +15%!)... |
Не понятно. Почему доп.интерес?
Это ж какая стоимость получится? Дороже, чем в нормальном торговом центре, где обеспечен круглосуточный доступ к банкомату? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
  |
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 16:59 |
|
Я сделала следующим образом: посчитала затратным и доходным походами. Затратный мне нужен был формально. В доходном изучила предложения арендной платы по торговым площадям, взяла среднюю, составила таблицу поравок по отношению к выбранной Асред. В поправках учла престиж здания, продолжительность времени работы банкомата, основную группу пользователей и т.п. Получилось: Средняя ставка арендной платы "-" 15% корректировок. На основе полученной сниженной ставки арендной платы и рассчитала ЧОД. Надеюсь, правильно. Посмотрим, что скажет шеф. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Серджио
Сообщения: 7
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 14:53 |
|
Затратный для донецкой коммуналки обязателен, стоимость землепользования тоже - иначе не пропустят. Для сравнительного используйте если выписываете газету "Ведомости приватизации" там есть аналоги продажи коммунальных объектов города, для аренды коммунальной собственности помогает |
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 15:41 |
|
| Серджио писал(а): |
| Затратный для донецкой коммуналки обязателен, стоимость землепользования тоже - иначе не пропустят. Для сравнительного используйте если выписываете газету "Ведомости приватизации" там есть аналоги продажи коммунальных объектов города, для аренды коммунальной собственности помогает |
Я применяла затратный и доходный. От сравнительного отказалась, мотивируя тем, что 1 м.кв. площади выгоднее сдавать, нежели продавать.
А Вы могли бы объяснить, для чего и насколько целесообразно использовать сравнительный подход? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 15 Мар 2011 12:32 |
|
| DimidrALL писал(а): |
Нужно оценить 2 м.кв. под банкомат в Харькове в Малой Даниловке, а аналогов нет ну вообще, ни продажи, ни аренды  .
Может кто подскажет как выкрутиться или где искать, или как искать? |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 15 Мар 2011 21:22 |
|
Более безумной оценки трудно придумать. В данном случае имеет смысл расчитывать ставку арендной платы, однако античеловеческое законодательство неумолимо |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Чт, 31 Мар 2011 15:58 |
|
попробуйте расширить диапазон поиска, опираясь не на место расположения, а на фактор конъюнктуры подобных населенных пунктов, ну на крайняк на то че найдете, потом выведите коэффициенты зависимости между собой населенных пунктов ( 1. сопоставив жилье в населенном пункте местонахождения объекта и местонахождения аналога; 2. через численность населения инфраструктуру,уровень развития, промышленность...) Оценщик творческая личность....! путем корректировок дальше вывести стоимость)))
посмотрите, что будет получаться по доходнику и по сравнительному и разбросайте по удельным весам, там уже можно поиграться с цифрой!
но вот касательно того, что админ и торговые не отличаются, я не согласна, многое зависит от того какой вид услуг будет у административного помещения, ведь доход то от использования торгового помещения всегда очевиден и понятен, независимо от того, каким видом продукции занимается реализатор! а вот административное помещение подразумевает или сферу услуг или поддержку для основного вида деятельности! потому несущественно, но по причинам не очевидности, торговые около 5% все же гребут на себя в стоимости.
В случае места под банкомат, однозначно нужно смотреть помещения торгового назначения! |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 03 Апр 2011 01:20 |
|
| Ashlee писал(а): |
| и разбросайте по удельным весам |
А где их брать? Как обосновывать? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Сб, 09 Апр 2011 18:07 |
|
подразумеваю, что удельные веса между подходами, а не конструктивных элементов! у меня была подобная ситуация!
в аэропорту Борисполь был 1 кв.м под банкомат, считался он через аналоги коммерческой в г.Борисполе и накручивался на коеф. соотношения пасажиропоток - численность населения г. Борисполя! отчет делался для фонда! |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 09 Апр 2011 19:21 |
|
| Ashlee писал(а): |
| подразумеваю, что удельные веса между подходами, а не конструктивных элементов! |
Я тоже... Вопрос-то остается.
| Ashlee писал(а): |
| отчет делался для фонда! |
Это, знаете ли, такой себе аргумент... Фонд же все же - не истина в последней инстанции. Кроме того, что проходит в одном фонде, не обязательно понравится другому. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Вт, 12 Апр 2011 14:30 |
|
я это сказала, намекая, о скрупулезности изучения конечного продукта! |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 12 Апр 2011 18:08 |
|
Рынок сдачи в аренду площадей для банкоматов существует. Это отдельный сегмент. Банки с удовольствием берут эти самые 1 м.кв. в торговых центрах. И стоимость ренды для них оче- е-е-е-нь большая.
Гораздо больше чем просто торговые площади. Мы определяли аренду путем опроса знакомых банкиров и арендодателей. |
|
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Ср, 13 Апр 2011 14:42 |
|
| galswit писал(а): |
| Это отдельный сегмент |
,
| galswit писал(а): |
| И стоимость ренды для них оче- е-е-е-нь большая. |
Это неоспоримый факт!
А вот, что касается
| galswit писал(а): |
| Мы определяли аренду путем опроса знакомых банкиров и арендодателей |
- это часть работы так называема "анализ рынка"... |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 14:50 |
|
Ashlee
Эта часть - поиск аналогов. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 14:25 |
|
Оценка 1 кв.м. под аренду для банкомата (опять). Прикол в том, что наша коммуналка (областная) для расчета арендной платы пользуется методикой 2003 года, где в качестве базы берет остаточную стоимость воссоздания (замещения) без земли!!!, а потом применяет ряд коэффициентов (местоположение, этаж, коммуникации и.пр). То есть надо считать только затраткой, что в общем случае все упрощает. Но банкомат устанавливают в новехоньком здании аэропорта 2012, в предбанничке площадью 20 м и высотой 2,9 м. Данных по всей громадине аэропорта, конечно же нет и не будет. Что бы вы посоветовали - считать по УПВСам (тогда какой корректнее взять функциональный аналог), взять опосредованную стоимость 1 м2 админзданий или еще какие-то идеи? Просто как-то все это великолепие (аэропорт) слабо укладывается в УПВСы |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
