| Автор |
Сообщение |
irenka
Сообщения: 1098
|
 Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 08:49 |
  |
| Aleks писал(а): |
не факт еще, что такие павильоны сдаются дешевле, чем капитальные строения......
|
Даже дороже, ув. коллеги, и гораздо.
Например, потому что они в самом центре, место очень проходное, а у нас люди обленились, и им нужно упереться лобом в магазин, чтобы туда войти. И не хотят они подниматься по ступенькам в капитальные здания.
И поэтому торговля в этих ларьках - "на ура". А оренда доходит до 100 грн за квадрат!!! Для сравнения - Полтава, Левада, новый торговый центр, где Сильпо, и магазин техники, сдается по 15!!! А я на районе живу.
| savit писал(а): |
| а если на этом рынке стоит 20 футовый контейнер то, что это по вашему нерухомість?. Я просто хочу разобраться согласно закона под какую категорию это попадает... |
savit где вы видели оборудование с адресом - улица Спартака, 25? |
|
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 09:22 |
|
| savit писал(а): |
| ну и к слову, оборудование нам никто не запрещал ценить по доходке |
Ага... только проблема в том, что это оборудование приносит этот доход именно в этом месте... переставьте этот МАФ за территорию рынка и доход резко изменится и, что немаловажно, изменится и его стоимость... откровенно говоря, сам не знаю, как в этом случае быть. По определению в нац. ст-тах МАФ вроде как не похож на недвижимость (не связан с землёй), но все признаки при расчете стоимости схожи с недвижкой. Единственное, может быть, если написать, что расчет проводится без учета прав на зем. участок, то получим оборудование... не знаю  |
|
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 09:39 |
|
Помните, Драпиковский приводил 3 фактора, влияющие на ст-ть недвижимости?
1. Местоположение.
2. Местоположение.
3. Местоположение.
При оценке оборудования мы даже не упоминаем и не учитываем эти факторы в расчетах.
Я согласна с Юрой.
Все таки я буду ценить как недвижку. Но. Хотелось бы цену не загибать, конечно.
Если доходным ценить, РС может получиться большая.
При использовании СП думала сослаться на пожар. группу, ну и на некапитальность здания. Только вот затрудняюсь с обоснованием корректировок. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 09:53 |
|
| irenka писал(а): |
Помните, Драпиковский приводил 3 фактора, влияющие на ст-ть недвижимости?
1. Местоположение.
2. Местоположение.
3. Местоположение.
|
Это к "недвижимости" относится в ГК это недвижимость = ЗУ и только.
| Цитата: |
Все таки я буду ценить как недвижку. Но. Хотелось бы цену не загибать, конечно.
Если доходным ценить, РС может получиться большая.
При использовании СП думала сослаться на пожар. группу, ну и на некапитальность здания. Только вот затрудняюсь с обоснованием корректировок. |
Можно и так.
Только в таком расчете стоимость "навеса" = ОС - Сзу
где
ОС - общая стоимость (ЗУ + Конструкция на ней)
Сзу - стоимость ЗУ или ППЗУ
Думаю на базаре она (Сзу) составит 90-95% от ОС.
Вообще то такие сооружения называются инвентарными, то бишь временными.
Думаю опираться нужно на наличие доков (БТИ и тп) если их нет то и "недвижимости" = улучшение ЗУ де юре нет.
К стати инвентарное сооружение можно перенести не разрушив его (не путать с "не разобрав").
PS: шагающий экскаватор тоже не возможно "перенести" в другой карьер не разобрав его. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 12:31 |
|
Недвижимость - земля и/или надземные улучшения (так или иначе)
Право собственности на недвижимость переходит с момента регистрации...
Регистрируют правоустанавливающие документы (какие есть)
МАФ - временное сооружение с "Паспортом ..." и вводом в эксплуатацию для проведения деятельности на чужой земле (аренда).
Т.е. Вы можете находиться и вести "ЗДЕСЯ" деятельность (получать доход), но ... если чо... "земля народу, материалы с собой" и ВСЕ...
Так что мы оцениваем?
Право пользования чужой землей в "хорошем месте" и "по правилам собранные в едино стройматериалы", принадлежащие заказчику.
Или...
Может ли кто привести цитату из нормативных документов, где МАФ назовут иначе как " типа предмет облагораживания территории" и это будет похоже на "земельные улучшения"? Если можете, мне это будет очень даже полезным.
Для открытия МАФа собирается целое "ДЕЛО" документов. Среди них есть те, которые готовят юристы и те, которые готовят обычные "необученные чиновники местных органов власти". Так вот, в документах, составленными юристами нигде не найти иного кроме "малая архитектурная форма - павильон для торговли промышленными товарами". а вот в документах, составленными "... чиновниками..." можно встретить что угодно - и магазин и здание и ...
Я оцениваю МАФ сейчас и, так как по роду деятельности связана с юристами, то и обратилась к ним с этим вопросом.
Ответ - МАФы "не являются объектами недвижимости". Относите их к чему угодно другому.
По суду у нас можно сделать все что угодно, но пока нет решения и его регистрации - это не недвижимость, а "нечто собранное из различных стройматериалов и имеющее определенную материальную форму".
Вы совершенно правы на счет места и приносимого дохода.
Но что первично - правоустанавливающие документы, ибо они определяют "предмет оценки", а методы оценки исходят от предмета.
Конечно "хотца" что бы всем было хорошо, но "отчет об оценке не имеет срока давности" и подпись в нем ставите ВЫ. Хорошо подумайте. А лучше прозвоните юристов, только "правильно", а не так как вам кажется, "зачитывайте" им все имеющиеся документы, правда, если хотите получить "ИНФОРМАЦИЮ", а не "подтверждение своим выводам". |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 12:48 |
|
Да, кстати, irenka, а какие документы есть на объект оценки? |
|
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 15:28 |
|
МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Н А К А З
14.04.2009 N 660/5
Про затвердження Методичних рекомендацій
стосовно визначення нерухомого майна,
що знаходиться на земельних ділянках,
право власності на які підлягає
державній реєстрації
Мала архітектурна форма
Мала архітектурна форма – це невелика (площею до 30 кв. м.) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту (Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою Кабінету Міністрів від 30 березня 1994 року № 198); невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 кв. м. та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів (Порядок видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об’єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування, затверджений наказом Державної служби автомобільних доріг від 29 вересня 2005 року № 414 (зареєстрований в Міністерстві юстиції 26 жовтня 2005 року за № 1266/11546)
Головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації.
2.10. Мала архітектурна форма.
На сьогодні в нормативно-правових актах різної юридичної сили поняття малих архітектурних форм визначено в залежності від мети та завдань, на які спрямовані ці нормативно-правові акти. Так, зокрема мала архітектурна форма - це:
- невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту (Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою Кабінету Міністрів від 30 березня 1994 року № 198);
- у зеленому господарстві штучні архітектурно-об’ємні елементи садово-паркової композиції: альтанки, бесідки, ротонди, перголи, трельяжі, арки, кіоски, павільйони, палатки, знаки, які об’єднані загальним художнім задумом, що виконують утилітарні та декоративні функції, садово-паркові меблі, обладнання ігрових та господарських майданчиків, декоративні вази, паркові скульптури, урни, питні фонтанчики тощо (Правила утримання зелених насаджень у населених пунктах України, затверджені наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства від 10 квітня 2006 року № 105 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 27 липня 2006 року за № 880/12754);
- невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 м2 та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів (Порядок видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об’єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування, затверджений наказом Державної служби автомобільних доріг від 29 вересня 2005 року № 414 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 26 жовтня 2005 року за № 1266/11546).
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації. |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 15:50 |
|
| КовАл писал(а): |
| Ага... только проблема в том, что это оборудование приносит этот доход именно в этом месте... переставьте этот МАФ за территорию рынка и доход резко изменится и, что немаловажно, изменится и его стоимость... откровенно говоря, сам не знаю, как в этом случае быть. |
Только доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. А перенеси ты этот МАФ куда хочешь - стоимость его не изменится. Ведь стоимость туристической палатки поставь ты ее в Конче или в селе Задрыпанцы не изменится, изменится только стоимость земли под ней.
Поэтому я бы говорил о затратном подходе - стоимость создания МАФа, минус износ, плюс стоимость прав на земельный участок.
Также возможен сравнительный подход: стоимость аналогичных МАФов на вторичном рынке, плюс та же земля. Или как вариант предложения к продаже МАФов с местом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 15:54 |
|
ув. kippi
судя по этому
| Цитата: |
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації. |
если МАФ не недвижимость значит оборудование  |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:00 |
|
| Серый писал(а): |
Только доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. |
Так и доход от любой торговой недвижимости формирует местоположение. Встроенный магазин в сталинке на Крещатике будет стоить дороже по доходке, в частности, чем точно такой же магазин в сталинке на окраине. Потенциальный покупатель рассматривает именно какой доход будет ему приносить доходная недвижимость и уж на втором месте будет стоять материал, из которого изготовлены стены. Стоимость по затратке с учетом ППЗ - в данном случае будет явно не рыночная....... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:24 |
|
| kippi писал(а): |
МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Н А К А З
14.04.2009 N 660/5
Про затвердження Методичних рекомендацій
стосовно визначення нерухомого майна,
що знаходиться на земельних ділянках,
право власності на які підлягає
державній реєстрації
Мала архітектурна форма
...
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації. |
думаю, что после этого вопрос снят... МАФ - не недвижимость.
| Серый писал(а): |
| А перенеси ты этот МАФ куда хочешь - стоимость его не изменится. |
интересно посмотреть, как можно перенести
| irenka писал(а): |
| торговый павильйон из белого сайдинга (пластик), окна, двери - металлопласт. Находится в торговом ряду с другими такими же обьектами, и имеет две боковые общие стены с ними. |
но, вобщем-то я с Вами согласен, что
| Серый писал(а): |
| доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. |
вернее сказать, что ОСНОВНОЙ доход приносит участок. Поэтому, для начала, нужно определиться, что оцениваем - конструкцию или конструкцию в конкретном месте с отведенным в аренду зем. участком. Вот, если кто-то теперь объяснит мне подразумевает ли МАФ наличие прав на землю, то буду очень благодарен. Также хотелось бы узнать, имеет ли первоочередное право на заключение договора аренды новый собственник конструкции? Если ДА, то я согласен с методикой оценки, предложенной Серым (сравнительный и доходный)... с затраткой будет сложно. т.к. судя по описанию это часть общей конструкции. |
|
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:32 |
|
| Серый писал(а): |
| Только доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. |
В подобных случаях стоимость имеет не "само местоположение" или земельный участок, а ПРАВО разместить что-либо, и МАФ в том числе, на этом месте.
Т.е. по факту - стоимость имеет "пакет документов по землеотводу", но он выполняется на конкретное лицо. При смене лица, все надо будет делать заново и вот тут никаких гарантий. Тогда стоимость МАФа зависит от функции оценки: для "себя" (каких-то своих целей) или для кого-то (н-р, кредит) ...
При этом учитываем, что договора аренды ЗУ - на 5 лет, хоть и с пролонгацией (это все равно игра с государством).
Добавлено спустя 3 минуты 59 секунд:
| КовАл писал(а): |
| имеет ли первоочередное право на заключение договора аренды новый собственник конструкции? |
Нет.
На общих основаниях, если несколько претендентов и это при условии, что не изменятся взгляды местных органов власти на этот участок. |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:43 |
|
kippi, спасибо... как-то не доводилось оценивать МАФы... сказывается специализация (залоги)  ну, не берут их банки... просветили, если всё так, как Вы говорите, то, на мой взгляд, оценке подлежит только конструкция, а это затратный без зем уч-ка или сравнительный (если есть такие конструкции в продаже)... доходный... ну, теоретически да, если удастся выделить доход от зем. участка. |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:54 |
|
| КовАл писал(а): |
| если удастся выделить доход от зем. участка. |
вот, вот если удастся... ведь он можем быть практически ничтожным в случае краткосрочной аренды, еще и немаловажно смотреть в данном случае генплан, вдруг там вообще он (МАФ) завтра должен быть снесен |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:55 |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, не берут их банки... |
Так вот по этому и не берут, ведь брать-то не под что...
все одна сплошная условность... |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
