Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Сайдинговый торговый павильйон -МАФ. Корректировки. Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 31 Май 2011 17:24 КовАл писал(а): Серый писал(а): А перенеси ты этот МАФ куда хочешь - стоимость его не изменится. интересно посмотреть, как можно перенести irenka писал(а): торговый павильйон из белого сайдинга (пластик), окна, двери - металлопласт. Находится в торговом ряду с другими такими же обьектами, и имеет две боковые общие стены с ними. Ну не обязательно же переносить реально. Можно же и виртуально. Врядли стоимость изготовления аналогичной конструкции МАФа будет отличаться из-за того, где ее клиент захочет поставить: что на Крещатике, что на Троещине - стоимость будет одинакова. Изменяться будет только стоимость местоположения т.е. земельного участка. Добавлено спустя 7 минут 21 секунду: Aleks писал(а): Встроенный магазин в сталинке на Крещатике будет стоить дороже по доходке, в частности, чем точно такой же магазин в сталинке на окраине. Я вам даже больше скажу, стоимость магазина в екатерининке на Ришельевской будет дороже, чем чем точно такой же магазин в екатерининке на Молдаванке Только доход именно от кирпича как составляющей общего дохода будет одинаков (потому что стоимость одинакового кирпича в разных местах одинакова и вернуть ее нужно за одинаковый срок), а доход от местоположения будет разным т.к. стоимость земли в разных районах разная. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь kippi Сообщения: 86 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 31 Май 2011 17:49 Серый писал(а): стоимость земли в разных районах разная Стоимость земли для кого - собственника (чаще государство) или арендатора (владельца МАФа) Если мы оцениваем МАФ на "чужой" земле, то нужно оценивать и право аренды на эту "чужую" землю, а не "ее стоимость". МАФом можно владеть и пользоваться, но нельзя распоряжаться. У владельца МАФа в полной собственности нет ни земли (договор аренды), ни павильона (договор на возведение из стройматериалов и акт приема-передачи). К тому же, в Паспорте "МАФ" в п. "Объемно-планировочное и конструктивное решение" написано: Наружные ограждающие конструкции выполнены из облегченных материалов, позволяющих произвести, при необходимости демонтаж. _________________ Хороших больше... Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 19:12 Извините за долгое отсутствие. 1. У владельцев МАФов есть первоочередное право на пролонгацию аренды земли. В таком случае вижу выход в оценке затратным плюс ППЗУ. 2. Имеются след. док-ты: - дог-р аренды земли; - паспорт подрядчика на застройку формой, не утвержденной законом, а просто - паспорт, где указаны материалы, размеры, госты, ту, сетртификаты кач-ва на мат-лы; - договор на изготовление МАФа у этого подрядчика; - Робочий проект в ТОВ «Ризаліт», в якому в Т.1 розроблено: *генеральний план розміщення об’єкта оцінки на карті міста; *архітектурно-будівельні рішення; *технічні рішення. Добавлено спустя 2 минуты 33 секунды: Цель оценки - для оформления иска в суд с целью присвоить павильйонам адреса. Владельцы наверное мотивируют действия тем, что МАФы - это конструкции до 30 кв.м., а у них больше. Поэтому они хотят узаконить это все дело с целью избежания "судьбы Черкизовского рынка" Добавлено спустя 4 минуты 48 секунд: А также: перед возведением конструкции была положена бетонная отмостка под павильйон другим подрядчиком, и тротуарная плитка перед МАФами. Затем проведена электроэнергия, на что есть свой проэкт в РЭСе, вентиляция, отопление, водоснабжение и канализация. Вот вам и оборудование ! Aleks Возраст: 49 Сообщения: 295 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 09:30 Да можно и затраткой с ППЗУ, можно и еще по разному....но тогда не говорите о рыночной стоимости ППЗУ не является тем рыночным фактором, который, с учетом местоположения, определяет уровень дохода от такого имущества и значит, уровень стоимости. И, как писал Серый, имеющий понятие об одесской недвижимости стоимость земли в разных районах разная, таки да, но не эта нормативная оценка ЗУ определяет разницу в стоимости, а рынок.... _________________ Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 09:44 Aleks писал(а): Да можно и затраткой с ППЗУ, можно и еще по разному....но тогда не говорите о рыночной стоимости ППЗУ не является тем рыночным фактором, который, с учетом местоположения, определяет уровень дохода от такого имущества и значит, уровень стоимости. И, как писал Серый, имеющий понятие об одесской недвижимости стоимость земли в разных районах разная, таки да, но не эта нормативная оценка ЗУ определяет разницу в стоимости, а рынок.... Так и определите рыночную стоимость Прав пользования землей, а не капитализацией/дисконтирвоанием чего-то там. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 09:45 Aleks писал(а): Да можно и затраткой с ППЗУ, можно и еще по разному....но тогда не говорите о рыночной стоимости Smile ППЗУ не является тем рыночным фактором, который, с учетом местоположения, определяет уровень дохода от такого имущества и значит, уровень стоимости. А как же ж ценить? Сделала выводы и определила круг вопросов. 1. Павильйоны не явл-ся МАФами, но и к оборудованию их отнести тяжело в силу ряда факторов. Тогда что это? В зависимости от вида ОО, будет зависеть и методика оценки. 2. Если применить ЗП плюс ППЗУ - это не отразит истинной РС. ??? Кто как думает? 3. Если СП - то как сравнивать с капит. зданиями, если нет аналогов-павильйонов. А может сравнивать не со зданиями, а с оборудованием??? 4. По ДП - вижу реальный выход. Прямая или непрямая капитализация? Если кумулятивный метод, бывают ли риски пожароустойчивости, возможности сноса конструкций, и вообще какие риски сюда включать? savit Сообщения: 532 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 10:21 Перечитав все еще раз и переосмыслив свои высказывания, пришел к выводу, что так как в законах, именно в законах, а не в рекомендациях и в приказах отдельных министерств и ведомств про МАФы ничего четко не сказано, то надо руководствоваться нашим законом об оценки, а следовательно его производной НС. И исходя из понятий "нерухомого" и "рухомого" майна сделать в каждом случае свой вывод. Если это просто стол с крышей или контейнер который погрузил на машину и перевез без потер его свойств тогда это оборудования в случаи irenka это недвижимость. И как на меня то irenka Вы правы что по доходке вы получите максимально правдивую стоимость на сегодня. С поправками тут конечно туговато, в плане пожароустойчивости сноса конструкций и так далее. Но с другой стороны если вы будите брать аналоги аренды таких же магазинов тогда и корректировать нечего. Как на меня то самый главный риск это снос этих МАФов, если есть возможность заглянуть в генплан и понять что там предусмотрено тогда можно попробовать с этого что то вымутить, а пожароустойчивость наверное сюда лезть и не стоит. Так как при пожаре аварийность капитального здания тоже будет, возможно и его придется перестраивать чтобы вновь ввести в эксплуатацию _________________ все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 10:39 savit писал(а): Но с другой стороны если вы будите брать аналоги аренды таких же магазинов тогда и корректировать нечего. Замечательная идея. Воспользуюсь, если найду аналоги. Буду стараться. В этом случае только кумулятивную ставку нужно "накрутить", потому что аренда в этих павильйонах на 15- 20% выше чем, в капит. зданиях. По крайней мере, у нас в городе. Это чтобы их РС в космос не улетела savit писал(а): Как на меня то самый главный риск это снос этих МАФов, если есть возможность заглянуть в генплан и понять что там предусмотрено тогда можно попробовать с этого что то вымутить Они есть в генплане. Ну тоесть у нас как такового генплана в городе нет, его нужно заказать и оплатить, а денег нет. Есть кусочки генплана Но на карту они внесены, и если генплан будет делаться, они там стопудово будут. Aleks Возраст: 49 Сообщения: 295 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 11:46 [quote="Серый"] Aleks писал(а): Так и определите рыночную стоимость Прав пользования землей, а не капитализацией/дисконтирвоанием чего-то там. Как мне кажется, "эту рыночную стоимость ППЗ" определяет именно рынок, устанавливая уровень арендных ставок на помещения, расположенные в том или ином месте. А в затратном подходе ППЗ обычно определяется "не рыночно", скажем так, а, как вы правильно сказали, дисконтируя и капитализируя чего-то там..... _________________ Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 17:31 Да, мне кажется доходник тут в самый раз будет. Он учтет и землю, и доходы. Только вот с рисками затрудняюсь. Елик Сообщения: 114 Добавлено: Ср, 22 Июн 2011 12:41 Подобная запара. Павильойн(автомагазин 60 кв.м.) на территории гос.предприятия, расчет для аренды, тех. паспорта нет, на балансе как "споруда". Затратку можно осметить + ППЗУ, а вот доходник при ставках 30-40 у.е. за квадрат дает "аномальные" цифры. Возможно пустить это как "індивідуально визначене майно", тогда и методике расчета АП это уже 10% от стоимости, а не 18%. Остается решить как это в категорию "рухоме" отнести. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 22 Июн 2011 13:54 Елик писал(а): Подобная запара. Павильойн(автомагазин 60 кв.м.) на территории гос.предприятия, расчет для аренды, тех. паспорта нет, на балансе как "споруда". Затратку можно осметить + ППЗУ, а вот доходник при ставках 30-40 у.е. за квадрат дает "аномальные" цифры. Возможно пустить это как "індивідуально визначене майно", тогда и методике расчета АП это уже 10% от стоимости, а не 18%. Остается решить как это в категорию "рухоме" отнести. Тут в затратке нужно внимательно просчитывать ППЗУ. Обычно это право у Гос очень большое по этому и АП такая. В доходном при расчете ЧОД это же ППЗУ уже с минусом, как затраты. Ведь в жизни арендная плата за торговое место (ЗУ), что для палатки, что для ларька практически одинакова. В итоге должно, если все правильно сделано, сойтись с приемлемой точностью. Как говорил К. Прутков "Зри в корень", а он в АП за ЗУ = торговое место. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Пн, 05 Сен 2011 16:28 В оценке временный торговый павильон (временный объект торговли) . Срок аренды земли и срок разрешения на торговлю заканчивается через несколько месяцев . Вот вроде бы все сошлись во мнении в данной ветке, что нужно считать затраткой. Но павильон находится на городской земле и законадательных оснований продления или перезаключения договора аренды земли в случае смены владельца павильона нет. Но зато в договоре аренды земли есть пункт что арендатор обязан вернуть земельный участок по истечении договора аренды земли в первоначальном состоянии, то есть освободить участок от строений. Демонтаж павильона без разборки невозможен 9сварная конструкция). Так как же мне оценивать павильон или по стоимости воссозадния (замещения) с учетом износа либо через стоимость ликвидации? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 05 Сен 2011 16:54 Уважаемый Vad. За чем Вы лезете, пардон, в эти дебри типа, че будет, чем душа успокоится. У вас есть ОО и ДАТА оценки. Вот и считайте РС павильона + ППЗУ до окончания договора аренды. А че там будет потом не наша печаль. Может снесут не продлив договор, а может продлят договор на ЗУ и не снесут. Все это уже НА ДРУГУЮ ДАТУ ОЦЕНКИ. PS: коллеги, не надоело прогнозы строить типа Глоба???? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Вт, 06 Сен 2011 08:39 rudge и все равно у меня есть сомнения. Во первых цель оценки - определение рыночной стоимости. Нац стандарт №1: Рыночная стоимость - стоимость за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке...... Вы же предлагаете определить стоимость в использовании - стоимость которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соотвествовать его НЭИ (Нац стандарт №1). Вы как покупатель готовы уплатить за такой объект сумму эквивалентную стоимости строительства этого павильона? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме