< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Определение стоимости ликвидации для бух учета

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Определение стоимости ликвидации для бух учета

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5 След.

Автор

Сообщение

Bogdan Gun

Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass

Добавлено: Пн, 06 Июн 2011 09:35

Там согласно разъяснений предусмотрено несколько вариантов (по памяти).
Принять равной 0, самому предприятию определить исходя из стоимости подобного выбывающего имущества на рынке или по своим расчетам. Или с помощью независимых оценщиков (самый крайний вариант).

Mishel

Сообщения: 7

Добавлено: Пн, 06 Июн 2011 23:40

Согласна, что новые правила расчета амортизации введены для налогового учета.
Почему тема становится актуальной понять можно: согласно п. 145.1 ст. 145 раздела III НКУ для начисления налоговой амортизации необходимо определить сроки полезного использования основных средств. Для бухгалтеров, да и для технической службы предприятий –это достаточно субъективное понятие. Чтобы избежать лишних вопросов со стороны налоговой службы, прибегают к услугам оценщиков.
В бухгалтерском же учете ликвидационная стоимость применяется для определения амортизируемой стоимости, т.е. стоимости, до которой начисляется амортизация.
П(С)БУ 7 «Основные средства»:
«Амортизируемая стоимость — первоначальная или переоцененная стоимость необоротных активов за вычетом их ликвидационной стоимости».
В вашем случае стоимость ликвидации – это стоимость материалов, полученных в результате демонтажа за вычетом затрат на демонтаж в ценах на дату оценки. Рассматривать продажу здания (как актива с точки зрения бух/учета) после окончания срока его полезного использования, нельзя. На этой стадии НЭИ – демонтаж.
Логика процесса следующая:
- на основании визуального осмотра, сделанных замеров, необходимо определить количественный и качественный выход материала в результате демонтажа.
Для этого лучше, конечно, привлечь сметчика.
Не привлекая сметчика, в составе комиссии со стороны заказчика и оценщика составляется акт осмотра здания, в котором указывается предполагаемый объем и количество строительных конструкций с их маркировкой. В этом случае вы выступаете как незаинтересованное лицо, в отличие от заказчика, и принимаете ответственность на себя.
Количество материала корректируете на физический износ и k-т ухудшения качества (боя), руководствуясь, в частности, ДБН №Д.1.1–4-2000;
- стоимость материалов и демонтажа определяете по рыночным данным в текущих ценах;
- чтобы учесть изменение цен, рыночную стоимость строительных конструкций и стоимость демонтажа необходимо привести к сопоставимому виду через дисконтирование. При этом, порядковым номером года будет срок окончания полезного использования здания. Для этого и необходимо определить полезный срок службы здания (по данным технической службы предприятия, визуального осмотра, принимая во внимание режим эксплуатации здания, наличие кап. ремонтов и пр.).

Bogdan Gun

Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass

Добавлено: Вт, 07 Июн 2011 09:40

Да, но справедливую стоимость я то определяю на дату оценки. А ст-ть ликвидации выходит дисконтирую на 25-30 лет. Но за этот период произойдет вероятно не одна переоценка справедливой стоимости. И сроки службы до списания могут поменяться.
А стоимость ликвидации мы фиксируем на конкретный период в будущем?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 07 Июн 2011 10:02

Я думаю (и мы так делали для гос. структуры достаточно большой, правда, лет 5-6 назад), что в данном случае нужно определить стоимость ликвидации актива при предположении, что он на дату оценки исчерпал свою полезность и в ценах на дату оценки без никакого дисконтирования.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 07 Июн 2011 10:05

Mishel писал(а):

- стоимость материалов и демонтажа определяете по рыночным данным в текущих ценах;

Mishel писал(а):

- чтобы учесть изменение цен, рыночную стоимость строительных конструкций и стоимость демонтажа необходимо привести к сопоставимому виду через дисконтирование.

Не совсем понимаю. Можно объяснить смысл операции дисконтирования ликвидационной стоимости и по какой ставке.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 07 Июн 2011 21:45

Сергей_К писал(а):

Оу, и мне интересно, что имеется в виду. Smile

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Mishel

Сообщения: 7

Добавлено: Ср, 08 Июн 2011 00:20

Тема действительно интересная.
Объясню почему и справедливую стоимость, и стоимость ликвидации определяется на дату оценки:
Переоценка активов и продление их сроков службы возможна. Это допустимо, согласно пп. 145.1.3 ст.145 раздела III НКУ «срок полезного использования (эксплуатации) объекта основных средств пересматривается в случае изменения ожидаемых экономических выгод от его использования». Если в отношении основного средства «изменятся ожидаемые экономические выгоды», последует продление срока его эксплуатации, а значит и новая оценка ликвидационной стоимости. Но, уже на дату принятия решения предприятием о продлении срока жизни актива. На сегодня вы проводите оценку на контретную дату и определяете, по сути, амортизируемую стоимость. В бух/учете фиксируется ликвидационная стоимость на сегодня.
По поводу «стоимости материалов и демонтажа в ценах на сегодня»:
Так как демонтаж предполагается через n –ое количество времени, стоимость материала и демонтажа – прогнозные величины. Любой прогноз строится, исходя из ретроанализа, рыночных тенденций, учета прогнозного уровня инфляции, изменения рынка и т.д. Имеется в виду, что для построения прогноза стоимости материалов и демонтажа применяются рыночные цены на сегодня.
По поводу дисконтирования:
В «Практике оценки», № 2, за 2006 г. «Словарь оценочных терминов и их толкование» есть определение стоимости ликвидации:
«Стоимость ликвидации – ожидаемая денежная сумма в прцессе ликвидации объекта, которая рассчитана на дату оценки. Ликвидация (окончание дела, уничтожение, прекращение существования лат.) – прекращение деятельности учреждения, предприятия, организацииї, связанное с подведением финансовых итогов. Может происходить на протяжении определенного срока, поэтому все ожидаемые денежные потоки в процессе ликвидации должны быть приведены к дате оценки».
Так вот, путем дисконтирования вы определите текущую стоимость, исходя из денежных потоков, которые спрогнозируете на будущее. Другими словами, операция дисконтирования ликвидационной стоимости близка, по сути, к операции дисконтирования реверсии (при условии, что объект в конце срока эксплуатации демонтируют). Ставку дисконта формируют аналогично ставке при дисконтировании реверсии.
Если бы демонтаж предполагался на сегодня - не было бы вопросов. А так как задан срок службы здания, без дисконтирования не обойтись.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 08 Июн 2011 10:02

Mishel писал(а):

и справедливую стоимость, и стоимость ликвидации определяется на дату оценки

Тут же соглашаюсь...

Mishel писал(а):

Так вот, путем дисконтирования вы определите текущую стоимость, исходя из денежных потоков, которые спрогнозируете на будущее. Другими словами, операция дисконтирования ликвидационной стоимости близка, по сути, к операции дисконтирования реверсии ...
Если бы демонтаж предполагался на сегодня - не было бы вопросов. А так как задан срок службы здания, без дисконтирования не обойтись.

Ну, так если мы договорились, что стоимость ликвидации определяется на дату оценки (см. выше! Smile

) - то почему же демонтаж не предполагается на сегодня? И при чем тут срок службы здания? Shocked

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Ср, 08 Июн 2011 10:29

Mishel писал(а):

Любой прогноз строится, исходя из ретроанализа, рыночных тенденций, учета прогнозного уровня инфляции, изменения рынка и т.д.

Интересно посмотреть, как Вы Mishel это (исходя из ретроанализа, рыночных тенденций, учета прогнозного уровня инфляции, изменения рынка и т.д.) делаете. Поделитесь опытом Wink

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 08 Июн 2011 13:23

Mishel писал(а):

Имеется в виду, что для построения прогноза стоимости материалов и демонтажа применяются рыночные цены на сегодня.

Да, и вот это несколько непонятно... для прогноза - рыночные цены на сегодня. Тогда в чем прогноз?

Mishel

Сообщения: 7

Добавлено: Ср, 08 Июн 2011 19:56

Попробую изложить свое видение ситуации по поводу «в чем прогноз» на примере ЧОД при прямой капитализации.
Согласитесь, что ЧОД – это ведь тоже прогнозная величина (на бесконечно долгий период). На практике же, ЧОД определяется по арендным платежам на подобную недвижимость по ценам на сегодня.
Еще пример. Стоимость реверсии (тоже прогнозную величину) при непрямой капитализации я принимаю по стоимости недвижимости, полученной в рамках сравнительного подхода и дисконтирую.
Думаю, что ситуация по стоимости стройматериалов аналогичная.
Можно, конечно, усложнить задачу. Провести анализ рынка и самой недвижимости, что позволит сделать выводы о тенденциях на перспективу, спрогнозировать темп прироста доходов (применить модель Гордона, напр.) или их уменьшение. Насколько это объективно – вопрос к оценщику. Прогнозирование – процесс трудоемкий и достаточно субъективный. Поэтому, если бюджет оценки ограничен, то опыт подобных оценок доказывает, что такой механизм приемлем и допустим.
Если есть другие соображения по поводу прогноза будущих выгод от недвижимости, интересно было бы узнать. Поделитесь опытом.

Добавлено спустя 9 минут 4 секунды:

Демонтаж не предполагается на сегодня априори. При этом, в бух/учете нужно отразить стоимость ликвидации сейчас. Сам демонтаж предолагается, но по окончании срока службы. Поэтому и получается, что определяем стоимость будущих выгод (стройматериалов); приводим на дату оценки - это уже исключительно оценочная процедура.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 08 Июн 2011 22:28

Сергей_К писал(а):

Для здания
допустим
...
2) от перепродажи (предположим стоимость вырастет на 10%)
А = 500000 х (1- (550000/500000))^1/40 = -1250 д.е.
Проверка -1250 х 40 = -50000,0 + 550000,0 = 500 000 д.е., но это чушь.

Вот-вот!

Сергей_К писал(а):

МСБО 16 "Основні засоби"
Ліквідаційна вартість активу – це попередньо оцінена сума, що її суб’єкт господарювання отримав би на поточний час від вибуття активу після вирахування всіх попередньо оцінених витрат на вибуття, якщо актив є застарілим та перебуває в стані, очікуваному по закінченні строку його корисної експлуатації.

Тоже очень логично прописано, в отличие от невнятного П(С)БУ №7...
Желательно более вдумчиво читать не только шедевры национального творчества, но и первоисточники. Smile

Mishel писал(а):

В «Практике оценки», № 2, за 2006 г. «Словарь оценочных терминов и их толкование» есть определение стоимости ликвидации:

И это все правильно... однако было бы неплохо еще и помнить, для какого употребления выполняется оценка ликвидационной стоимости в терминах бухгалтерского учета.

Зачем нужна ликвидационная стоимость? По-моему, для того, чтобы постоянно, из года в год, из квартала в квартал амортизировать не стоимость нового ОС, а в идеале именно разницу между [справедливой стоимостью ОС на отчетную дату] и [суммой, которую можно получить от гипотетической ликвидации (в форме реализации или утилизации) актива на отчетную дату]. Это, мне кажется, логично.

Поэтому и обе составляющих (справедливая и ликвидационная стоимости) должны быть определены в сопоставимых ценах. Поэтому и пересмотр их (переоценка?) должны проводиться параллельно на одну и ту же дату. Без использования будущих цен (на ожидаемый момент ликвидации), без дисконтирования ликвидационной стоимости (пусть и в текущих ценах) с момента будущей ликвидации к дате оценки... Если чуть задуматься, то будет понятно, что в этих случаях просто нарушается банальная логика...

Smile

И имеет смысл все-таки помнить, что заказывают определение ликвидационную стоимость у оценщика...
не для того, чтобы оценщик показал, на что он способен - как в плане теории (понимания методологии дисконтирования), так и в плане практики (умения с максимальной точностью прогнозировать будущие стоимости разнороднейших активов на 5 - 10 - 30 лет вперед)...
а в первую очередь, как это ни прискорбно - для определения более-менее адекватной амортизируемой суммы в учете предприятия.

Mishel

Сообщения: 7

Добавлено: Чт, 09 Июн 2011 12:32

Абсолютно с Вами согласна. Вы правильно говорите, при условии, что демонтаж гипотетически осуществляется на дату оценки. А как быть, если нужно определить стоимость ликвидации двух зданий: одно планируют демонтировать на дату оценки, другое – через лет 5-10, например? Равные стоимости ведь не получем??? Может ключевым фактором при определении стоимости ликвидации является дата самой ликвидации? Наверное, чтобы уйти от дисконтирования, при этом избежать лишних вопросов по поводу принципа изменения стомости денег во времени, в отчете следует вводить допущение: «стоимость ликвидации определяется для целей бух/учета при условии окончания срока полезного использования актива на дату оценки». Может быть так, хотя надо думать…

Bogdan Gun

Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass

Добавлено: Чт, 09 Июн 2011 13:14

Mishel писал(а):

А как быть, если нужно определить стоимость ликвидации двух зданий: одно планируют демонтировать на дату оценки, другое – через лет 5-10, например? Равные стоимости ведь не получем???

Но ведь и справедливая стоимость через 5-10 лет будет другой. Соответственно и ликвидационная под нее.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 10 Июн 2011 01:00

Mishel писал(а):

И еще раз...
Если здания условно одинаковы, то и стоимость ликвидации - а точнее, ликвидационная стоимость для целей учета - мы ведь об этом говорим, кажется? - будет одинаковой. Исходя из ожидаемого использования результата оценки. Все.

Mishel писал(а):

Может ключевым фактором при определении стоимости ликвидации является дата самой ликвидации?

Никоим образом. Ключевым фактором является то, и в первую очередь то, что после ликвидации у собственника от актива останется некая ненулевая сумма. Все.

Mishel писал(а):

Наверное, чтобы уйти от дисконтирования, при этом избежать лишних вопросов по поводу принципа изменения стомости денег во времени, в отчете следует вводить допущение

И... еще раз - ведь было уже сказано дважды:

Сергей_К писал(а):

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме