Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка технического этажа Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение galandets Сообщения: 6 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 07:05 Добрый день всем от новичка. На ваш форум привел очень необычный (для меня во всяком случае) случай. Нужно оценить два помещения на техническом этаже т.е. на чердаке 5-ти этажного жилого дома. Затратным не получится. Сравнением похоже тоже, перерыл всю открытую информацию, аналогов просто нет. Доходным? читал на форумах, что подобные помещения сдают в аренду под оборудование сотовой связи, однако у меня всего 5 этажей. Ну даже если отбросить этот момент не представляю где искать информацию об аренде этих помещений для таких нужд. Подскажите, пожалуйста, может быть кто-нибудь сталкивался? Заранее благодарен! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 08:06 Можно так попробовать. 1. Затратный Тут все ясно кроме функционального и внешнего износов которые и определят РС. Функциональный в данном варианте должен отразить снижение стоимости в силу конструктивных орсобенностей (высота потолка, наличие коммуникаций и тп) Внешний должен отразить снижение стоимости в силу ограничения возможных вариантов использования таких помещений. Посоветуйтесь с пожарниками. У них и справку можно взять че там можно или нельзя. 2. Сравнение Понятно что в здании есть какие то помещения рынок которых есть и соответственно есть их РС. По закону каждый собственник таких помещений является и собственником части помещений общего пользования (в т.ч. и части тех этажа). Можно определить эту "часть" на пример через объемы. Имеем общий объем и объем "приватизированных" помещений. Понятно разница это объем помещений общего пользования. Так как в стоимости приватизированных помещений "сидит" и стоимость помещений общего пользования, то определив "долю" помещений общего пользования можно определить и стоимость такого помещения. Тут только нужно считать через объем, а не площадь. (высота потолков разная). Но так, прямолинейно, мы не получим "истинную" РС. Тут нужно ввести еще поправку на функциональность таких помещений. Ее можно определить через УПВС взяв в расчет для основного помещения 100% конструктивных элементов, а для помещений общего пользования только те "конструктивы" которые присутствуют. Тут получится меньше 100% в силу отсутствия части "конструктивов" (отопление, канализация и тп). Далее выводим К-поправки Что касается доходного то не описываю так как похоже данных практически нет. Да и сложности особой тут нет. Может это Вам поможет. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... galandets Сообщения: 6 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 09:19 Спасибо за ответ, итак: rudge писал(а): 2. Сравнение Понятно что в здании есть какие то помещения рынок которых есть и соответственно есть их РС. По закону каждый собственник таких помещений является и собственником части помещений общего пользования (в т.ч. и части тех этажа). Можно определить эту "часть" на пример через объемы. Имеем общий объем и объем "приватизированных" помещений. Понятно разница это объем помещений общего пользования. Так как в стоимости приватизированных помещений "сидит" и стоимость помещений общего пользования, то определив "долю" помещений общего пользования можно определить и стоимость такого помещения. Тут только нужно считать через объем, а не площадь. (высота потолков разная). Но так, прямолинейно, мы не получим "истинную" РС. Тут нужно ввести еще поправку на функциональность таких помещений. Ее можно определить через УПВС взяв в расчет для основного помещения 100% конструктивных элементов, а для помещений общего пользования только те "конструктивы" которые присутствуют. Тут получится меньше 100% в силу отсутствия части "конструктивов" (отопление, канализация и тп). Далее выводим К-поправки Самая большая сложность здесь в том, что я не обладаю данными о всех квартирах в доме, это первое. Запросить общий план дома? Где? rudge писал(а): Что касается доходного то не описываю так как похоже данных практически нет. Да и сложности особой тут нет. Удачи Вы имеете ввиду данных по арендам подобных помещений? т.е. если бы были данные то не так сложно? Это понятно, на самом деле и вправу не представляю где брать такие данные. Вряд ли сотовый оператор или какой-либо провайдер расскажет об этом. Опять же эта информация вряд ли имеется в открытом доступе. Добавлено спустя 14 минут 2 секунды: и еще один момент по поводу доходного - здание всего лишь 5 этажей, вряд ли подойдет под сотовое оборудование... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 09:40 Цитата: Запросить общий план дома? Где? на каждый дом есть отдельный техпаспорт. В БТИ есть, но вам лично его не дадут, наверное. Заказчик может попросить ксерокопию. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 09:41 galandets писал(а): Самая большая сложность здесь в том, что я не обладаю данными о всех квартирах в доме, это первое. Запросить общий план дома? Где? 1. Заказчик оценки должен предоставить БТИ. Там все есть (площади объемы высоты) 2. Приватизирована или на балансе ЖКХ, на пример, не важно. Права на Пл.Общ. Польз. (ПОП) у всех одинаковы. Цитата: Вы имеете ввиду данных по арендам подобных помещений? т.е. если бы были данные то не так сложно? Это понятно, на самом деле и вправу не представляю где брать такие данные. Вряд ли сотовый оператор или какой-либо провайдер расскажет об этом. Опять же эта информация вряд ли имеется в открытом доступе. и еще один момент по поводу доходного - здание всего лишь 5 этажей, вряд ли подойдет под сотовое оборудование... А по чему только под сотовое? Еще и провайдеры инета есть (на пример). Что касается данных то попробуйте в ЖКХ узнать _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... galandets Сообщения: 6 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 09:55 По сравнительному в общем то понял. Интересный вариант. А вот по доходному как то зыбко. Как заполучить информацию по арендам? представиться представителем провайдера? Добавлено спустя 21 минуту 19 секунд: Кстати говоря, по сравнительному, нельзя ли определить стоимость "жилого" кубометра и применить к нему поправку, посчитав её по УПВС? upd прикинул - получается слишком "жирно". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 10:34 galandets писал(а): Кстати говоря, по сравнительному, нельзя ли определить стоимость "жилого" кубометра и применить к нему поправку, посчитав её по УПВС? upd прикинул - получается слишком "жирно". Дык читайте я же писал про это. Что касается доходного я бы не заморачивался бы и отказался бы от него _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Gorets33 Гость Добавлено: Ср, 20 Июл 2011 22:44 galandets, думаю, твоя задача решается гораздо проще... Для сравнительного метода, достаточно вспомнить, что чердак (тех. этаж, как ты его назвал) является прямым аналогом других вспомогательных помещений жилого дома: подвалов... А по ним базы для сравнения - валом! Главное, не забыть, что сначала необходимо определить наиболее эффективное использование таких помещений... А потом сделать поправку на то, что в отличие от подвала, где можно сделать отдельный выход, с чердака такой выход сделать не получится... Во всяком случае, будет необоснованно дорого... galandets Сообщения: 6 Добавлено: Чт, 21 Июл 2011 07:04 где можно посмотреть все возможные применяемые поправки? Gorets33, сомнительный аналог получается, т.к. подвалы продают и сдают достаточно дорого, во всяком случае дороже чем жилые квадраты. Gorets33 Гость Добавлено: Пт, 22 Июл 2011 01:02 galandets писал(а): где можно посмотреть все возможные применяемые поправки? Gorets33, сомнительный аналог получается, т.к. подвалы продают и сдают достаточно дорого, во всяком случае дороже чем жилые квадраты. Я бы использовал. Что касается "дороже/ дешевле", то кто сказал, что чердак должен стоить непременно дешевле жилых квадратов? Опять же, возьми подвалы, не выходящие на красные линии и не благоустроенные... Не будет там стоимости выше жилья!!! Что касается поправок - то я ничего подобного никогда не встречал... Тут нужно выдумывать... Но это так, абстрактно... Если говорить более конкретно, то мне в голову, особо не задумываясь, приходит лишь два варианта НЭИ: 1. присоединение к квартире в качестве жилых помещений 2.присоединение к квартире в качестве подсобных помещений В обоих случаях, сравнивать следует с квартирами!!! Просто от стоимости квартир вычесть стоимость ремонтных работ до состояния, соответствующего требованиям в жилым помещениям и стоимость перевода из нежилого фонда в жилой... Если не хочется заморачиваться со стоимостью перевода - используй 2-й вариант... galandets Сообщения: 6 Добавлено: Пт, 22 Июл 2011 04:46 горетц, этот вариант мне не нравится по одному простому поводу, я видел эти помещения. Пытался найти подвалы подобные тому, что вы описывали... их просто нет, то что продают через риэлторов совсем не то. Вопрос вот такой, можно ли в затратнике не учитывать стоимость зу? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 22 Июл 2011 07:40 galandets писал(а): Вопрос вот такой, можно ли в затратнике не учитывать стоимость зу? НЕТ (если не оговорено заданием на оценку) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Gorets33 Гость Добавлено: Пт, 22 Июл 2011 09:12 galandets писал(а): горетц, этот вариант мне не нравится по одному простому поводу, я видел эти помещения. Пытался найти подвалы подобные тому, что вы описывали... их просто нет, то что продают через риэлторов совсем не то. Не очень понял смысла выражения: "этот вариант мне не нравится по одному простому поводу, я видел эти помещения"? Насколько я понимаю, здесь не стоит вопрос "нравится / не нравится"... Давайте учитывать два основополагающих фактора: 1.подвал и чердак являются помещениями, выполняющими идентичные функции в доме: там проходят коммуникации, эти помещения неотделимы от самого строения, они являются нежилыми и т.д... 2.с юридической стороны, помещения также идентичны: никто конкретно этими помещениями не владеет, а помещения находятся в общей совместной собственности жильцов дома... Таким образом, мы имеем аналоги, расположенные на разных этажах... Что тут за сложности? Почему такая аналогия может вызывать ЭМОЦИИ, типа "нравится / не нравится"? У Вас ведь вряд ли возникают подобные эмоции, когда Вы при сравнении, например, квартир, принимаете в качестве аналогов квартиры, расположенные на разных этажах... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 22 Июл 2011 09:27 Gorets33 писал(а): ....Давайте учитывать два основополагающих фактора: 1.подвал и чердак являются помещениями, выполняющими идентичные функции в доме: там проходят коммуникации, эти помещения неотделимы от самого строения, они являются нежилыми и т.д... 2.с юридической стороны, помещения также идентичны: никто конкретно этими помещениями не владеет, а помещения находятся в общей совместной собственности жильцов дома.... Это далеко от истины. Тех. этаж (не чердак) запрещено к эксплуатации другим способом кроме узаконенного по его функции. Подвал же можно эксплуатировать и даже реконструировать. Условие одно, обеспечить 100 %-й допуск к коммуникациям. Мало того они, как не странно, еще и продаются. Пардон, но аналоги для сравнения не адекватные См НС1 и НС2. Или вы нашли способ просчитать поправку на функ и внеш. износы для таких вариантов? Если да поделитесь. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 22 Июл 2011 16:55 Техэтажи и подвалы тоже разные бывают. Есть технические подполья, где ничего нельзя обустроить - ни офис, ни склад там и т.п. Для таких подвалов при затратке применяется коэф.0,8. (см. УПВС №4 гос. бюджет) А есть подвалы, активно предлагающиеся к продажам, где можно обустроить помещения для коммерческого использования. Так же и техэтажи. В некоторых техэтажах кроме, как коммуникаций, оборудования дома ничего быть не может, а в некоторых техэтажах размещаются офисы, или квартиры. В таком случае, можно и сравнительный и доходный подходы применить. Поэтому сравнивать техэтажи с подвалами можно лищь с натяжкой да и то, если там можно разместить одинаково функциональные помещения. А если техэтаж чисто технический, то и аналогов подвалов, которые предлагаются на рынке к нему не применимы. И обойтись здесь можно, как мне кажется, только затраткой (специализированное имущество с крайне ограниченным рынком продаж) Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме