| Автор |
Сообщение |
Alexey
Сообщения: 45
|
 Добавлено:
Чт, 21 Июл 2011 21:58 |
  |
Уважаемые, коллеги-оценщики! Помогите новичку. Необходимо оценить стоимость нежилого помещения райгосадминистрации, для определения арендной платы. Помещение берётся в аренду районной организацией политической партии для её размещения. а также для использования в качестве общественной приёмной помощника народного депутата. Насколько я понимаю, доходный подход здесь не подходит. Остаётся затратный и сравнительный подходы. Что посоветуете? |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 21 Июл 2011 23:12 |
|
| Цитата: |
| Насколько я понимаю, доходный подход здесь не подходит. |
Почему?
И чем это нежилое помещение отличается от других нежилых помещений, которые Вам приходилось оценивать? |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 01:12 |
|
Alexey, а, действительно, чем здание администрации отличается от всех других зданий? Да и вообще, тебе ведь, наверняка, сразу сказали в данной партии, КАКАЯ должна быть стоимость...  А если партия арендует помещения в таком здании, пожелания такой партии - ЗАКОН!!!  |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 19:59 |
|
То есть, если я правильно понял, лучше применить все три подхода. Что касается доходного: просто район отдалённый сельскохозяйственный и как такового рынка аренды или продаж там нет. Не считать же доходность по сравнению с крупными городами или областным центром?!Да и какая прибыль может быть у партийной организации??? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 20:55 |
|
| Alexey писал(а): |
| ,,,,Да и какая прибыль может быть у партийной организации??? |
Уважаемый коллега, забудьте о партийной организации. И при чём тут прибыль арендатора?
Для определения РС в расчет принимается только типичные для рынка аналогичных ОО его операторы.
Да и априори Вы не можете знать кто будет арендовать ОО. Ну сказали Вам что партия, а завтра кто то передумает и арендатором станет какой то бизнесмен. Что тогда?
Считайте РС не взирая на личности  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 21:03 |
|
Доходный и сравнительный подходы. Только так. А впрочем, если это ПР - то стоимость условно - 1 грн. за все помещение..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 22:12 |
|
Рецензия на отчёт может быть сделана СОД или оценщиком регионального управления Фонда?Паспорт-сертификат, в настоящее время, обязательно делать?Если есть возможность, то я буду рад образцу данного паспорта. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 22:18 |
|
Alexey, зачем Вам заморачиваться с затратным методом, если он, все равно, определяющим никогда не будет? Это ведь не специальное имущество... А в качестве аналогов я предложил бы рассматривать помещения в любом населенном пункте с сравнимым количеством жителей, имеющим такой же стутас, как и тот населенный пункт, в котором находится ОО, и, естественно, расположенный в месте, аналогичном ОО...
Во всяком случае, мне как-то, пришлось оценивать здание универмага в районном центре... Аналогов там не было и быть не могло, потому, что такие здания строили в таких населенных пунктах только по одной штуке... Пришлось искать аналоги в других населенных пунктах... Нашел... Никаких возражений против такого подхода у пользователей результатов оценки не возникло... |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 22:59 |
|
Т.е., если оценивается помещение в райцентре (ПГТ с численностью до 10 тыс.жителей), то стоит попробывать найти аналог в нас.пункте с такой же численностью?А возможно ли использование информации об арендных ставках госимущества в данном или другом районе?
Добавлено спустя 4 минуты 27 секунд:
| Gorets33 писал(а): |
| Alexey, а, действительно, чем здание администрации отличается от всех других зданий? Да и вообще, тебе ведь, наверняка, сразу сказали в данной партии, КАКАЯ должна быть стоимость... А если партия арендует помещения в таком здании, пожелания такой партии - ЗАКОН!!! |
Это не ПР!!!А совсем наоборот.
Добавлено спустя 3 минуты 18 секунд:
| rudge писал(а): |
| Alexey писал(а): |
| ,,,,Да и какая прибыль может быть у партийной организации??? |
Уважаемый коллега, забудьте о партийной организации. И при чём тут прибыль арендатора?
Для определения РС в расчет принимается только типичные для рынка аналогичных ОО его операторы.
Да и априори Вы не можете знать кто будет арендовать ОО. Ну сказали Вам что партия, а завтра кто то передумает и арендатором станет какой то бизнесмен. Что тогда?
Считайте РС не взирая на личности |
Если завтра кто-то передумает, то, как я понимаю, придётся делать другую оценку и на другую дату. |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Сб, 23 Июл 2011 10:48 |
|
Уважаемые друзья!Если у кого-то есть возможность скинуть подобный отчёт - буду очень благодарен. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 23 Июл 2011 20:45 |
|
| Alexey писал(а): |
| Т.е., если оценивается помещение в райцентре (ПГТ с численностью до 10 тыс.жителей), то стоит попробывать найти аналог в нас.пункте с такой же численностью? |
Конечно. Но при этом, сильно лучше не увлекаться и подбирать населенные пункты, похожие не только по численности населения, но и по статусу... Ведь не логично было бы, например, сравнивать Бучу и Конча-Заспу... (Извините, если пример не удачный и эти НП не близки по размеру населения... Это я так, схематично назвал...)
| Alexey писал(а): |
| А возможно ли использование информации об арендных ставках госимущества в данном или другом районе? |
Если оценка проводится для ФГИУ - можно было бы и использовать... Но, мое мнение, лучше пытаться избегать использования таких данных... Слишком уж, мне к примеру, не понятно, с какого потолка они берутся... Во всяком случае, сколько я сталкивался с практически действующими ставками - они ниже рыночных в два-три, а то и в пять раз... Я бы не рисковал...
| Alexey писал(а): |
| Это не ПР!!!А совсем наоборот. |
А какая разница, ПР или не ПР? Придут завтра к власти те, кто "не ПР" и спросят с Вас: "Почем Вы, мил человек, оценили нам не так, как мы просили? Вот Вам счетик, сколько мы переплатили аренды за прошедшие годы: компенсируйте нам, пожалуйста..." И ведь придется компенсировать... |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вс, 24 Июл 2011 14:49 |
|
Рецензию и утверждение отчёта делает региональное управление Фонда. Затратный подход - определение восстановительной стоимости?Сравнительный подход - в данном населённом пункте сдачи подобных помещений в аренду не осуществлялось. Есть аналоги (но не помещения госсобственности) в других, более крупных районных центрах и областном центре под офисы, магазины, салоны и т.д. - их можно брать во внимание (вследствие удалённости и численности)?Доходный - каким образом?  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 24 Июл 2011 16:07 |
|
| Alexey писал(а): |
| ...Есть аналоги (но не помещения госсобственности) .... |
А в чем проблема? Иль данные не типичны для РС? Если данные отвечают требованиям РС то применяйте их. При чем тут гос или не гос. собственность? Равно как и то кто будет арендовать ПР там или еще кто то. Рынку по барабану чья собственность и кто арендатор. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Сб, 30 Июл 2011 20:22 |
|
Какая стоимость должна учитываться при оценке государственной собственности для расчёта арендной платы, если определённая стоимость замещения (затратный подход) ниже, чем стоимость, полученная доходным подходом? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 31 Июл 2011 08:13 |
|
Рыночная. Какая из этих двух отвечает условиям РС только Вам решать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
