| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 26 Июл 2011 11:03 |
  |
| polezhaev_d писал(а): |
Hard_Pragmatic писал(а):
Здесь рассматривались аналогичные вопросы и вроде как пришли к общему мнению.
Спасибо за ссылку. Опять же вопрос: в случае продажи существует ли нормативка на понижающие коэф-ты или методы их расчета? |
не существует, насколько мне известно. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 09:44 |
|
Вот и мне такой геморрой подкинули ДВС.
ОО. 1/3 часть не выделенной в натуре 3-х комнатной квартиры. ( не путать с 1/3 от общей стоимости всей квартиры)
Вот че родилось на предмет поправки на "геморрой"
Взять по разным регионам (у себя не набрали) объявы на продажу аналогичных 1/3 части. Далее провести анализ стоимости аналогичных квартир в тех же регионах 100% в тех же регионах. Далее поделить на 3 и получить цифру 1/3 от полной стоимости.
Затем сравнить предложения 1/3 часть не выделенной в натуре и 1/3 от полной стоимости. Получим коэффициент который отражает разницу в стоимости. Таких расчетов сделать 3-5 и вывести ср. медиану, моду.
Его, этот К, применить для расчета своего ОО.
Понятно что не на все 100 адекватно но хоть какое то обоснование.
Ваши мнения коллеги.
Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:
Это продажа 1/3 квартиры, а не раздел |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 10:06 |
|
| rudge писал(а): |
Вот и мне такой геморрой подкинули ДВС.
ОО. 1/3 часть не выделенной в натуре 3-х комнатной квартиры. ( не путать с 1/3 от общей стоимости всей квартиры). |
Як на мене, якщо частка внатурі НЕВИДІЛЕНА, то непотрібно придумувати велосипед. Продати дану окрему частку без згоди свіввласників буде проблематично (причому вони мають першочергове право на викуп, або передачу у спадок), та навряд чи найдеться покупець. На даний момент квартира являється одним цілим у власності кількох власників я так розумію, і путати чи непутати на мою думку вартість складатиме 1/3 від загальної вартості квартири.
Порівнювати подібні квартири в різних регіонах на мою думку буде дуже важко, тому-що потрібна досить детальна інформація та ідентичний статус, я думаю коефіцієнти матимуть значні похибки враховуючи навіть різношорстність ціни. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 10:09 |
|
| Цитата: |
| квадратный метр части квартиры, по анализу рынка продажи таких объектов, дешевле квадратного метра аналогичной целой квартиры на 30% (в среднем), а иногда этот дисконт составляет 40-50%. |
из соседней темы
это по Киеву, некоторые объявления брались не только по 1 району, а даже по 1 дому 
Добавлено спустя 5 минут 8 секунд:
| Dob писал(а): |
| Як на мене, якщо частка внатурі НЕВИДІЛЕНА, то непотрібно придумувати велосипед. |
не верно, она может быть не выделена В НАТУРЕ, но при этом по документам принадлежать собственнику, т.е. "у тебя есть 1/3 этой квартиры" и точка.
| Dob писал(а): |
| Продати дану окрему частку без згоди свіввласників буде проблематично (причому вони мають першочергове право на викуп, або передачу у спадок), та навряд чи найдеться покупець. |
поверьте, покупатели и продавцы такого "счастья" есть, по крайней мере в Киеве, и дисконт сумасшедший (см.выше)
| Dob писал(а): |
| Порівнювати подібні квартири в різних регіонах на мою думку буде дуже важко |
здесь поддерживаю, но когда-то давно, надо было фонду доказать поправку на торг - взял киевскую для кировограда - за неимением других маломальско подтвержденных (озвученных) данных - приняли
Если в Вашем регионе нет такого рынка или таких данных, то и взять их неоткуда, как не с "общего" рынка... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 10:30 |
|
| Цитата: |
| не верно, она может быть не выделена В НАТУРЕ, но при этом по документам принадлежать собственнику, т.е. "у тебя есть 1/3 этой квартиры" и точка. |
Можливо Ви маєте рацію, тоді таке питання до складу 1/3 квартири, що входить??? (кухня, ванна), (кімната, коридор), ( кладовка,балкон).... Якщо власники незнайдуть спільної мови та неподілять їх у пропорційних частинах та рівноцінних, як потенційний покупець що він купить??? Сьогодні я хочу одну кімнату, взавтра іншу у його власності 1/3 частина квартири. |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 10:36 |
|
Если они не находят общего языка - то обращаются в суд, где им будут указаны данные помещения квартиры как помещения общего пользования. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 10:38 |
|
| Lovchiy писал(а): |
| Если они не находят общего языка - то обращаются в суд, где им будут указаны данные помещения квартиры как помещения общего пользования. |
Тобто згідно рішення суду їм виділять внатуру їх частки??? |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 10:38 |
|
ЗЫ Кстати на практике попадались дела когда не только помещения общего назначения но и жилые комнаты разделялись между совладельцами квартиры. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 11:26 |
|
| Dob писал(а): |
Як на мене, якщо частка внатурі НЕВИДІЛЕНА, то непотрібно придумувати велосипед. Продати дану окрему частку без згоди свіввласників буде проблематично (причому вони мають першочергове право на викуп, або передачу у спадок), та навряд чи найдеться покупець. |
Это не к оценщикам это к ДВС. Их проблемы как они будут продавать. Думаю по решению суда и мнение соседей тут по боку.
| Dob писал(а): |
| На даний момент квартира являється одним цілим у власності кількох власників я так розумію, і путати чи непутати на мою думку вартість складатиме 1/3 від загальної вартості квартири. |
Нет не правильно. Стоимость 1/3 доли как самостоятельного объекта продажи не равна 1/3 от общей суммы стоимости всей квартиры.
| Цитата: |
| Порівнювати подібні квартири в різних регіонах на мою думку буде дуже важко, тому-що потрібна досить детальна інформація та ідентичний статус, я думаю коефіцієнти матимуть значні похибки враховуючи навіть різношорстність ціни. |
Вот тут то и проблема подбора аналогов. Они желательно должны быть близки.
Мысль такая, берем объявы (предложения)
1/3 часть 2-х ком. кв в Глоблине. Тут же в Глоблине берем аналоги 2-х ком кв. Выводим РС. Через стоимость 1 кв.м, проводим расчет поправки.
Думаю таких расчетов должно быть несколько по разным но аналогичным регионам и для аналогичных ОО квартир для снижения ошибки.
Если честно другого решения не вижу.
Аналогичный подход и коллега Филин предлагал. Правда он не расписал саму процедуру расчета. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 11:36 |
|
| Dob писал(а): |
| Тобто згідно рішення суду їм виділять внатуру їх частки??? |
вряд ли, очень мало в натуре выделяется, никто не хочет на себя обязанность такую брать - раз, нет норм по разделу (к примеру) 1-но комнатной квартиры - два...
| Dob писал(а): |
| тоді таке питання до складу 1/3 квартири, що входить??? (кухня, ванна), (кімната, коридор), ( кладовка,балкон).. |
ВСЕ входит, т.е. 1/3 балкона ваша, 1/3 кладовки - тоже и т.д., в том вся суть - это НЕ ВЫДЕЛЕННАЯ 1/3, т.е. по своей 1/3 коридора вы можете ходить и им пользоваться и даже им распоряжаться, но пока НИКТО НЕ УКАЗАЛ где именно эта часть - ходите по всему коридору не стесняясь 
| Dob писал(а): |
| потенційний покупець що він купить??? |
купит то же самое - 1/3
Добавлено спустя 16 минут 4 секунды:
| rudge писал(а): |
1/3 часть 2-х ком. кв в Глоблине. Тут же в Глоблине берем аналоги 2-х ком кв. Выводим РС. Через стоимость 1 кв.м, проводим расчет поправки.
Думаю таких расчетов должно быть несколько по разным но аналогичным регионам и для аналогичных ОО квартир для снижения ошибки.
Если честно другого решения не вижу. |
Сергей, ты сильно усложняешь
первое - в Глоблине ты вряд ли найдешь данные по продаже частей квартир, а если и накопаешь 1 шт, то это не будет показательно!
второе - если тебе, допустим, надо в Черкассах оценить часть квартиры, то как Глоблинское запустение и разруха сказывается на жадность черкасских жителей подобных квартир? Никак, т.е. в разных городах и селах будет разное "желание" делать или не делать скидку на подобный объект...
Проще сделать так - если не находите рынка подобных частей и комнат в своем городе - берите ближайший к объекту оценки крупный населенный пункт где такой рынок есть, на крайний случай столицу и проводите такой анализ:
Осч/Ос=К или Сч=1-Осч/Ос
где
Осч - объект сравнения (продажа части, комнаты)
Ос - "нормальный" объект сравнения в том же районе, в подобном доме и со схожими характеристиками как у соответствующего Осч;
К - коэффициент зависимости цен
Сч - скидка на условия продажи (часть квартиры)
таких объектов выбираем по максимуму, усредняем, создаем целый раздел в отчете, типа Анализ скидки на частичную продажу... и лупим в расчеты. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 14:22 |
|
Согласна с Филин Андрей. Сама так делаю уже достаточно продолжительное время и для ДВС и для суда.
Конечно, я понимаю, что по Донецку, Киеву, Одессе и т.д можно найти достаточное кол-ство предложений типа "часть квартиры", "подселение" и т.д. (Слово "коммуналка" в Донецке не в ходу). Но именно этот коэффициент применяю и для других городов и городков... Получается абсолютно адекватная стоимость.
По крайней мере пока, ничего более реального не видела. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 08:30 |
|
Выскажу свое субъективное мнение (возможно не правильное).
рыночная стоимость1/3 должна быть приблизительно одинаковой для разных целей оценки.
1 вариант:
по наследству 3-м дочкам досталась квартира в равных частях, одной ее часть в натуре и даром не нужна, ей нужны деньги. Так какая РС ее части будет в данном случае?
2 вариант:
В рамках ИП ( арестованное или конфискованное имущество) прочие собственники могут принять участие в торгах ( они ведь открытые).
А понизят стоимость 1/3 без нас торгующая организация на основании ст 62 п.5. "Не реалізоване на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах протягом двох місяців майно підлягає уцінці державним виконавцем, що проводиться в десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів чи аукціону такими, що не відбулися, або закінчення двомісячного строку реалізації майна на комісійних умовах. Майно може бути уцінене не більш як на 30 відсотків. У разі нереалізації майна в місячний строк з дня проведення уцінки
воно повторно уцінюється в такому самому порядку, але не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна". |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 09:41 |
|
| СИМа писал(а): |
рыночная стоимость1/3 должна быть приблизительно одинаковой для разных целей оценки. |
Не согласна с Вами (тоже субъективно и не уверенна, что полностью права)
При оценке имущественых прав (или идеальной доли) квартиры - тут согласна: стоимость всек квартиры/на кол=ство долей.... (грубо).
В рамка ИП - при не выделенной доле, согласна с Филин Андрей.
Иначе как объяснить то, что на рынке предлагаются комнаты (коммуналки, подселение) по стоимости (за м кв) ниже чем вся квартира (за м кв). Если мы определяем рыночную стоимость, то ... Рынок-то учитывает ограничение в виде со-собственников! Да и само понятие "свободный рынок" - это возможность выбора.
Если (условно) покупатель намерен купить комнату в квартире (ну нет у него денег на всю квартиру, а жить на лавочке не хочется) и рынок предложит ему два одинаковых варианта по разной цене: комнату по цене квадратного метра (как идиальную долю) и такую же комнату в такой же квартире по цене с учетом со-собственников. Как вы думаете, что выберет покупатель?
Вот очень доступная консультация, может кому поможет:
| писал(а): |
Вопрос: Как мне получить свою долю (материально деньгами для покупки отдельного жилья: в квартире живет 7 человек - 3 семьи) с приватизированной квартиры, которая получалась на моих родителей, меня и мою сестру (мы все совершеннолетние замужем и с детьми). Квартира приватизирована в равных долях. …
Ответ: Долю в натуре в квартире выделить нельзя, так как во-первых: невозможно разделить трёхкомнатную квартиру на отдельные квартиры с отдельными выходами, кухнями, санузлами, коридорами без ущерба самой квартире; во-вторых: квартиру невозможно поделить таким образом, что б каждый собственник имел площадь равную своей части в общей собственности. Можно договориться об определении порядка пользования занимаемыми в квартире помещениями как добровольно, в устной или письменной форме, так и принудительно - через суд. Такой порядок сохраняется и при смене собственника (ов) при продаже своей (их) части (ей). Если в свидетельстве о приватизации квартиры доли не указаны, то они считаются равными. То есть, Вы имеете 1/3 от всей квартиры - эта Ваша идеальная доля . Выделение идеальной доли (имеется ввиду без указания конкретных занимаемых помещений в квартире) возможно осуществить и у нотариуса. На свидетельстве о приватизации будет сделана нотариальная надпись о выделении Вами 1/3 доли из всей квартиры, которая составляет N кв.м. После этого Вы регистрируете свою долю в БТИ. После регистрации заказываете справку-характеристику (перед выделением она тоже необходима) и продаёте свою идеальную 1/3 часть. Право преимущественной покупки Вашей части имеют сособственники по свидетельству о приватизации. Если они отказались, тогда можете продавать тому, кто захочет купить.
Далее. Вне зависимости от количества зарегистрированных (прописанных) в приватизированной квартире членов семей собственников, доля каждого остаётся неизменной.
Ужасные, стеснённые жилищные условия, в которых совместная жизнь семи человек, пусть даже если они все являются самыми близкими родственниками, назвать нормальной жизнью нельзя. Ваше природное желание иметь отдельную крышу над головой мне понятно и потому хочу дать Вам совет, который поможет Вам в будущем разрубить этот проблемный узел коммунального жилья.
Первое: соберите всё семейство за круглым столом и попытайтесь их всех убедить в том, что продажа всей квартиры выгодна всем. Аргументировать своё предложение нужно цифрами, которые я Вам приведу ниже.
Второе: выдел части из общей частичной собственности с последующей денежной компенсацией может быть невыгоден Вам.
Теперь о цифрах.
Вариант А) Продажа идеальной доли постороннему человеку.
Предположим сегодня квартира на рынке жилья стоит 100 тыс. дол.. Это совсем не означает, что Вы можете продать свою идеальную долю за 33,333 долларов США. Так как покупателей на одну идеальную долю за сумму равную сумме, что могла бы быть получена при продаже всей квартиры и деления выручки на всех собственников найти практически невозможно. Ну, кому за такие деньги нужны проблемы с Вашими родственниками? Да и показать покупателю такую квартиру Вам будет сложно, потому, что этому буду всячески препятствовать те, кто в такой продаже доли не заинтересован. Нет спроса - проблема остаётся и цена падает до такой границы, когда Вы и сами продавать не станете.
Вариант Б) Идеальная доля выделена и определён порядок пользования добровольно.
Результат более реален. В лучшем случае Вы получите процентов 75 от 33,333 $, в худшем - 15 000 $. Почему? Потому, что одного знания покупателем того, чем он будет пользоваться после покупки Вашей доли - мало. Обязательно будут учитываться различные, ценообразующие факторы: психологическое отношение будущих соседей (Ваших родных, которые остаются в квартире) к происходящему, состояние всей квартиры и той комнаты, которой покупатель будет пользоваться, этажность, материал стен, наличие балкона в комнате, район, удалённость от метро и т.д.
Вариант В) Идеальная доля выделена по суду вместе с установлением порядка пользования квартирой и на родственников (собственников) судом положена обязанность компенсировать Вам стоимость Вашей доли. В данном случае Вы можете получить заветные 33,333 с непредсказуемой вероятностью и в непредсказуемые сроки. Судебная практика показывает, что принудительный вариант дележа квартиры приводит в будущем к тому, что проигрывают все. Вся квартира, из-за неплатежеспособности Ваших родных, описывается исполнительной службой для последующей продажи её на аукционе, с целью выполнения решения суда о компенсации Вам той суммы, что была определена за Вашу долю при выделе. По правилам торгов на аукционе, стоимость непроданного выставленного имущества каждый раз снижается в два раза до тех пор, пока оно не будет продано. До этого редко доходит, а потому можно предположить, что квартиру купят по цене однокомнатной. Другими словами, решая свою проблему с жильём через суд, Вы случайно можете лишить жилья своих близких (сестру, племянницу, родителей). Я не думаю, что Вы именно этого хотите.
Вариант Г) Продажа всей квартиры.
Получив свою долю 33,333$, Вы заплатите 1% государственной пошлины от указанной суммы и часть нотариальных расходов. Что, можно купить в Киеве за такие деньги? Ничего. Следовательно, необходимо докладывать сбережения или брать ипотечный кредит.
С уважением, Чаплинский Юрий Николаевич
|
В общем, нужно разобраться в каждом случае отдельно , стоимость чего определяем: собственности на реальную долю в имуществе или идеальную долю в праве собственности на имущество... |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 10:32 |
|
Ну да, в общем-то. У каждого своя правда.
Народ у нас изобретательный, есть еще и вариант рейдерства на ликвидное майно при условии покупки части ( яркий пример -вспомните фильм с участием покойного А.Райкина).
А в рамках ИС получается РС уменьшаете Вы от 30 до 50% и потом торгующая еще до 50%. Происходит покупка этого дурдома ( 3 семьи) и создаются условия, чтобы они Вам продали по той же цене по которой Покупатель с торгов купил свою часть ( документально подтвержденную) или шли бомжевать. Если там будет жить психически больной человек ( права которого охраняются законом лучше здравомыслящих- сдать в психушку не получится пока он сам туда не собереться или ближайшие родственники солидарно не отправят или не совершит преступления) или стая асоциальных элементов, то сбежите и так. Здесь скидка все 99%. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 11:17 |
|
"...Правда всегда одна..." (Наутилус)
СИМа, все правильно Вы говорите. Но мы же не в суде в качетве обвинения и защиты. Схем в нашей стране более, чем достаточно! И не потому, что мы так решили.
Я в оценку пришла с юриспруденции (давно это было...). А потому, что "А судьи кто? За древностию лет к свободной жизни их вражда непримирима...."
Как видите, ничего не поменялось  При Советской власти с квартирами не лучше было... метры продать и поделить нельзя было. Только обмен. И каждый за свои сантиметры глотку перегрыз бы. Прописать внуков, невестку, зятя... война! (ну это лирическое отступление) 
Суды не защищают наши ПРАВА. А если не защищают, то понятное дело, есть все, что Вы написали и еще больше. Вот и все.
Какое прямое отношение имеет определение РС к понижению на торгах? Понижение (при продаже ликвидного иммущества) - это очередная схема в рамках закона. Почему-то на ликвидное иммущество у нас на первых торгах не находит покупателей... наверное, потому, что ликвидное... Хотя, конечно, не все так однозначно. Это я утрирую немного.
Я не уменьшаю РС, а определяю ее. И считаю, что стоимость реальной доли меньше, чем стоимость идеальной. ИМХО.
А для того, чтоб не идти бомжевать, нужно сначала головой думать и не жаться на услуги хороших юристов (вместо того, чтоб крутые мобилки покупать). А то на Порш деньги есть, а на юриста - нет  (Хоть и жестоко с моей стороны, но....)
И потом, кто мешает прочим собственника принять участие в торгах? Они же открытые? |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
