| Автор |
Сообщение |
Евгешка
Сообщения: 44
|
 Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 06:16 |
  |
Помогите, пож-та, совсем запуталась. В каком случае при оценке земли мы рассмотриваем участок как "умовно вільний від забудови".
Вот какая ситуация: участок для промышленности (сбор материалов для вторичной обработки), на нем улучшения (ангары, гаражи) старые 50хх годов. Я пишу что по АНЕИ надо снести существующие строения и потсроим новые ангары для дальнейшего использования, например склады.
Вопрос в том, надо ли мне учитывать затраты на снос строений, читаю пп 22, 23 Нац.Стандарт 2 и уже совсем ничего не понимаю, помогите |
|
|
  |
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 08:54 |
|
Добрый день.
Цель оценки какая? |
|
|
 |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 11:27 |
|
| Евгешка писал(а): |
Помогите, пож-та, совсем запуталась. В каком случае при оценке земли мы рассмотриваем участок как "умовно вільний від забудови".
Вот какая ситуация: участок для промышленности (сбор материалов для вторичной обработки), на нем улучшения (ангары, гаражи) старые 50хх годов. Я пишу что по АНЕИ надо снести существующие строения и потсроим новые ангары для дальнейшего использования, например склады.
Вопрос в том, надо ли мне учитывать затраты на снос строений, читаю пп 22, 23 Нац.Стандарт 2 и уже совсем ничего не понимаю, помогите |
А можно вопрос? Каким образом Вам удалось определить, что "использование для сбора вторсырья" является менее эффективным использованием данного участка, чем "строительство складов"?
По рыночным данным, на сегодня, складские комплексы уступают в прибыльности и эффективности эксплуатации строений "металлоломщикам"... |
|
|
|
|
Евгешка
Сообщения: 44
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 12:04 |
|
Андрей цель оценки - выкуп из гос.собственности
Gorets33 Дело в том, что участок расположен в давольно отдаленном рай.центре, но недалеко от жд вокзала, вот...
Строения на участке жутко страшные, там реальный износ около 70%, площадь застроики составляет 15%, что тоже не есть хорошо. В принципе я уже все довольно-таки красиво расчитала, только стал вопрос - считать ли затраты на снос, одни говорят что да, другие - что нет, хотелось бы слышать ваше мнение |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 13:33 |
|
| Евгешка писал(а): |
| только стал вопрос - считать ли затраты на снос, одни говорят что да, другие - что нет, хотелось бы слышать ваше мнение |
Определяется все очень просто. Нужно четко знать, что является объектом оценки. Если объектом оценки является только земельный участок, то все что касается земельных улучшений в ходе оценки не учитывается.
Если объектом оценки является объект недвижимости - земельный участок с улучшениями, то, естественно, что для перехода к более эффективному улучшению земельного участка нужно учесть все операции с существующими улучшениями.
Добавлено спустя 3 минуты 15 секунд:
| Gorets33 писал(а): |
| По рыночным данным, на сегодня, складские комплексы уступают в прибыльности и эффективности эксплуатации строений "металлоломщикам"... |
Не соглашусь с Вами. Врядли арендная плата от передачи в аренду площадок для складирования металлолома выше, чем арендная плата от складской недвижимости.
Доход именно от бизнеса по сборке и продаже металлолома может и более доходный, чем складской бизнес. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 13:53 |
|
| Серый писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| По рыночным данным, на сегодня, складские комплексы уступают в прибыльности и эффективности эксплуатации строений "металлоломщикам"... |
Не соглашусь с Вами. Врядли арендная плата от передачи в аренду площадок для складирования металлолома выше, чем арендная плата от складской недвижимости. |
Могу ошибаться, но металлоломщикам - однозначно "максималка" ( 8% ), а под складские (логистические) комплексы встречаются от 3% до 5%... Но разница в ставках может быть связана с "потусторонними обстоятельствами"... Поэтому, не берусь утверждать, что это норма... А в нормативку лезть сейчас лень...
| Серый писал(а): |
| Доход именно от бизнеса по сборке и продаже металлолома может и более доходный, чем складской бизнес. |
Вот видите, Вы сами признаете, что доходность, как минимум, не ниже складов... Но отсутствуют затраты на строительство... Согласитесь, неплохая статья экономии?  А, если ниже вложения, а доходность "не ниже", следовательно, РС участка под этот вид деятельности будет выше, чем под склады... Или Вы считаете, что я не прав? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 15:02 |
|
Уважаемая Евгешка.
Прежде чем опираться на Вами выбранное НЕИ Вам следует изучить соответствующую градостроительную документацию на предмет соответствия НЕИ требования, как минимум, сан., пож. несущей способности грунтов и тп. Пардон, но судя по Вашему вопросу Вы этого не делали. Хотя я возможно и ошибаюсь. Если так то извините.
Вполне возможно, что то что есть на участке и есть НЕИ исходя из требований (ограничений) градостроительной документации. А то, представьте себе, в друг покупатель захочет воплотить в жизнь Ваше соображения по НЕИ, а это не возможно. Эдак и до суда не далеко.
Что касается учитывать или нет затраты на снос. Однозначно нет. Условно вакантный участок подразумевает условное наличие на нем улучшения формирующее максимальную стоимость ЗУ. А будет или нет новый собственник сносить и строить че то новое по НЕИ это уже его дело и нам это не ведомо. На практике на застроенных ЗУ во многих случаях реальное воплощение в жизнь НЕИ не возможно. Так и остается использование ЗУ не по НЕИ. Да это "убыточно" не разумно с точки зрения использования ЗУ как актива. Но се ля ви.
И еще, Вы же не бизнес план составляете, где как раз и необходимо учитывать все денежные потоки, начиная от сноса и заканчивая введением в эксплуатацию нового улучшения.
Удачи Вам.
PS; Условно вакантный ЗУ это не "пустырь", это условно вакантный от имеющихся на нем улучшений, для возможности виртуального "размещения" на нем улучшения дающего максимальную стоимость этого ЗУ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 16:13 |
|
Евгешка, учитывать, мне кажется. На момент оценки участок как-то упорядочен, если его ННЭИ иное, необходимо учитывать затраты на приведение его к ННЭИ. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 21:41 |
|
Спасибо уважаемой Занозе. Надоумила
В моем предыдущем посте описана ситуация расчета стоимости ЗУ методом разделения дохода застроенного ЗУ между ЗУ и виртуальным или существующем улучшении по НЕИ.
Я забыл про метод остатка.
Тут точно учитывается все.
См. Методику
| Цитата: |
9. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких
передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або
рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуваний дохід
від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях); Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).
35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.
Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника. |
То бишь затраты на снос при методе;
- распределения дохода - не учитывается
- сравнения - не учитывается
- остатка - УЧИТЫВАЮТСЯ при условии обоснования НЕИ как отличного от существующего использования.
Так будет правильно. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 07 Авг 2011 11:10 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Вот видите, Вы сами признаете, что доходность, как минимум, не ниже складов... Но отсутствуют затраты на строительство... Согласитесь, неплохая статья экономии? А, если ниже вложения, а доходность "не ниже", следовательно, РС участка под этот вид деятельности будет выше, чем под склады... Или Вы считаете, что я не прав? |
Считаю. Допустим, я веду некий бизнес с рентабельностью 20%, вы ведете некий другой бизнес с рентабельностью 30%. Как изменится рентабельность бизнеса владельца офисного центра,в котором и Вы и я арендуем офис. Никак. Нельзя переносить эффект от бизнеса на стоимость активов. Это гудвил бизнеса, а не актива. Он как стоил так и будет стоить. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 08 Авг 2011 11:03 |
|
| Серый писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| Вот видите, Вы сами признаете, что доходность, как минимум, не ниже складов... Но отсутствуют затраты на строительство... Согласитесь, неплохая статья экономии? А, если ниже вложения, а доходность "не ниже", следовательно, РС участка под этот вид деятельности будет выше, чем под склады... Или Вы считаете, что я не прав? |
Считаю. Допустим, я веду некий бизнес с рентабельностью 20%, вы ведете некий другой бизнес с рентабельностью 30%. Как изменится рентабельность бизнеса владельца офисного центра,в котором и Вы и я арендуем офис. Никак. Нельзя переносить эффект от бизнеса на стоимость активов. Это гудвил бизнеса, а не актива. Он как стоил так и будет стоить. |
Вы, без сомнения, правы в Вашем примере! Но пример Вы выбрали некорректный! Он не имеет никакого отношения к сути вопроса. Суть ведь в другом: есть ЗУ. На нем можно (теоретически) построить офисный центр, жилой дом, складской комплекс, разместить площадку под вторсырье и др... Анализ НЭИ как раз и проводится для того, чтобы определить, при каком из разрешенных видов деятельности (вида БИЗНЕСА) данный участок будет приносить максимальный доход своему владельцу. Ведь только в этом случае, ЗУ будет иметь максимальную стоимость. |
|
|
|
|
Евгешка
Сообщения: 44
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 13:40 |
|
zanoza, rudge,Серый,Gorets33 и все другие - огромное спасибо |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 15:01 |
|
| Евгешка писал(а): |
| zanoza, rudge,Серый,Gorets33 и все другие - огромное спасибо |
Так все-таки, учитывали или нет затраты на снос существующих строений и почему? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Евгешка
Сообщения: 44
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 15:24 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
