| Автор |
Сообщение |
Argus
Сообщения: 208
|
 Добавлено:
Пн, 08 Авг 2011 18:36 |
  |
Оцениваю магазин в центре города в состав помещений которого входит одно нестандартное помещение шириной 1,46 м длиной 8,9 м и высота 1,75 м с окном и дверью для входа. Все остальные помещения стандартные с одинаковой высотой н = 4,1 м. Аналоги продаж есть , рыночные оредные ставки есть, можна оценить стандартные помещения без проблем. Как правильно оценить нестандартное помещение? |
|
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 09 Авг 2011 23:06 |
|
Извините, а Вы оцениваете магазин, как набор помещений? Или, все-таки, как одно целое? Если "как целое", то в чем "нестандартность" этого помещения? Подсобные помещения магазинов бывают куда более "нестандартными"...  Если же Вы оцениваете каждое помещение отдельно, то с чего Вы решили, что это помещение является "торговым"? Как я понимаю, "нестандартным" Вы его назвали лишь применительно к "магазину"... Если рассматривать это помещение с точки зрения подсобных помещений или кабинета - то никакой "нестандартности" в нем нет... |
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 11:39 |
|
Да я оцениваю магазин в целом как комплекс помещений,в котором есть и подсобные помещения и все они с одной высотой 4,1 м . В помещении высотой в 1,75 м стоимось 1 кв. метра не может равняться стоимости 1 кв. метра в помещении с высотой 4,1 м ? |
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 12:18 |
|
Какова цель оценки? От этого зависит нужно ли делать разбиение помещений на функциональные группы. |
|
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 12:25 |
|
в "Коинвесте" есть такая поправка на различие в высоте этажа, которая определяется по формуле:
.......................................................... ha-ho
∆Сh=(Цпер + Цпол + 0,6 х Цкарк) х ---------- , руб/м3 здания, где
.............................................................ho
Цпер, Цпол, Цкарк – удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания соответственно перекрытий, пола, каркаса, руб.куб.м. здания;
ha, ho – средняя высота этажа соответственно объекта-аналога и оцениваемого объекта, м.
сам никогда не юзал, если у Вас это помещение занимает 50% объекта оценки, то попробуйте применить, а если это одно из множества подсобных, то может и не стоит обращать внимания?
к примеру такое узкое помещение можно использовать для хранения чего-то длинного
П.С. на 2 длинных ряда точек не обращайте внимания, то для того чтоб формула имела нормальный вид |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 13:12 |
|
Дело в том что помещение составляет 11% от общей площади объекта а стоимость торговой площади в центре города высока, поэтому и возникла эта проблема. Покупец и продавец согласны на то что стоимость там должна быть ниже поэтому и обратились к оценщику чтобы не ошибиться в цене. |
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 13:23 |
|
К А. Филину отношусь с большим уважением, но применять корректировки УПВС к рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методически не верно, эти корректировки имеют природу строительной стоимости замещения, к экономическим они не относятся. В Вашем случае рекомендую подобрать две группы аналогов в сравнительном подходе с учетом ограниченного функционального использования части помещений. Потом сложить полученные стоимости и провести согласование результатов. Только необходимо в отчете достаточно описать причины разбивки, тоесть то, что объект оценки нестандартен. Так думаю методически будет верно. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 13:49 |
|
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
| К А. Филину отношусь с большим уважением, но применять корректировки УПВС к рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методически не верно, |
спасибо, поэтому и написал что эту корректировку
| Филин Андрей писал(а): |
| сам никогда не юзал |
но что касается "не верно", если уж так сильно хочется поизвращаться, и нет других ОБОСНОВАННЫХ данных/формул для корректировки, то почему бы и не взять, берут же мэтры для НЭИ данные по УПВС
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
| рекомендую подобрать две группы аналогов в сравнительном подходе с учетом ограниченного функционального использования части помещений. |
во Львове с нестандартными помещениями конечно же проблем нет, но будет очень сложно обоснованно доказать что стоимость отличается именно из-за нестандартности помещений, а не, например, их состояния, наличия/отсутствия дополнительный удобств/улучшений, отдаленности от красной линии и пр.
если получится так, то +1 к Хворов Сергей Юрьевич |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 10 Авг 2011 15:46 |
|
Я знал как это делать но думал что существует в природе какая-то формула перехода. На самом деле это нестандартное помещение нужно ценить самостоятельно от остальных нормальных помещений. Учитывая его высоту за функциональным использованием годится под склад для товаров с небольшими габаритами . Тоесть искать отдельно для него рыночные орендные ставки для складов в центре города и брать аналоги продажи складов в центре города, с коректировкой на высоту помещения, тогда получится правильный результат. Аналогов для сравнительного подхода с учетом ограниченного функционального использования части помещений в природе не существует, так как каждый продавец в объявлении стремится показать только лучшие стороны своего объекта  |
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Чт, 11 Авг 2011 10:41 |
|
Формула перехода существует, но нужно делать большую статистическую выборку, находить соотношение торговые/складские=Кперехода, если выборка корректна, то результат должен быть подобен полученому по методу который предлагал выше. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Авг 2011 23:37 |
|
Вот как-то все ухватились за выражение "нестандартное помещение"... Argus, скажите, пожалуйста, Вы точно знаете, что в тех аналогах, которые Вы использовали, ВСЕ помещения (включая подсобные) удовлетворяют тем условиям, которые Вы в своем случае относите к разряду "стандартных"? Если так, то поищите аналоги, в которых часть подсобных помещения будет отличаться по своим характеристикам от торговых площадей... Уверен - таких помещений Вы найдете "каждое второе" (образно говоря)... И никаких извращений Вам для оценки не понадобится... |
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 08:25 |
|
Зачем усложнять себе задачу поиском таких аналогов и навряд ли вы найдете помещения которые будут отличться высотой в разы. А делать что-то усередненное при стоимости 1 м кв.помещения 5-6тыс баксов будет некоректно. Проще и быстрее делать так как я описал выше. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 13:25 |
|
Argus, насколько я понимаю, усложняете задачу именно Вы. Что касается Вашего способа оценки, то он только выглядит красиво... На самом деле, любое помещение с высотой 1,75, продающееся отдельно, будет существенно дешевле такого же помещения, продающегося в составе нескольких помещений! Ведь для использования в качестве подсобных помещений магазина, такое помещение не имеет практически никаких ограничений! А для использования его, как самостоятельного объекта, ограничений выскакивает целая уйма!!!
Хотя, я совершенно согласен с Вами в том, что понимжающая поправка нужна. И она будет накладываться либо только на это конкретное помещение, либо на ВСЁ помещение... Это уже зависит непосредственно от всего объекта оценки! |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
