| Автор |
Сообщение |
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 13:11 |
  |
Помогите разобраться студенту  У меня объект оценки часть зданий и помещений завода, 1970 г.п., гос собственность. цель для продажи.
Есть помещения цехов с антресольными этажами, высота цехов 19,65.
Прочитала у господина Маркуса, что избыточная высота производственной недвижимости определяет функциональное обесценение. Итак вопрос знатокам, как определить коэффициент, учитывающий избыточную высоту здания?
На рынке присутствуют предложения производственно-складских зданий с высотой в среднем 7-8 метров.
И нужно учитывать это функциональное обесценение в сравнительном и доходном подходе?
извините, если что..
заранее благодарна  |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 13:40 |
|
Попробуйте через стоимость отопления из расчета на 1 куб м |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 14:11 |
|
даже если у нас нет отопления?А объекты сравнения как корректировать? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 14:31 |
|
Вы клин забиваете? Я вроде бы правильно понял написанное
| Юлька С. писал(а): |
| У меня объект оценки часть зданий и помещений завода, 1970 г.п., |
а типичные заводские здания по сан нормам как правило с отоплением. Отсюда и предложение.
Если бы речь шла о, на пример складах, то думаю тут проще. Чем выше склад тем он дороже при равной площади. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 15:58 |
|
| rudge писал(а): |
Если бы речь шла о, на пример складах, то думаю тут проще. Чем выше склад тем он дороже при равной площади. |
Во всем согласен. Вот только, 19 метров, даже для складов - многовато...  |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 16:11 |
|
| Юлька С. писал(а): |
| Прочитала у господина Маркуса, что избыточная высота производственной недвижимости определяет функциональное обесценение. |
Юля, это обесценение будет лишь тогда, когда, например, произошло перепрофилирование этого объекта в торговое или (утрирую) офисное - тогда, конечно же, будут нереальные потери тепла и электроэнергии на обогрев и освещение ненужных квадратов и кубов, не говоря уже про содержание, ремонт крыши и прочие "радости" владения сим чудом.
НО, если оно будет использоваться или используется по своему прямому назначению и высота такая просто необходима, а иначе изделие не поднимешь/перевернешь/перенесешь/обработаешь/изготовишь, то нет тут никакого функционального износа и обесценивания.
Маркусов надо слушать внимательно ибо когда они глаголят в разрезе "чего-то там", то это абсолютно не означает применение "этого" везде и всюду. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Последний раз редактировалось: Филин Андрей (Пт, 12 Авг 2011 17:24), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 17:17 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Юля, это обесценения будет лишь тогда, когда, например, произошло перепрофилирование этого объекта в торговое или (утрирую) офисное |
Кстати, как вариант анализа НЭИ. Например, в Киеве куча торговых объектов, организованных на основе бывших промышленных корпусов, высоко здание промышленного цеха просто было перекрыто дополнительными перекрытиями в результате чего получилось несколько этажей. Вся торговая "Петровка" (Мегамаркет", "Городок", "Фокстрот", "Ашан") так сделана. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 17:21 |
|
Серый
не спорю, поэтому специально, для наглядности я привел пример офиса. Конечно и офис можно перекрыть 4 раза и получить 5 этажей, но мы оцениваем то что видим сегодня, а не то какую лапшу нам вешают про то что может быть, когда-нибудь потом будет завтра, если сделают...
и вот приезжаем мы с тобой на осмотр объекта - документы на офис 19 м. высотой, 25000 кв.м. без перегородок, штук триста колонн и все
будем износ (функциональный) учитывать? (вопрос риторический) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 18:41 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| но мы оцениваем то что видим сегодня |
но с точки зрения наиболее эффективного использования. Иначе анализа НЭИ просто нет как такового - принял как есть и все.
Когда-то с руджем по этому поводу спорил, давай еще ты по второму (а может и не по второму) кругу заведи.
Ведь врядли ты отдашь объект, который можно перестроить и получить большую выгоду по цене того, что есть. Ты же посчитаешь выгоды и либо реализуешь их сам, вложив собственные средства, либо передашь это право другому.
Моделируешь DCF с учетом всех необходимых затрат и временных периодов и полученный результат сравниваешь со стоимостью объекта "как есть". И ведь выберешь же больший из полученных результатов, ведь, правда же. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 22:57 |
|
ведь правда...
не спорю что НЭИ мы учитываем, всегда рассматриваю иные положительные стороны объекта, чем те, которые ему присущи, НО получается что любой склад или промпомещение можно переделать в супермаркет, у нас до сих пор раза в 2-3 меньше торговых площадей в пересчете на 1 жителя, чем в Европе...
а знаешь почему каждый владелец склада или завода не делает такой "перестройки", потому что не могут все торговать, кому-то больше нравится производить, ремонтировать, ничего не делать сдавая склад в аренду...
с одной стороны при продаже своего объекта ты будешь всем рассказывать про некое нэи, которое озолотит нового покупателя, а он покрутит у виска и скажет "я ищу склад, чтоб в месяц можно было складировать 10 тыс. тонн резины, шо ты мне чешешь тут про торговлю арбузами и моющими средствами?" и пойдет купит соседний склад, который такой же "супермаркет" как и твой, после 2-3 таких общений идея отпадет сама собой и ты забудешь про нэи, о котором тебе нашептал какой-то там оценщик-мечтатель разбогатеть...
я уверен на 100%, большинство супермаркетов, перестроенных из промнедвижки были куплены по цене обычной промнедвижки. А иначе, покупая дороже, потому что продавец знает о нэи, потом реконструируя, получишь затраты равные постройке нового...
Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:
Серый
это все лирика и отступление от темы, ты лучше девушке подскажи - таки учитывать или нет, а если "да", то как  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 09:51 |
|
И не спится же тебе в такое время
| Филин Андрей писал(а): |
| НО получается что любой склад или промпомещение можно переделать в супермаркет, у нас до сих пор раза в 2-3 меньше торговых площадей в пересчете на 1 жителя, чем в Европе... |
нет, не получается, если это типичная промышленная зона или не очень хорошее место с точки зрения местоположения, но подходящее по площади участка, то естественно, там никто этого делать не будет, потому что не будет необходимого потока посетителей. Хотя, как показывает практика, это тоже решается путем организации бесплатных автобусов (в Киеве примеры Метро, Ашан, Скаймол, Караван и т.д.). Иногда проще и дешевле организовать объект на окраине и возить туда людей, чем переплатить бешеные деньги за супер-пупер расположение. И, опять-таки, больше чем уверен, что все это нашло отражение в денежном потоке, и раз это было сделано, значит оно отразилось как положительный результат.
| Филин Андрей писал(а): |
| а знаешь почему каждый владелец склада или завода не делает такой "перестройки", потому что не могут все торговать, кому-то больше нравится производить, ремонтировать, ничего не делать сдавая склад в аренду... |
За "больше нравится" сыт не будешь. И больше нравится не вписывается в определение НЭИ. Просто значит тех объектов еще не пришла очередь. Ведь та же Петровка привлекательными оказались только здания первой линии застройки. Здания за ними так и функционируют как склады/цеха/... или пустуют вообще.
| Филин Андрей писал(а): |
| с одной стороны при продаже своего объекта ты будешь всем рассказывать про некое нэи, которое озолотит нового покупателя, а он покрутит у виска и скажет "я ищу склад, чтоб в месяц можно было складировать 10 тыс. тонн резины, шо ты мне чешешь тут про торговлю арбузами и моющими средствами?" |
Так а чего он сюда приперся. Каждому виду деятельности свое местоположение. Если хочешь хранить резину, так это же не значит, что ему под склад по ставке склада нужно ЦУМ на Крещатике сдать. Есть местоположение - есть цена, устраивает - бери, не устраивает - иди глубже.
| Филин Андрей писал(а): |
| я уверен на 100%, большинство супермаркетов, перестроенных из промнедвижки были куплены по цене обычной промнедвижки. |
Потому что куплены они были у государства, а какой государство у нас эффективный собственник мы с тобой знаем, да и куда оседает часть дополнительного дохода мы тоже знаем.
На вторичном рынке все совсем не так, знаю по личному участию как оценщика в ряде сделок на подобные объекты. Один из них как раз таки даже шел с концепцией на реконструкцию под офис и высокие этажи промышленного объекта планировалось делить на 2 под офис.
| Филин Андрей писал(а): |
| это все лирика и отступление от темы, ты лучше девушке подскажи - таки учитывать или нет, а если "да", то как |
Судя по поставленному вопросу, ты недавно посетил Одессу
Я бы провел для начала глубокий анализ НЭИ. Ты же прекрасно знаешь, если у нас кто-то что-то берет, значит он уже имеет на это четкие планы с конкретной для себя выгодой. Вот эту выгоду и нужно учесть и превратить в стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 10:47 |
|
Серый
я чего "брыкаюсь"-то? я хочу выяснить КАК именно ты НЭИ учитываешь/расчитываешь/анализируешь? а то мне метод по типу "в упвсе офис стоит 24 руб/куб, а пром стоит 14 руб/куб - вот и разница мол 10 руб/куб...." не нравится
сам я, считая объект, который может быть использован лучше (читай под коммерцию/офис) чем на момент оценки, просто сравнивая с аналогами, если на мое усмотрение он таки* лучше, то тупо прибавляю 5-10%, такая себе корректировочка. Откуда взять данные для анализа? Ведь если объект можно перестроить, допустим, из склада в офис, то мы должны посчитать стоимость офиса минус стоимость склада минус стоимость реконструкции минус фактор времени. Отсюда масса вопросов возникает, первый и контрольный - какой офис будем делать (класс), уровень внутреннего оснащения и отделки, ведь +/- и уже, как ты сказал "сыт не будешь". Хотя если удастся ответить на первый, то контрольным будет вопрос сметы/проекта/разрешительной документации.
Т.е. конечно же мы можем проделать всю эту работу, но кто будет ждать написания этой диссертации и заплатят ли за все это заказчики? 1 из 1000 заплатит, тот который РЕАЛЬНО собрался склад в ашан/метро перестроить.
* - в прошлый раз, я, можно сказать, с еврейским ехидством спросил про суть темы, а в данном случае с такой же нескрытой хитростью заявляю что прав |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 11:44 |
|
Ого у вас тут дискуссия! Да, всех интересует момент, как соблюсти здравость отчета и правильность методики при тех ценах, которые сложились на рынке оценки в Украине на наши услуги. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 13:12 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Ведь если объект можно перестроить, допустим, из склада в офис, то мы должны посчитать стоимость офиса минус стоимость склада минус стоимость реконструкции минус фактор времени. |
Абсолютно верно. И в конце полученный результат сравнить со стоимостью объекта в текущем состоянии. Если полученный результат при альтернативном использовании выше, чем при существующем использовании, то это и будет НЭИ.
| Филин Андрей писал(а): |
| Отсюда масса вопросов возникает, первый и контрольный - какой офис будем делать (класс), уровень внутреннего оснащения и отделки |
Классификация офисных зданий, разработанная представленными на Украине консалтинговыми компаниями общедоступна, в инете можно найти. Класс "А" по определению это только новые здания. Выбор между "В" и "С" определяется местоположением и дополнительными факторами типа количества парковочных мест и т.д. Выбор тоже сделать можно, отсюда и определишь класс предполагаемого офиса.
| Филин Андрей писал(а): |
| Хотя если удастся ответить на первый, то контрольным будет вопрос сметы/проекта/разрешительной документации. |
Вот это самый сложный вопрос. И практически не решаемый. Решений несколько. Самый простой - это когда все предоставляется заказчиком. Сложный, когда постоянно сталкиваешься с такими объектами и накапливаешь информацию. Самый основной момент, который нужно решить в первую очередь, а возможна ли физическая перестройка, выдержат ли существующие конструкции, на который может ответить только специальная экспертиза.
| Филин Андрей писал(а): |
| Т.е. конечно же мы можем проделать всю эту работу, но кто будет ждать написания этой диссертации и заплатят ли за все это заказчики? |
Второй самый сложный вопрос в таких объектах.
| Филин Андрей писал(а): |
| 1 из 1000 заплатит, тот который РЕАЛЬНО собрался склад в ашан/метро перестроить. |
Это так. Любой разумный собственник заплатит и будет ждать. По большому счету, до оценки, заинтересованный собственник уже на протяжении нескольких лет поработает над объектом в плане пробивки и согласования всех моментов типа экспертиз, проектов, разрешений и т.д.
Но тут есть одна такая фигня, как наши стандарты, по которым мы обязаны проводить анализ НЭИ объекта, хотим мы этого или нет. Ну разве что при условии, что в договоре указан конкретный вид стоимости, который мы должны определить. Да и то, МСО в таких случаях просят еще и провести анализ отличия такого варианта от варианта по НЭИ.
Да и как сам ты понимаешь, при любых разбирательствах отмазка типа мне пять копеек заплатили, поэтому я вот это и сделал не проканает. Стоимость услуг дело договорное, поэтому будь добр выполни все то, что от тебя требуют нормативные акты.
Давай пойдем от противного (уйди пративный ). Есть объект, который оценивает госпожа Юлька С. Допустим собственник ни в зуб ногой что с ним можно делать. Юлька С тоже не смогла/не захотела ... провести анализ НЭИ, посчитала что высота избыточна и это признак некого износа. Применила его и получила некую стоимость. Собственник продал объект. Покупатель тоже доволен (он-то собирался доплатить за такую фичу объекта, а оказалось, что ему еще и скинули). Замутил себе стройку и забабахал из объекта, пусть будет для примера, офисный центр класса "С". И тут бывший владелец понимает, что он лох, оказалось, что за объект то можно было срубить куда поболе, и его высота оказалась совсем не признаком износа, как уверял оценщик, а даже очень и преимуществом. Итог: отчет на рецензирование, дело в суд на возмещение ущерба. Покупатель ни при чем, он честно заплатил. Крайний - оценщик, потому что он всегда крайний. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 16:37 |
|
Действительно - интересная дискуссия. Дочитал до конца и не утерпел, задавая глупый вопрос.
Как можно точно, верно, и главное не седея, посчитать НЭИ, зная заранее главный нюанс нашей страны - если нельзя, а сильно надо - то за деньги можно? И там, где раньше ну никак нельзя было сделать ком.центр (допустим), он вдруг берет и появляется. И начинаются всевозможные претензии и тяжбы -
| Цитата: |
| И тут бывший владелец понимает, что он лох, оказалось, что за объект то можно было срубить куда поболе, и его высота оказалась совсем не признаком износа, как уверял оценщик, а даже очень и преимуществом. Итог: отчет на рецензирование, дело в суд на возмещение ущерба. Покупатель ни при чем, он честно заплатил. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
