| Автор |
Сообщение |
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
 Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 14:43 |
  |
Шах, по ходу Анатолич, может, че-то недопонял и задал нам задачку, а мы тут звездные войны устроили... |
|
|
   |
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 14:51 |
|
ага, преодолевая гравитационные колодцы ближайших звезд и искривления метрики.... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 15:02 |
|
[quote="Шах"]
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
| Если это оценка для ФГИУ, коммуналки и т.п. то это и есть обычно цель и функция оценки. Оценщик показывает стоимость, а соответствующие органы от этой стоимости определяют величину аренды, как процент. |
так вопрос в том, что результатом оценки должна быть не РС объедка недвижиости для Органа с методикой (откуда, кстати, получается Ставка аренды совсем не рыночная), а для Органа, который Обязан вздрючить связанных субъектов за НЕЗВЫЧАЙНИСТЬ ставки аренды в их "интимных" отношениях |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 15:13 |
|
Так изначально вроде бы и нет...это потом уже, в процессе, так сказать, возникали фантастические всякие варианты....опять таки и ночные откровения.... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 15:57 |
|
пользователь оценки Арендатор, которого проверяет КРУ, но который не руководствуется методикой ФДМУ про арендные ставки (бывает и такое, сам в шоке).
Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:
то биш, КРУ подавай отчет независимого оценщика, а вот ставки оренды должны быть рыночные. |
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 16:04 |
|
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
| Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. |
Действительно, звучит как-то... 
Оценка нежилой недвижимости - читай, определение стоимости прав на нежилую недвижимость.
Каких прав? Хочется - не полного права собственности, а его части - права пользования...
Но тогда: определение стоимости права пользования нежилой недвижимостью... для сдачи в аренду этих помещений?
И стоимость подразумевает, как я понимаю, стоимость в обмене, т.е. я даю деньги, а взамен получаю право пользования... и деньги я плачу 1 раз, типа сразу за все право пользования на определенный срок, так же?
Если 1 платеж, в размере периодического арендного - то это как бы аренда на месяц.
А если не 1 платеж, тогда стоимость права пользования - это текущая стоимость серии таких платежей. А интересен все-таки размер 1 периодического, да еще и на дату оценки.
То есть, получается, что объект исследования (оценки) - это размер ежемесячного (арендного) платежа, который обеспечит переход к покупателю права пользования объектом на определенный срок и на определенных условиях... Что-то это не похоже на просто оценку права...
Это не ответ на задачу. Это просто мысли вслух.
Может, действительно, сделать заказчику просто Отчет об оценке, где будут проанализированы ставки арендной платы? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 16:16 |
|
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
пользователь оценки Арендатор, которого проверяет КРУ, но который не руководствуется методикой ФДМУ про арендные ставки (бывает и такое, сам в шоке).
то биш, КРУ подавай отчет независимого оценщика, а вот ставки оренды должны быть рыночные. |
А при чем тут пользователь Александр? Если я правильно понял. Тут, если гос имущество, ФГИ устанавливает арендные ставки на основании отчета про РС объекта аренды по методике расчета арендной ставки согласно постановления КМУ. Если расчет арендной ставки велся в 2009-2010 годах то еще и коэффициент 0,45 применялся (должен). Арендатор то каким боком? Ему посчитали он платил.
Добавлено спустя 3 минуты 40 секунд:
Если я не ошибся то думаю нужно просто сделать РС на дату заключения договора аренды. А аренду по постанове КМУ. Причем к Гос имуществу рыночная аренда?
Может "пов"язані особи? Тогда да аренда должна быть на рыночном уровне |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 16:41 |
|
Арендатор не обязан руководствоваться методикой ФДМУ
привожу пример:
есть ООО (ОАО и т.д.) 30% гос доля (или 50% не важно), КРУ проверяет, но вот при сдаче в аренду имущества этого ООО, ФДМУ спрашивать не будут.
при этом КРУ смотрит - а не занижены ли ставки...?
Итого необходим документ-основание то биш отчет об оценки
Понимаю что логичнее было бы оценивать права пользования, но
можно ли допустить другую, альтернативную формулировку? |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 17:05 |
|
От те раз. Анатолич, мы тут за одну формулировку сутки боролись, доказали практически  А тепереча альтернативную надо  Уже голова не варит к вечеру, ну, давайте предположим, что Вам поставили задачу выполнить отчет об оценке и попутно ответить на специальный вопрос вроде "какой может быть рыночная стоимость аренды 1 кв.м. помещения при условии сдачи его по такому-то назначению"... почему по такому-то - да потому что снимаете с себя ответственность и используя метод аналогии права обращаетесь к методике ФДМУ и вычисляете от рыночной стоимости по процентовке (которая, разумеется, чудесным образом соответствует НЭИ). Как вариант. При этом в ограничительных пишите, что типа рассчитанная ставка аренды не является расчетом нематериального актива и есть производная от рыночной стоимости объекта, определенного в соответствии с тем-то. Отчет при этом самый цивильный, пожалуй, стоит позаботиться лишь о корреляции ставок в доходе и на выходе. Допустим, так? |
|
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 18:00 |
|
спасибо, буду работать.... |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 17:47 |
|
в свое время в похожей ситуации обозвали документ "исследование рынка" особо не парясь, а клиенту прокатило.Стремно как то было назвать документ отчетом об оценке. |
|
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:13 |
|
Коллеги, помогите разобраться, пожалуйста.
Нужно определить РС нежилого помещения 30 кв.м, назначение комбыт, 1-й этаж жилого дома, территориальная громада в лице ПРЭЖО сдает в аренду под мастерскую по ремонту обуви.
Цель оценки - определение РС помещения для расчета арендной платы.
Если использовать предложения к аренде АН и СМИ - это 30-40 грн за 1 кв.м, при этом рыночная стоимость помещения, определенная доходным подходом, составляет порядка 4000 грн за 1 кв.м.
ПРЭЖО и арендатор взвыли от такой стоимости и дали мне (с печатями и подписью "Копия верна") Додатки до договорів оренди других арендаторов этого ПРЭЖО, в которых четко указано, что арендная ставка составляет 10-14 грн.
Вопрос.
Могу ли я использовать эти додатки при расчете РС помещения доходным подходом? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:25 |
|
| Анна1512 писал(а): |
Могу ли я использовать эти додатки при расчете РС помещения доходным подходом? |
Если это сопоставимо с рыночными данными то ДА. Только вот анализ рынка все равно нужен.
Тут еще нужно смотреть когда договора заключались. Может в период когда действовала постанова КМУ о применении рыночной арендной ставки с коэффициентом 0,45 (это кажись в 2009-2010 годах) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:39 |
|
Договоры заключались август-сентябрь этого года.
Я не могу для се бя уяснить, что такое РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ для данного случая. ПРЭЖО сдает помещения по ценам 10-14 грн за 1 кв.м это факт, подтвержденный ихней бумажкой с печатями. Кто-то печатает в СМИ предложения об аренде по цене 30-40 грн., при этом сдаст - не сдаст - неизвестно. На ихнем (ПРЭЖОвском) рынке такие цены, при этом они отличаются от предложений рынка города. И что еще интересно, это совпадение условий заключенных договоров (из определения РС) с моим случаем! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:42 |
|
| Анна1512 писал(а): |
| Могу ли я использовать эти додатки при расчете РС помещения доходным подходом? |
Не можете в силу извратности расчета арендной платы. Согласно разных методик/местных постанов и т.д. могут быть предусмотрены разные коэффициенты для разных групп арендаторов. Вам показывают додатки, в которых произведен расчт согласно всех этих извратов.
К тому же, нужно понимать для каких помещений эти ставки, сопоставимы ли они с объектом оценки по потребительским свойствам, функциональному назначению и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
