| Автор |
Сообщение |
hans777
Возраст: 57
Сообщения: 14
Откуда: Луганск
|
 Добавлено:
Пн, 24 Окт 2011 13:06 |
  |
Искал по форуму и не нашел.
Уважаемые, Гуру в оценке! Ситуация такая.
Расчитывается домовладение с приватизированным ЗУ (площадь ЗУ 50 сот). Имеем четыре аналога - домовладения (ЗУ приватизированы, площади соответственно 48, 15, 16, 45 сот). Как правильно расчитать поправочный коэффициент корректировки единичного показателя недвижимости на площадь ЗУ, т.е. на стоимость земельной компоненты в стоимости 1 кв.м. общей площади недвижимости?
Заранее благодарен. |
|
|
|
  |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 24 Окт 2011 14:01 |
|
Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами.
Остаётся вопрос о земельных улучшениях - что у ОО и что у аналогов?
Иногда использую такую технику.
Сразу оговорюсь, что это "коряво, некрасиво, и пр.", но в некоторых случаях осуществимо и даже легко обсчитываемо, в общем за неимением...
!. Сравниваем сравнимое, например, в качестве критерия используем К соотношения площадей ЗУчастка и ЗУлучшений
1. Определяем стоимость 1сотки, 1м2 и т.п. условно свободного зем. участка для аналога
2. Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл.
3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл.
4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя
5. Собираем стоимость ОО как ЗУч + ЗУл |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Пн, 24 Окт 2011 14:06 |
|
|
|
|
hans777
Возраст: 57
Сообщения: 14
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Пн, 24 Окт 2011 14:23 |
|
| Yourick писал(а): |
Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами.
Остаётся вопрос о земельных улучшениях - что у ОО и что у аналогов?
2. Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл.
3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл.
4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя
5. Собираем стоимость ОО как ЗУч + ЗУл |
Можно вот это конкретизировать. Аналоги только эти, т.к. рынка почти нет. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 24 Окт 2011 16:06 |
|
Если по варианту освоения участки 48 и 45 соток соответствуют ОО, только их и возьмите для расчёта стоимости ОО.
Если все 4 аналога не соответствуют по основным параметрам ОО, то по-идее сравнительный подход коректно применить невозможно (инф.базы недостаточно для коректного проведения корректировок или поправок), придётся или отказываться  или изворачиваться  .
Добавлено спустя 8 минут 7 секунд:
Пример техники разваливания аналога - на скрепке |
примерчик |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
hans777
Возраст: 57
Сообщения: 14
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Пн, 24 Окт 2011 16:56 |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 13:35 |
|
Я бы определил стоимость земли и откоректировал аналоги не в процентах, а в деньгах, до площади ОО. В данном случае накинул бы к аналогам стоимость недостающей земли.
Есть еще одна сторона этого вопроса. Хорошо ли 50 соток земли для дома или это излишне. Если по нормам в этом населенном пункте, положено на домовладение например 25 соток, то 50 это излишки и наличие такой лужайки долно опускать стоимость домовладения. Но это мое ИМХО. Дяденьки из Держзема считают, что никаких "оптовых цен на землю" не существует. И 1 м.кв. в участке для строительства жилого дома площадью 10 соток, стоит столько же, сколько и 1 м.кв. в участке площадью 2 гектара. А с ними спорить бесполезно  |
_________________
 |
|
 |
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Пн, 28 Ноя 2011 05:58 |
|
А если есть 25 соток и есть возможность приобрести у того же человека еще 30 соток соседнего участка, и есть аналоги - 25, 30, 35, 57, 25 (возм расширение как и у нашего), то как это правильно скоректировать? При чем цена аналогов в небольшом диапазоне. Именно вопрос в том, что возможность расширения будет как положительный фактор... Понравилось тут построю еще один рядом для детей? |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
