| Автор |
Сообщение |
irenka
Сообщения: 1098
|
 Добавлено:
Пн, 28 Ноя 2011 12:58 |
  |
|
   |
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Пн, 28 Ноя 2011 15:36 |
|
irenka
1. Пишите письмо в Фонд в Киев в свободной форме,
2. Отправляете с уведомлением
3. Получаете уведомление
И оценивайте наздоровье. Только цель не для купли-продажи, а для налогообложения. И отчёт сформируйте согласно Порядка №1103.
Желаю удачи.
Добавлено спустя 3 минуты 28 секунд:
А вообще почитайте Кравцову и всё станет понятно
Ответы и комментарии Часть 1
Ответы и комментарии Часть 2 |
|
|
|
|
Кравцова
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 20:24 |
|
Добрий вечір, колеги
Сьогодні в МІБ відбувся круглий стіл з питань реалізації положень постанови КМУ від 26.10.2011 № 1103, для якого мені запропонували надати відповіді на найбільш актуальни запитаня, що були сформовані після конференції УТО в м. Львові, та інші. Така пропозиція була стимулом попрацювати над декими положенями і після круглого столу виникла думка про те, що непогано було б поділитися моїм баченням вирішення деяких проблемних питань з більшим колом оцінювачів. Сподіваюсь, що комусь це пригодиться.
1. Чи обов'язкові фото в скороченій формі звіту?
Фотофіксація зображення об’єкта оцінки є одним із способів опису об’єкта, який дає змогу його ідентифікації, тому наявність фотофіксації зображення об’єкта оцінки у звіті про оцінку є доцільним.
2. Чи повинен нотаріус у разі оцінки домоволодіння додатково до звіту про оцінку вимагати ще звіт про експертну оцінку земельної ділянки, враховуючи що в оцінній вартості домоволодіння вже сидітиме вартість землі?
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оцінку земель» обов’язкове проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлено, зокрема, у разі відчуження земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності. В інших випадках експертна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України. Частиною четвертою статті 201 Земельного кодексу визначено, що експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо них, проте така оцінка не є обов’язковою у разі продажу (обміну) земельної ділянки приватної форми власності.
На підставі зазначеного, у разі відчуження земельної ділянки фізичною особою – платником податку ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу такої земельної ділянки, може ґрунтуватися на результатах експертної грошової оцінки (у разі її проведення за згодою сторін). Відповідно до пункту 9 Тимчасового порядку оціночна вартість земельної ділянки визначається за результатами нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, де розташована така земельна ділянка, і згідно з статтею 20 Закону України «Про оцінку земель» зазначається у витягу з документації з нормативної грошової оцінки земель.
3. Якщо договором на оцінку передбачена передача всіх вихідних матеріалів, так само як і самого звіту у будь-якому вигляді і на будь-яких носіях від оцінювача замовникові, то чи повинен оцінювач при цьому все-таки порушуючи національний стандарт але виконуючи порядок зберігати копію звіту у себе в архіві?
Оціночна вартість є результатом стандартизованої оцінки, тобто оцінки, що здійснюється самостійно органами державної влади або органами місцевого самоврядування) з використанням стандартної методології та стандартного набору вихідних даних. Сьогодні ми маємо Тимчасовий порядок, відповідно до якого оціночну вартість тимчасово уповноважені визначати суб’єкти оціночної діяльності. При цьому визначення оціночної вартості, що міститься в нормативно-правових актах з оцінки, є чинним.
Відповідно до абзацу другого пункту 5 Національного стандарту № 2 умови застосування та порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна встановлюється в окремих нормативно-правових актах з оцінки майна. Таким чином, вся процедура визначення оціночної вартості встановлена Тимчасовим порядком, без жодного порушення національних стандартів оцінки, тому визначення оціночної вартості повинне ґрунтуватися виключно на положеннях Тимчасового порядку. Дотримуватися положень національних стандартів оцінки потрібно у випадках, якщо на них є відсилання у Тимчасовому порядку. У даному випадку виконується вимога пункту 12 Тимчасового порядку стосовно щомісячного подання суб’єктами оціночної діяльності Фонду державного майна інформації про результати проведення оцінки за встановленою Фондом формою, яка забезпечить конфіденційність такого правочину.
4. Чи дозволяє напрям кваліфікаційне свідоцтво оцінювача за спеціалізацією 1.1 проводити оцінку домоволодіння?
Відповідно до пункту 1.4 Інструкції з ведення погосподарського обліку в сільських, селищних та міських радах, затвердженої наказом Держкомстату від 08.12.2010 № 491, домоволодіння - житловий будинок з прилеглою до нього земельною ділянкою та належними йому господарськими спорудами та будівлями. Відповідно до пунктів 4, 5, 8 Тимчасового порядку спеціалізація оцінки 1.1 «Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них», визначена законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність, дозволяє визначати оціночну вартість об’єктів нерухомості шляхом застосування витратного підходу в послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту № 2, останнім етапом якої є визначення величини ринкової вартості земельної ділянки (майнових прав, пов’язаних із нею) за умови існуючого використання такої земельної ділянки, з метою подальшого збільшення залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень, що на ній розміщені. Таким чином, визначення оціночної вартості домоволодіння проводиться суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання, визначеним законодавством про оцінку майна та професійну оціночну діяльність, який письмово повідомив Фонд державного майна про свій намір провадити діяльність з оцінки об’єктів нерухомості для цілей оподаткування.
5. Яким чином під час оцінки повинно враховувати показник мінімальної вартості 1 кв. м нерухомості?
Відповідно до пункту 7 Тимчасового порядку під час визначення оціночної вартості земельних поліпшень суб'єкти оціночної діяльності враховують показники мінімальної вартості 1 кв. метра відповідних видів земельних поліпшень. Постановою дано доручення Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям забезпечити визначення щороку до 1 січня таких показників по кожній категорії населених пунктів (місто, селище міського типу, селище, село) в розрізі районів. До визначення таких показників в населеному пункті, де розміщений об’єкт нерухомості, що оцінюється, врахування їх в оцінці не проводиться. Після оприлюднення відомостей про мінімальну вартість 1 кв. метра нерухомості в населеному пункті, в якому розміщений об’єкт оцінки, у разі отримання за результатами незалежної оцінки ринкової вартості конкретного об’єкта оцінки, яка є меншою за встановлену мінімальну вартість кв. метра відповідного виду нерухомості, за оціночну вартість приймається показник мінімальної вартості об’єктів нерухомості відповідного виду, про що зазначається у звіті про оцінку. В іншому випадку за оціночну вартість приймається ринкова вартість об’єкта оцінки, визначена за результатами незалежної оцінки конкретного об’єкта нерухомості.
6. Як визначатимуться ознаки об'єкта незавершеного будівництва, зазначені в пункті 8 Тимчасового порядку
Ознаки об’єкта незавершеного будівництва, зазначені в пункті 8 Тимчасового порядку, наявність яких дозволяє застосування в оцінці кількох методичних підходів, підтверджується документами, складеними компетентними організаціями, комісіями самостійно чи за участю суб’єкта оціночної діяльності або самостійно суб’єктом оціночної діяльності. З цією метою можна ознайомитися з наказом Фонду державного майна та Держкоммістобудування від 14.09.95 № 1175/189 «Про внесення змін і доповнень до Методичних вказівок по визначенню вартості незавершених будівництвом об'єктів, що підлягають приватизації».
7. Що робити, якщо в технічному паспорті БТІ не вистачає даних для розрахунку "...з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення малоповерхових будинків, будівель та споруд".
Дійсно, для визначення залишкової вартості відтворення (заміщення) об’єктів малоповерхового житлового будівництва у разі застосування витратного підходу використовується Порядок визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, затверджений наказом Фонду державного майна та Держкомунгоспу від 23.12.2004 № 2929/227. Реалізація положень даного Порядку передбачає відомості про такі показники нерухомості як периметр, відношення периметру до площі основи, розрахункова висота поверху чи будинку. Зазначені відомості містяться в інвентаризаційних справах у Журналі зовнішніх обмірів та Оцінювальному акті про будинок. У разі неможливості отримання їх з матеріалів технічної інвентаризації суб’єкту оціночної діяльності потрібно самостійно виконати обмірювальні роботи відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду від 24.05.2001 № 127.
8. Про які звіти потрібно надавати інформацію для Фонду державного майна.
Відповідно до пункту 12 Тимчасового порядку суб’єкти оціночної діяльності – суб’єкти господарювання щомісяця подають до Фонду державного майна інформацію про результати проведення оцінки об’єктів нерухомості, оціночна вартість яких визначалася ними протягом останнього звітного періоду (місяця) відповідно до зазначеного порядку. Інформація про інші роботи суб’єкта оціночної діяльності з оцінки не надається.
9. Якщо оцінений будинок в селі і вартість за 1 кв. м вийшла нижче за показники мінімальної вартості, то що тоді - звіт не дійсний? А якщо будинок старий, непридатний дійсно він продається за ці гроші, що декларують продавці?
Звіт про оцінку дійсний, в ньому зазначається інформація про ринкову вартість об’єкта оцінки, яка була отримана внаслідок проведення незалежної оцінки. У разі, якщо ринкова вартість об’єкта оцінки буде меншою ніж його вартість з урахуванням мінімальної вартості 1 кв. м відповідного виду нерухомості, оціночна вартість такого об’єкта оцінки буде дорівнювати останньому показнику вартості, про що зазначається у звіті про оцінку.
Хочеться доповнити відповідь інформацією, що сьогодні Фонд разом з представниками УТО проводить роботу з розробки методичних рекомендацій з визначення мінімальної вартості 1 кв. м нерухомості, які планується довести до відома Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям. Під час такої роботи сформувалася колективна думка розробників, що надання інформації про мінімальну вартість певного виду нерухомості обов’язково повинне поєднуватися з наданням інформації про характерні ознаки такого виду нерухомості.
10. Які об'єкти можна оцінювати за допомогою старих УПВВ, зокрема, чи можна їх використовувати при оцінці малоповерхових і багатоповерхових житлових об'єктів.
Інформацію з старих УПВВ можна використовувати у випадках оцінки об’єктів нежитлового фонду, які належать до спеціалізованих, шляхом застосування витратного підходу, що передбачено пунктом 6 Тимчасового порядку.
Відповідно до пунктів 4, 5 Тимчасового порядку для оцінки об’єктів малоповерхового та багатоповерхового житлового будівництва методами витратного підходу використовуються Порядок визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, затверджений наказом Фонду державного майна та Держкомунгоспу від 23.12.2004 № 2929/227, та СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Збірник укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків", затверджений наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 07.02.2009 № 31 (тимчасово, до виконання Фондом державного майна та Мінрегіонбудом абзацу четвертого пункту 3 постанови КМУ від 26.109.2011 № 1103).
11. Мене цікавить питання з приводу оцінки житлового будинку:
- чи потрібно розраховувати вартість житлового будинку по витратному підходу або можна робити тільки порівняльний (ринок аналогів розвинений).
Не потрібно, якщо результати оцінки порівняльним підходом мають достатній рівень достовірності. При цьому не потрібно забувати, що фізичний знос об’єкта оцінки є істотним ціноутворюючим фактором (елементом порівняння), що враховується в порівняльному підході.
12. Як писати в звіті мету оцінки
Мета оцінки: визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості для оподаткування доходу фізичних осіб від його продажу (обміну) відповідно до статті 172 Податкового кодексу України.
13. Яка інформація повинна знайти своє відображення в звіті про оцінку об’єкта нерухомості, складеному в стислій формі.
Відповідно до пункту 57 Національного стандарту № 1 у звіті про оцінку майна, складеному в стислій формі, повинні зазначатися етапи проведення незалежної оцінки майна, здійснені оціночні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані вихідні дані та інша інформація.
Тобто, звіт про оцінку об’єкта нерухомості для цілей оподаткування доходу від його продажу (обміну) повинен містити таку інформацію:
назва об’єкта оцінки;
інформація про суб’єкта оціночної діяльності, замовника оцінки;
підстава для проведення оцінки;
мета, з якою проводиться оцінка;
база оцінки;
дата оцінки,
правовий статус об’єкта оцінки,
припущення, застереження, обмежуючі умови, які можуть бути прийнятними для ринкової вартості;
перелік нормативно-правових документів;
характеристика об’єкта оцінки, його місця розташування;
аналіз найбільш ефективного використання (стосується об’єктів нежитлового фонду);
вибір і обґрунтування методичних підходів;
визначення вартості об’єкта оцінки (розрахунки) з необхідним обґрунтуванням;
узгодження результатів (у разі оцінки об’єктів нежитлового фонду);
висновок про вартість, складений відповідно до пункту 60 Національного стандарту № 1.
Додатки формуються, зокрема, з копій:
кваліфікаційних документів оцінювача, суб’єкта оціночної діяльності, листа до Фонду державного майна про наміри суб’єкта провадити оціночну діяльність з визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, підтвердження отримання Фондом такого листа (в майбутньому – відповідну довідку), вихідних даних (документів, що підтверджують право власності (довірчої власності) платника податку на об’єкт оцінки, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на об’єкт оцінки), документів з інвентаризаційної справи та інших документів, інформації про об’єкт оцінки в установленій формі (після її встановлення Фондом державного майна). |
|
|
|
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 20:57 |
|
Спасибо огромное за оперативность. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 21:48 |
|
Наталья Павловна, скажите, когда Фонд планирует дать официальные разъяснения к этой Постанове? Просто очень уж хочется иметь возможность сослаться на нормативный документ при отказе от затратного подхода для расчета домовладения
| Кравцова писал(а): |
| Цитата: |
11. Мене цікавить питання з приводу оцінки житлового будинку:
- чи потрібно розраховувати вартість житлового будинку по витратному підходу або можна робити тільки порівняльний (ринок аналогів розвинений). |
Не потрібно, якщо результати оцінки порівняльним підходом мають достатній рівень достовірності. При цьому не потрібно забувати, що фізичний знос об’єкта оцінки є істотним ціноутворюючим фактором (елементом порівняння), що враховується в порівняльному підході. |
|
|
|
 |
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 22:21 |
|
Наталья Павловна огромное спасибо за ваши ответы!!!! |
|
|
 |
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 00:12 |
|
Спасибо, с усердия Кравцовой нашим слугам народа надо брать пример... |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 08:47 |
|
Наталья Павловна огромное спасибо за развернутые ответы |
|
|
|
|
vika19
Возраст: 49
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 10:23 |
|
При расчете стоимости домовладения затратным подходом нужно ли считать хоз.постройки для налогообложения |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 11:10 |
|
Присоединяюсь к коллегам, и благодарю Наталию Павловну за оперативность. И хотелось бы официальное разъяснение по этому поводу!
И еще созрел вопрос. Если я при ознакомлении с объектом оценки, установил, что достаточно информации для использования метода аналогов продажи. Нужно ли устранять недостаток информации в тех паспорте БТИ (периметр и т.д.)? Или нет, так как я буду использовать только сравнительный подход.
Добавлено спустя 44 секунды:
| vika19 писал(а): |
| При расчете стоимости домовладения затратным подходом нужно ли считать хоз.постройки для налогообложения |
Тоже важный вопрос + |
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 11:14 |
|
Добавлено спустя 44 секунды:
| vika19 писал(а): |
| При расчете стоимости домовладения затратным подходом нужно ли считать хоз.постройки для налогообложения |
Тоже важный вопрос +[/quote]
Ст. 172.1 ПКУ Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній земельній ділянці з житловим будинком або дачним та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо невизначаються. |
|
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 11:34 |
|
Если пишу не совсем туда, прошу заранее прощения, модераторы могут перенести сообщение в другой раздел по своему усмотрению, но всё же круглый стол в МИБе был посвящён именно этой постанове, а отзывов "очевидцев" данного мероприятия пока нет, хотя многих я видел, поэтому попробую внести свою посильную лепту.
Заранее предупреждаю - всё нижеизложенное сугубо моё личное мнение.
Начал тон круглого стола г-н Маркус, и сразе же с весьма спорного утверждения, что разница между шашками и шахматами заключается в том на сколько ходов вперёд думает игрок, по версии г-на Маркуса шашист думает на 2 хода вперёд, а шахматист минимум на 4, но хочу разочаровать г-на Маркуса, разница между этими играми несколько в другом, шашки игра абсолютно логическая, шахматы же игра интуитивно-логическая, поэтому кстати и не выигрывает пока компьютер у человека в шахматы. Ну и столь спорный посыл как бы задал уровень общения на круглом столе.
Очень не понравилось желание создать очередной орган по очищению общественного сообщества от "паршивых овец", мало нашим мэтрам контролирующих органов, хочется и самим порулить. Ну и не понравились идеи с минимальной стоимостью, такое понятие малоприменимо для депрессивных регионов, а усилиями партии провинций, вполне возможно скоро вся страна может стать депрессивным регионом.
Понравилось выступление г-жи Кравцовой, в принципе основные тезисы своего выступления она здесь выложила.
Жаль никто на круглом столе не поднял тему о том, что желательно аналоги находить не среди предложений о купли-продажи, а как в приличных странах брать по результатам состоявшихся сделок.
Ну и напоследок отжёг г-н Фролов попугавший всех "черными" оценщиками, в их число он сходу зачислил агентства недвижимости, родственников нотариусов, и прочую публику ломанувшуюся сейчас в оценку. [/quote]Фролов Оценщики поимели[i][u] шанс[/quote]
это вообще без комментариев. Далее он же предложил стучать, постукивать и перестукиваться на нерадивых коллег, правда забыв уточнить критерии нерадивости.
Вот так мне запомнились основные моменты данного мероприятия, рад буду, если кто-то из участников дополнит увиденное мною. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 12:09 |
|
| vika19 писал(а): |
| При расчете стоимости домовладения затратным подходом нужно ли считать хоз.постройки для налогообложения |
Когда вы оцениваете, вы должны вписывать в задание на оценку все обьекты, которые указаны в документе на право соб-ти!!!!!!
Другое дело, что вместе с домом они составляют совокупную оценочную ст-ть. И если вы считаете дом затраткой, то желательно и постройки, имеющиеся во дворе, посчитать затраткой, и все сплюсовать.
В сравнительном подходе вы берете аналоги домовладений, и не сильно повлияет количество сарайчиков во дворе на ст-ть дома. |
|
|
|
|
9116
Возраст: 50
Сообщения: 88
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 12:19 |
|
| irenka писал(а): |
| о желательно и постройки, имеющиеся во дворе, посчитать затраткой, и все сплюсовать. |
а потом согласно ст172ч1 НКУ отминусовать  |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 12:21 |
|
| Андрей KV писал(а): |
Ну и не понравились идеи с минимальной стоимостью, такое понятие малоприменимо для депрессивных регионов, а усилиями партии провинций, вполне возможно скоро вся страна может стать депрессивным регионом.
|
Ну нравится/не нравится... насколько было изложено, то эта идея уже не в стадии обсуждения, обсуждение только по методической основам ее обоснования этой минимальной стоимости))))
Огромная благодарность Наталье Павловне за ответы, и уважение за нелегкий труд и смелую позицию)
Из полезного еще услышанного:
- хранение Отчетов 5 лет
- наличие фотоматериалов рекомендовано, но не обязательно
- планируется форма справочная о том, что СОД выполняет работы (по данной Постанове) - для нотариусов и всех желающих, интересующихся,
- планируется форма отчетности СОДов по выполненным работам, которая будет подаваться во ФГИУ (с 01.12.2011) (наверно что-то типа паспорта-сертификата)
- рецензирование данных работ планируется выполнять либо РО ФГИ, либо экспертным советам СРО.
Кроме того спасибо уважаемому Игорю Гохбергу, который зрил в корень вопросами))) |
Последний раз редактировалось: флай (Ср, 30 Ноя 2011 15:27), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
