| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 10:01 |
  |
Вставлю свои пять копеек.
| КовАл писал(а): |
Уважаемый Grey Horse, как я понимаю, оцениваем мы садибу (укр.), а садиба, как я уже цитировал, это
Цитата:
... земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. |
Я думаю, что определение предполагает, что на все компоненты садыбы у собственника есть разрешительные документы.
| КовАл писал(а): |
и рынку фиолетово приватизирована земля у садиби или нет, по причине того, что
Цитата:
... У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. |
Теоретически и практически земля не может быть ничейной. И если у кого-то документов нет, то у другого кого-то они есть (собственность сельгады/го. администрации и т.д.). И если исходить из этого, то получается чистой воды самозахват: пришел на пустой (чужой) участок, построил садыбу и продаешь ее уже с участком. Т.е. получается участок взял на шару.
Рынок не реагирует, как вы пишете, только потому, что не жучат за расположение улучшений на неузаконненой земле. В Крыму с татарами попытались - чуть война не началась. Просто до такой земли еще чьи-то руки/интерес не дошли. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 10:17 |
|
| Серый писал(а): |
| Теоретически и практически земля не может быть ничейной. И если у кого-то документов нет, то у другого кого-то они есть (собственность сельгады/го. администрации и т.д.). И если исходить из этого, то получается чистой воды самозахват: пришел на пустой (чужой) участок, построил садыбу и продаешь ее уже с участком. Т.е. получается участок взял на шару. |
ну-ну-ну... какой самозахват... какие татары... там совсем другая ситуация, там реальный самозахват. В большинстве случаев, о которых сейчас идет речь, земля выделялась под строительство конкретному лицу, а далее просто переходит из рук в руки вместе с садибой о чем и сказано в ГК.
| Серый писал(а): |
| Рынок не реагирует, как вы пишете, только потому, что... |
ну, ч.т.д.  если нет отрицания того, что рынок не реагирует, то о чем тогда спор? Вообще, конеШно, интересно было бы спросить риэлторов, согласны они с тем, что рынок практически не реагирует на статус зем. участка садиби или нет... может я и ошибаюсь... |
|
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 10:43 |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, ч.т.д. если нет отрицания того, что рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
Проблема в том, что оценщик не оценивает что-то физическое (или нефизическое, если речь идет об объекте в нематериальной форме), а право кого-то на что-то. И это право должно быть подкреплено законодательно соответствующим документом. Мы же не делаем оценку если пришел, например, Петров, тыкнул в какую-то квартиру/дом/сказал, что у него пакет акций в этом предприятии и мы пошпарили оценивать, мы же просим документы, что это таки да Петрова, что имеет он права.
Ведь в документе о переходе права собственности от продавца к покупателю указывается документ на основании которого продаваемое имущество принадлежит именно продавцу.
Мое мнение: нет документа - нет прав. Иначе документ может оказаться у кого-то другого, и можно попасть в неловкое положение.
Или же как мы поступаем написав кучу ограничений, что предполагаем, что документы есть или могут быть получены и бла-бла-бла.
Хотя сам таким иногда и пользуюсь, но по сути и не согласен, т.к. фактически идет искажение изначально очерченных прав и, соответственно, искажение изначально заданного объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 12:54 |
|
| Серый писал(а): |
| Иначе документ может оказаться у кого-то другого |
да ни у кого он не окажется...
| ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ писал(а): |
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю
або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи,
припиняється право власності, право користування земельною
ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула
право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи,
переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на
якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття
права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих
самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 13:15 |
|
| КовАл писал(а): |
да ни у кого он не окажется...
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ писал(а):
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю
або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи,
припиняється право власності, право користування земельною
ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула
право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи,
переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на
якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття
права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих
самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача. |
Вы на практике видели реализацию данной статьи, когда земельный участок у собственника находится, например, в аренде или в постоянном пользовании или не оформлен вообще никак. Лично я нет. Новый собственник по новому все оформляет на себя, и арендная плата меняется исходя из даты приобретения прав на улучшения, и новую тех. документацию на землю заставляют оформляьб, хотя ничего не изменилось. Был участок в постоянном пользовании - оформляется аренда. Не был участок вообще никак не оформлен - оформляется аренда. Не вдел я такого, что если у Иванова не был участок никак не оформлен, то к Петрову этот "никак" и перешел с такими никакими правами и он продолжает им пользоваться на "никаких" правах. Не работает это на практике.
Единственный случай когда это действует - переход корпоративных прав.
С правом собственности понятно - действует. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 13:43 |
|
| Серый писал(а): |
| Вы на практике видели реализацию данной статьи, когда земельный участок у собственника находится, например, в аренде или в постоянном пользовании или не оформлен вообще никак. Лично я нет. Новый собственник по новому все оформляет на себя... |
и много вы видели переоформленных документов на землю под САДИБОЙ? На практике, Серый, если земля под садибой не приватизирована, то никто ничего не оформляет... тупо забивают на всё это большооой "болт" и живут себе спокойно... а то, о чем вы говорите, когда
| Серый писал(а): |
| Новый собственник по новому все оформляет на себя, и арендная плата меняется исходя из даты приобретения прав на улучшения, и новую тех. документацию на землю заставляют оформляьб, хотя ничего не изменилось. Был участок в постоянном пользовании - оформляется аренда. Не был участок вообще никак не оформлен - оформляется аренда. Не вдел я такого, что если у Иванова не был участок никак не оформлен, то к Петрову этот "никак" и перешел с такими никакими правами и он продолжает им пользоваться на "никаких" правах. Не работает это на практике. |
действительно не работает при оформлении НЕЖИЛЫХ объектов. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 13:57 |
|
| КовАл писал(а): |
| На практике, Серый, если земля под садибой не приватизирована, то никто ничего не оформляет... тупо забивают на всё это большооой "болт" и живут себе спокойно... |
| Серый писал(а): |
| Просто до такой земли еще чьи-то руки/интерес не дошли. |
|
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 14:01 |
|
| Серый писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| На практике, Серый, если земля под садибой не приватизирована, то никто ничего не оформляет... тупо забивают на всё это большооой "болт" и живут себе спокойно... |
| Серый писал(а): |
| Просто до такой земли еще чьи-то руки/интерес не дошли. |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, ч.т.д. если нет отрицания того, что рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
возможно следует добавить несколько слов в предыдущую цитату
| КовАл писал(а): |
| если нет отрицания того, что на данный момент рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 14:36 |
|
| КовАл писал(а): |
КовАл писал(а):
если нет отрицания того, что на данный момент рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
Спора как такового и нет. Все сугубо индивидуально: где-нибуть в районе тетки со считом и мечем или Кончи заспаной рынок как раз таки очень сильно отреагирует на неприватизированный участок (если там вообще такие остались), а в селе Червонэ дышло, где через двор покинутая хата (а то и хат с жильцами меньше, чем покинутых) и не отреагирует никак. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 14:42 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вообще, конеШно, интересно было бы спросить риэлторов, согласны они с тем, что рынок практически не реагирует на статус зем. участка садиби или нет... |
У нас разницы не выявлено. Т.К все права оформляются продавцом при подготовке документов к нотариусу.
При приватизации З.У. у нотариуса оформляется два договора на улучшения и З.У. и соответственно увеличивается база налогообложения. При аренде З.У. один договор на улучшения по БТИ с указанием кадастрового № и всё.
А если никакие сделки не предвидятся то действительно "болт" |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
 |
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 16:55 |
|
Отталкиваясь от многолетнего опыта работы в торговле недвижимостью, мне кажется, КовАл прав. При прочих равных покупатель скорее изберет неприватизированную землю для экономии денег. Хотя, прочих равных обычно не бывает, и приватизация или неприватизация земли, при покупке малоэтажки при наличии документов на улучшения, не являются мотивирующим фактором.
В междужопье (баба с мечом) землю приватизировали для того, чтобы когда тебя грохнут, за этот участок, детям что-то досталось в наследство. |
_________________
 |
|
 |
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 20:37 |
|
| SHE писал(а): |
| без учета з.у. из аналогов ст-ть з.у убрать....вы цените только то на что есть документы! |
Питання по вартості землі у аналогів.
ОО знаходиться в с. Приморський Посад Приазовського району Запорізької області. В цьому селі (навіть поряд на одній вулиці) знайшов 1 аналог. Більше нема.
Поспілкувався з рієлторами та колегами з Запоріжжя. Рекомендували в якості аналогів об'єкти міста Приморськ (сусідній райцентр) та курорту Кирилівка (сусідній район з іншого боку берегової лінії). Але виникає питання в вартості землі (земля в ОО і аналогів - приватизована). Як правило в аналогах вартість земельної ділянки домоволодіння розраховується виходячи з вартості з.д. ОО. В нашому випадну це не тільки різні населені пункти, але й інші райони (окрів 1 аналога з Приморського Посаду). Як в такому випадку бути з землею?
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
| КовАл писал(а): |
Я бы поступил так.
Определил стоимость садиби и расписал в выводах:
стоимость об-та оценки 100 грн
в т.ч.
ст-ть улучшений 70 грн.
ст-ть зем. участка 30 грн.
Дальше не ваша проблема кто и что будет использовать для налогообложения... хотят, пусть к улучшениям прибавляют нормативку, хотя, пусть берут общую ст-ть... в общем, пусть это будет на ваша проблема.
P/S/ Дабы предупредить лишние вопросы, скажу сразу, что стоимость земельного участка, указанная Вами в таком отчете, не является стоимостью определенной согласно требований ЗУ "Об оценке земли", т.е. вы не составляете отчет об экспертной денежной оценке земли, однако Ваша специализация позволяет Вам в случае необходимости выделять ст-ть земли в общей ст-ти объекта... вернее, это не запрещено. |
Питання по вартості землі у аналогів.
ОО знаходиться в с. Приморський Посад Приазовського району Запорізької області. В цьому селі (навіть поряд на одній вулиці) знайшов 1 аналог. Більше нема.
Поспілкувався з рієлторами та колегами з Запоріжжя. Рекомендували в якості аналогів об'єкти міста Приморськ (сусідній райцентр) та курорту Кирилівка (сусідній район з іншого боку берегової лінії). Але виникає питання в вартості землі (земля в ОО і аналогів - приватизована). Як правило в аналогах вартість земельної ділянки домоволодіння розраховується виходячи з вартості з.д. ОО. В нашому випадну це не тільки різні населені пункти, але й інші райони (окрів 1 аналога з Приморського Посаду). Як в такому випадку бути з землею? |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 20:58 |
|
Пустые зем. участки в указанных нас. пунктах продаются? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 21:07 |
|
Как вариант можно посчитать по следующему алгоритму:
1. Определяете ст-ть з.у. под каждым аналогом
2. вычитаете из ст-ти каждого аналога ст-ть з.у. под ним и получаете ст-ть улучшений
3. корректируете ст-ть улучшений и определяете стоимость улучшений О.О.
4. определяете ст-ть з.у. под О.О.
5. п.3 + п.4 = стоимость О.О. |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 21:39 |
|
| Albano2 писал(а): |
| Пустые зем. участки в указанных нас. пунктах продаются? |
Так.
Добавлено спустя 4 минуты 17 секунд:
| КовАл писал(а): |
Как вариант можно посчитать по следующему алгоритму:
1. Определяете ст-ть з.у. под каждым аналогом
2. вычитаете из ст-ти каждого аналога ст-ть з.у. под ним и получаете ст-ть улучшений
3. корректируете ст-ть улучшений и определяете стоимость улучшений О.О.
4. определяете ст-ть з.у. под О.О.
5. п.3 + п.4 = стоимость О.О. |
Приблизно так і думав... От блін, на 1 домоволодіння треба мінімум 3 оцінки землі зробити... Золота оцінка, а за неї попросив стільки ж, як за квартиру в Києві. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
